나이스옥션 법원경매 인천 2024타경547753 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-24 그린피아 1동 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철2호선 "독정역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로
외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등
창호 : 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 부지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(건폐율(60%이하),용적률(200%이하),층수(4층이하),건축물용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(당하구획정리), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-06)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2) 기 타 : 본건은 복층(다락층)이 소재합니다.("의견란 Ⅰ-6항" 참조)

물건 비고

확장형 발코니, 복층(다락층)이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호:인천지방법원 2024타경547753 (1)

소재지:인천광역시 서구 당하동 1087-24 그린피아 1동 5층 502호

용도:도시형생활주택

경매구분:부동산임의경매

채권자:김OO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명:그린피아 1동 5층 502호

건축구조:철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

사용승인일:2016년 01월 26일 (추정)

건물층수:총 5층 중 5층

건물 특징:확장형 발코니, 복층(다락층) 소재

1.3. 감정가 및 면적

감정가:175,000,000원

토지면적:28.73㎡ (약 8.7평)

토지지분:28.731㎡ (약 8.7평)

건물면적:43.38㎡ (약 13.1평)

건물지분:43.38㎡ (약 13.1평)

토지 제시외면적:0.00㎡

건물 제시외면적:0.00㎡

매각대상:토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

물건명세서 작성일:2025년 10월 20일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

인천지하철2호선 "독정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 소재 부지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역

지구단위계획구역(건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 층수 4층 이하, 건축물 용도 제한 등 자세한 사항은 건축과 확인 필요)

지구단위계획구역(당하구획정리)

가축사육제한구역

상대보호구역 (서부교육지원청, 기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과 문의)

성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리:을5 근저당권 (2023년 06월 14일, 김태영, 75,000,000원)

매각으로 인해 말소되는 권리:을5 근저당권, 갑8 임의경매, 갑9 압류 등

매각으로 소멸되지 않는 권리:을6 주택임차권 (보증금 180,000,000원). 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

임차인:주택도시보증공사 (대표: 김 )

보증금:180,000,000원

차임:0원

전입일자(사업일자):2023년 03월 02일

확정일자:2023년 02월 20일

배당신고일자:2024년 05월 24일

대항력:있음

주의사항:본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 180,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (단, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '을구 6번 임차권등기는 말소: 인수'로 명시되어 있어 잔액 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

3.3. 등기부 요약

소유권이전:갑4 (홍진성, 2016-07-08), 갑7 (황진숙, 2023-03-21)

주택임차권:을6 (김태윤, 180,000,000원, 2023-03-02 전입, 2023-02-20 확정, 인수)

근저당권:을5 (김태영, 75,000,000원, 2023-06-14, 말소기준권리)

임의경매:갑8 (김태영, 56,767,123원, 2024-07-25, 말소)

압류:갑9 (부천시, 2025-10-10, 말소)

등기부채권 총액:255,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

건물 전용면적 31.484㎡ (약 9.5평)의 멤버스힐(2017년식)이 2025년 3월 12,300만원에 거래되었습니다.

건물 전용면적 74.19㎡ (약 22.4평)의 성화리치빌(2009년식)이 2025년 3월 16,000만원에 거래되었습니다.

건물 전용면적 53.99㎡ (약 16.3평)의 천우명가(2012년식)가 2025년 5월 22,800만원에 거래되었습니다.

본건(건물면적 43.38㎡, 약 13.1평)의 감정가는 175,000,000원입니다.

주변 실거래가를 고려할 때, 평당 약 130만원 ~ 140만원 수준으로, 본건의 감정가는 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 단지 정보

본건은 그린피아 1동에 속하며, 인근에 멤버스힐, 성화리치빌, 천우명가 등 다세대주택 단지가 분포하고 있습니다.

최근 거래된 매물들의 건축 연도가 다양하며, 본건(2016년 준공)은 비교적 최근에 건축된 편에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

도보 거리에 백석초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 유리합니다.

인근에 상업시설 및 생활 편의시설이 혼재하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 기타 시설

인천지하철2호선 독정역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금(180,000,000원)이 본건의 감정가(175,000,000원)보다 높으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

주차 공간(총 29대)이 세대 수(14세대)에 비해 넉넉한 편이나, 실제 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 독정역과 백석초등학교 인근에 위치하여 교통 및 교육 환경이 우수한 도시형생활주택입니다. 복층 구조 및 확장형 발코니 등 부가적인 장점도 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 크므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 예상 인수 금액 산정이 필수적입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 정확하다면 인수 금액이 없을 수 있으나, '을구 6번 임차권 인수' 명시를 감안할 때, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 바탕으로 한 시세 상승 가능성이 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 적정가 이하 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

복층 구조와 발코니 확장 등 주거 편의성이 높은 점이 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원이며, 주변 시세는 평당 약 130만원 ~ 140만원 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인에게 별도의 추가 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 감정가의 85% 수준인 약 150,000,000원으로 제안합니다.

다만, 임차인과의 명도 및 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 후 입찰가를 재조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.