나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1709 [1] 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 지하철 5호선 "광나루역" 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물내 지하층 101호 외 9개호로

외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등
창호: 샷시창호

이용상태

근린생활시설, 사무실 등

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 주거용 및 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 광장동 148-4번지
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의).

2.광장동 148-24번지
도시지역 , 준주거지역 , 녹지 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:
1) 본건 기호4,5 및 기호 9.10은 기준시점 현재 벽체 구분없이 사용중이나 각 구분건물의 위치와 면적이 현황도면 등에 의하여 특정 가능하고 이는 이용의 편의를 위한 일시적인 것으로 향후 건축물대장 및 현황도면 등에 의해 물리적·법적 경계복원이 가능한 것으로 판단되는 바 이를 참작하여 평가하였습니다.

2) 본건은 공부상 "지하층"으로 표기되었으나, 인접 토지와의 고저 차이로 인해 현황 1층에 준하는 높이에 소재합니다.

3) 본건 현장조사시 내부구조는 이해관계인의 현황도면 및 현장안내, 본건전례, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1709 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층101호

용도: 근린상가

감정가: 400,000,000원

토지면적: 26.76㎡ (약 8.10평)

토지지분: 26.76㎡ (약 8.10평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.8㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포항수산업협동조합 (제공 정보 기반 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: (명시된 사항 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 5호선 "광나루역" 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 지하층 101호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 용도는 근린생활시설, 사무실 등으로 이용 가능합니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

공부상 "지하층"으로 표기되었으나, 인접 토지와의 고저 차이로 인해 현황은 1층과 유사한 높이에 소재합니다.

2.4. 토지 형상 및 이용계획

토지는 부정형으로 주거용 및 상업용 부지로 이용 중입니다. 서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역 및 준주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법률상 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2021년 2월 5일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당권(을25)입니다. 이 권리를 포함하여 해당 부동산에 설정된 모든 근저당권 및 가압류는 매각으로 소멸될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 2,504,602,730원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 전영아 씨가 있으며, 전입일자는 2023년 12월 29일입니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 금액이 미상인 보증금/차임 없이 대항력이 없는 임차인이라 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약표 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 소재한 광진구 광장동 지역은 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있어 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권입니다.

4.2. 주변 상업시설 및 잠재력

광진구민체육센터 인근에 위치하며, 지하철 5호선 광나루역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다. 주변에 아차산, 한강 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 이는 지역 내 생활 편의성을 높이는 요소로 작용합니다.

소규모 상가 및 사무실 등의 업종으로 활용 가능성이 있으며, 역세권 입지는 유동인구 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선 광나루역과 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

광장동 지역은 광진구민체육센터, 공원, 녹지 공간 등이 인접하여 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다. 또한, 강변역 상권과의 연계성도 있어 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 현황과 공부상 차이

감정평가서에 따르면, 본건 기호4,5 및 기호 9,10은 기준 시점 현재 벽체 구분 없이 사용 중이나, 이는 이용 편의를 위한 일시적인 것으로 향후 복원 가능하다고 판단되었습니다. 다만, 실제 사용 및 임대 시 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

또한, 공부상 "지하층"으로 표기되었으나 현황은 1층에 준하는 높이에 소재하는 점은 현장 확인 및 관련 서류 검토 시 유의해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 법적 제한

물건지 주변에는 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 법규 및 도시계획에 따른 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 폐기물 처리 시설 관련 민원 (간접적 영향 가능성)

인근 지역(광장동 318-6번지 일대)에 폐기물 처리 시설(적환장) 설치 추진과 관련하여 주민들의 반대 민원이 있었던 사례가 있습니다. 비록 직접적인 혐오시설로 분류되지 않더라도, 이러한 지역 내 민원 및 사회적 이슈는 장기적으로 부동산 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

감정평가요약서에 "임대관계: 미상임"이라고 기재되어 있으나, 임차인 현황에 전영아 씨가 등재되어 있습니다. 전 씨는 대항력이 없으므로 명도 대상이 되나, 실제 점유 현황 및 기타 임대 관계 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 광장동, 지하철 5호선 광나루역 역세권에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변 주거 단지를 배후로 안정적인 영업이 가능하며, 감정가 대비 시세 차익 기대도 가능합니다.

그러나, 건물 공부상 지하층 표기와 현황의 차이, 내부 벽체 구분이 불분명한 점, 그리고 다수의 법적 토지 이용 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 인근 지역의 폐기물 처리 시설 설치 관련 민원 이력은 장기적인 관점에서 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 5호선 광나루역 역세권에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 근린생활시설로서 지역 내 고정 수요를 기반으로 꾸준한 수익 창출이 가능합니다.

* 시세 대비 합리적 투자 기회: 감정가 및 향후 낙찰가를 고려하여 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 주변 개발 계획, 투자자의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 물건의 실질적인 가치와 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 별도의 시세 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.