나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경1709 [3] 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하원 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 지하철 5호선 "광나루역" 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물내 지하층 101호 외 9개호로

외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등
바닥: 타일깔기 마감 등
창호: 샷시창호

이용상태

근린생활시설, 사무실 등

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 주거용 및 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 광장동 148-4번지
도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의).

2.광장동 148-24번지
도시지역 , 준주거지역 , 녹지 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임.
2.기타:
1) 본건 기호4,5 및 기호 9.10은 기준시점 현재 벽체 구분없이 사용중이나 각 구분건물의 위치와 면적이 현황도면 등에 의하여 특정 가능하고 이는 이용의 편의를 위한 일시적인 것으로 향후 건축물대장 및 현황도면 등에 의해 물리적·법적 경계복원이 가능한 것으로 판단되는 바 이를 참작하여 평가하였습니다.

2) 본건은 공부상 "지하층"으로 표기되었으나, 인접 토지와의 고저 차이로 인해 현황 1층에 준하는 높이에 소재합니다.

3) 본건 현장조사시 내부구조는 이해관계인의 현황도면 및 현장안내, 본건전례, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-현황조사서에 의하면 지하층 104호, 105호를 1개로 통합하여 사용하고 있다고 기재
-벽체 구분없이 사용중이나, 현황도면 등에 의하여 특정 가능하고 일시적인 것으로 향후 건축물대장 및 현황도면 등에 의해 복원이 가능한 것으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경1709 (3)

경매 구분: 부동산임의경매

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동 지하층104호

용도: 근린상가

감정가: 349,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 명세

토지 면적: 26.48㎡ (약 8.01평)

토지 지분: 26.479999999999997㎡ (약 8.01평)

건물 면적: 37.40㎡ (약 11.31평)

건물 지분: 37.4㎡ (약 11.31평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 지하층

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 5호선 "광나루역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"에 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 5일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당(을25)입니다. 등기부상 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 약 2,304,602,730원입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 최장철 씨가 전입 신고 및 확정일자를 2023년 10월 30일에 받았으며, 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원에 거주 중인 것으로 확인됩니다. 배당신고일은 2024년 8월 21일입니다.

제공된 권리분석상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

그러나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 언급이 있어, 실제 조사 시 임차인의 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 최종적인 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 업종

본건은 근린상가 용도로, 건물 이용 현황상 근린생활시설, 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 현재는 지하층 104호와 105호가 벽체 구분 없이 1개로 통합되어 사용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

"광진구민체육센터" 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 공동주택이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다. 지하철 5호선 광나루역과 인접하여 역세권 상권의 이점도 기대할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 조사

서울특별시 광진구 광장동 148-4번지 일대 주변 시설을 조사한 결과, 해당 물건지 북측 인근에 "광진구 체육시설 부지 지하"에 폐기물 처리 시설(생활쓰레기 및 대형 폐기물 압축, 파쇄 시설)이 설치되어 운영 중인 것으로 확인됩니다. 해당 시설은 주민들의 설치 반대가 있었던 곳으로, 지하에 위치하고 최신 시설을 갖추고 있다고는 하나, 폐기물 처리 시설이라는 점에서 잠재적인 혐오시설로 간주될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

광진구민체육센터, 광나루역, 아차산로 인근의 상업시설 및 주거단지 내 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 환경입니다. 다만, 건물이 1987년에 사용 승인된 점을 고려할 때, 일부 노후화된 부분이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 리스크

* 통합 사용 중인 호실: 지하층 104호와 105호가 벽체 구분 없이 통합 사용되고 있어, 향후 원상 복구 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지하층: 채광, 통풍, 습기 문제 등 지하층 고유의 단점이 있을 수 있습니다. (다만, 현황 1층에 준하는 높이에 소재한다는 점은 긍정적 요소입니다.)

* 건물 노후화: 1987년 사용 승인된 건물로, 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적/권리적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 물건 명세서 및 특이사항에 '대항력있는임차인' 언급이 있으나, 등기부상 임차인 최장철 씨는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 명확한 정보 불일치로, 낙찰 시 인수되는 권리가 없다고 판단되더라도, 실제 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 반드시 잔금 납부 전 최종 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매가 진행된 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상 제약: 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재합니다.

* 주변 폐기물 처리 시설: 인근에 지하 폐기물 처리 시설이 위치하여, 이에 대한 주민들의 민감성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 광장동에 위치한 지하철 5호선 광나루역 역세권 근린상가입니다. 편리한 교통과 주변의 주거 및 상업 시설 혼재로 인한 잠재적 수요는 긍정적인 요소입니다.

다만, 2개 호실이 통합되어 사용 중인 점, 지하층이라는 점, 건물의 노후화 가능성, 그리고 임차인의 대항력 유무에 대한 정보 불일치 등은 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 특히 임차인 관련 불확실성은 명도 과정에서의 위험 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 재확인이 필요합니다. 주변에 폐기물 처리 시설이 위치한 점도 참고해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 광나루역과의 인접성으로 유동인구 및 접근성 확보 용이.

* 실사용 및 투자 가치: 통합 사용 중인 점을 감안하여 실사용 시 공간 활용도를 높이거나, 향후 용도 변경 및 리모델링을 통한 가치 상승 기대.

* 잠재적 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 등에 따른 향후 시세 상승 가능성 탐색.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고, 감정가 349,000,000원을 기준으로 산정해야 합니다.

입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 물건의 현 상태(통합 사용, 지하층 등)와 원상 복구 예상 비용

* 임차인 관련 불확실성에 따른 명도 비용 및 시간

* 인근 부동산 시세 및 최근 유사 물건 낙찰가 분석

* 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용

* 주변 폐기물 처리 시설의 영향

따라서, 본 보고서에 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사, 시세 조사, 권리 분석 검토를 통해 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.