나이스옥션 법원경매 수원 2024타경80745 [1] 경기도 화성시 향남읍 구문천리 605 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경80745 [1] 경기도 화성시 향남읍 구문천리 605 전 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매19계 2024타경80745 | 소재지: 경기도 화성시 향남읍 구문천리 605 | 감정가: 328,956,000원 | 최저가: 230,269,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 수원지방법원 2024타경80745 (1)이며, 소재지는 경기도 화성시 향남읍 구문천리 605입니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 공부상 지목은 전(田), 실제 현황은 전 및 도로입니다.

토지면적은 1,041.00㎡ (약 314.85평)이며, 감정가는 328,956,000원입니다.

1.2. 물건의 현황

본 물건은 사다리형 평지의 토지로 현재 전(밭)으로 이용되고 있으나, 특이하게 토지의 중앙부 일부가 현황 도로로 이용되고 있는 상태입니다. 주변은 단독주택, 중소규모의 공장, 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 지역입니다. 매각대상에서 건물면적은 0.00㎡로, 토지만의 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 '구문천5리 마을회관' 남측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지대와 주택, 그리고 중소규모의 공장들이 혼재되어 있어 전형적인 도농 복합지역의 형태를 띠고 있습니다.

2.2. 교통 상황

물건까지 제반 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 편의성은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 생산녹지지역 및 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등 각종 규제가 중첩되어 있습니다. 이는 향후 개발행위에 있어 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 매각 대상

본 경매는 채권자 완OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 토지 지분율은 104100으로 명시되어 있어 전체 면적을 매각하는 것으로 보입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출 필요성입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으므로, 낙찰자는 농지법상 자격 요건을 반드시 충족해야 합니다. 또한 공부상 지목은 '전'이지만, 중앙부 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있으며, 도로 부분은 생산녹지지역을 기준으로 평가되었고, 정확한 용도지역별 면적 파악을 위해서는 측량이 필요하다는 점을 인지해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 이용 현황

본 물건은 전(농지) 용도의 토지로 상업적인 상권이 형성된 지역은 아닙니다. 현재 농지로 이용되고 있으며, 주변의 중소규모 공장들과 농경지의 연계성을 고려하여 향후 농업 또는 제한적인 산업 용도로의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 기타

주변에 '구문천5리 마을회관' 등 마을 기반 시설은 존재하나, 대규모 편의 시설이나 학교 등은 인근에서 확인이 필요합니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황 도로의 리스크

토지 중앙부가 현황 도로로 이용되고 있어 실질적으로 사용할 수 있는 면적이 감소하며, 향후 토지 사용 및 개발 시 분쟁의 소지가 있거나 지자체 등의 도로 지정 여부에 따라 사유재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 도로 부분에 대한 정확한 면적 확인(측량)이 필수적입니다.

5.2. 개발 제한 및 규제 리스크

생산녹지지역, 자연녹지지역 등 개발이 제한되는 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 각종 제한이 중첩되어 있습니다. 이는 단기적인 토지 개발을 어렵게 하는 주된 리스크입니다.

5.3. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있으므로, 낙찰 전 농지법상 취득 자격을 미리 확보하고 절차를 준비해야 합니다.

5.4. 혐오 시설 및 주변 환경

주변에 중소규모의 공장들이 혼재하고 있어 소음, 분진, 냄새 등의 환경적 요인이 일부 리스크로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 큰 면적(1,041.00㎡, 약 314.85평)의 농지이나, 중앙부의 현황 도로 이용과 더불어 생산녹지지역 등 개발 제한이 많은 토지입니다. 따라서 단기적인 건축 행위나 개발보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 현황 도로 리스크에 대한 면밀한 검토와 농지취득자격증명 확보가 가장 중요한 과제입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장기적 시세 차익 가능성

현재의 엄격한 개발 제한(생산/자연녹지지역)에도 불구하고, 화성시 향남읍 지역의 지속적인 성장 관리 계획 하에 장기적인 관점에서는 용도지역 변경 등의 호재를 기대해볼 수 있습니다.

7.2. 저평가 가능성

현황 도로 리스크와 농취증 제출의 부담으로 인해 경쟁률이 낮아질 경우 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 이는 실질적인 평당 매입 단가를 낮추는 요인이 됩니다.

7.3. 경매 전문가 또는 농업인에게 적합

농지 취득이 용이하고, 현황 도로 문제를 해결하거나 감수할 수 있는 경험 많은 경매 컨설턴트 또는 실제 농업 활동이 가능한 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매19계