나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1709 [1] 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1709 [1] 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경1709
• 주소: 서울특별시 광진구 아차산로78길 12, 지하층101호 (광장동,워커힐일신아파트 상가동)
• 용도: 근린상가

서울동부지방법원 경매7계 2024타경1709 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로78길 12, 지하층101호 (광장동,워커힐일신아파트 상가동) | 감정가: 400,000,000원 | 최저가: 256,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울동부지방법원 2024타경1709 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1709 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 40,000,000원

토지면적: 26.76㎡ (약 8.10평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 포OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 광장동에 위치하며, "광진구민체육센터" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 "광나루역"이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 여러 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 가까이에 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동성이 뛰어납니다.

물건지는 서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"과 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

3. 건물 및 토지 정보

본 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 지하층 101호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 설치되었습니다.

이용 상태는 근린생활시설 및 사무실 등으로 사용 중입니다. 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 형상은 부정형이며, 주거용 및 상업용 부지로 이용되고 있습니다. 공부상 지하층으로 표기되어 있으나, 인접 토지와의 고저 차이로 인해 현황상 1층에 준하는 높이에 소재하고 있습니다. 일부 구획은 벽체 구분 없이 사용되고 있으나, 이는 이용 편의를 위한 일시적인 것으로 판단되며, 향후 건축물대장 및 현황도면 등을 통해 물리적, 법적 경계 복원이 가능할 것으로 보입니다. 공부상 내용과 현황 간 차이는 없습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(광장동 148-4번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 건축선 지정 구역 등의 제한을 받고 있습니다.

인접 토지(광장동 148-24번지)는 도시지역, 준주거지역, 녹지로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등의 제한 사항이 있습니다.

5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매입니다. 채무자는 서OO이며, 주요 채권자는 포OOOOOOOO입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 권리관계를 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매개시결정 시점 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 말소되는 것이 원칙이나, 인수될 수 있는 권리가 있는지 여부는 반드시 등기부등본 확인 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다. (추가적인 권리분석 필요)

6. 상권분석

본건이 소재한 광장동은 주거지와 상업시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 특히, "광진구민체육센터"와 인접해 있어 관련 시설 이용객들의 방문 가능성이 높습니다.

지하철 5호선 광나루역의 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 주변 도로망 역시 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 접근성도 뛰어납니다. 상권은 주로 인근 아파트 단지 거주민, 체육센터 이용객, 그리고 주변 사무실 근로자 등을 대상으로 형성될 것으로 예상됩니다.

7. 생활정보

인근에 광진구민체육센터가 있어 주민 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 광나루역 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 생활의 편리성이 높습니다. 주변에 다수의 공동주택 단지가 있어 주거 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

8. 잠재적 리스크

현재 해당 호실의 임대 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 절차 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 지하층 상가로서 발생할 수 있는 습기, 환기 문제 등 일반적인 지하 상가의 특성 및 건물 노후도에 대한 추가적인 점검이 필요합니다.

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준주거지역 등 복합적인 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등은 지역의 발전 방향과 밀접한 관련이 있어 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

감정평가서상 내부 구조가 실제와 다소 차이가 있을 수 있다는 점이 명시되어 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장을 재확인하여 실제 내부 상태를 파악해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 위생 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있다는 점은 해당 지역의 개발 및 이용 계획과 관련하여 참고할 필요가 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 광장동의 우수한 교통 및 입지 조건을 갖춘 근린생활시설로서, 지하철 5호선 광나루역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 40,000,000원으로, 약 11.44평의 건물 면적을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

광진구민체육센터 인접으로 인한 잠재적 고객 확보 가능성과 함께, 안정적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다. 그러나 임대 관계 미상, 공부상 지하층이나 현황 1층에 준하는 높이, 복합적인 토지이용계획상 제한 사항 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

10. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 광나루역 인근으로 탁월한 교통망을 자랑합니다.

안정적인 수요: 주변 아파트 단지와 상업 시설의 밀집으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

합리적인 가격: 감정가를 바탕으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 투자할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 한강변 중점경관관리구역 등으로 지정되어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 개발 제한 사항 사전 확인 필수)

활용도 높은 공간: 근린생활시설 및 사무실 등으로 활용 가능한 실용적인 면적을 보유하고 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매7계