나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64269 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-85 블루스카이빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 정원여자중학교 북측 인근에 위치함.
주위는 단독주택,다세대주택 등과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 4층 401호로서
외벽:석재타일마감 등.
내벽:본타일,벽지마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2018.03.23일자로 사용승인되고,
방3,거실,주방,욕실겸화장실2,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비,소화설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 급경사지로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대주택) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6미터내외, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64269 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-85 블루스카이빌 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 232,000,000원

* 토지면적: 32.36㎡ (약 9.79평)

* 건물면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2018년 3월 23일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 5층 건물 내 4층

* 주용도: 도시형생활주택/단지형다세대주택

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 정원여자중학교 북측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 등과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통시됨.

* 인접 도로상태

* 본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

* 주변 시설

* 인근에 정원여자중학교가 소재하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

* 현재까지 인근에서 혐오시설로 볼 만한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 유의할 필요가 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

* 주택도시보증공사의 가압류 (2020.08.28. 접수, 금액 548,000,000원)

* 인수되는 권리

* 본 건 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 소멸되는 권리

* 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-16

* 확정일자: 2019-07-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각.

* 주요 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 임차인 및 주택임차권 승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 미반환금에 대해 추가 부담할 의무가 없음을 의미함.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김태완 외 1명 (2018.05.02)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 송재일 (2019.08.16)

* 주택임차권: 김광호 (245,000,000원, 2021.09.23) - 말소예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (548,000,000원, 2020.08.28) - 말소기준권리

* 압류: 강서세무서장 (2021.10.21) - 말소예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (245,000,000원, 2024.12.04) - 말소예정

* 등기부채권 총액: 548,000,001원 (말소기준권리 포함)

1.3. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택으로, 주거지로서의 상권 분석이 중요함.

* 최근 2026년 3월~5월 거래된 주변 다세대/빌라 시세는 다음과 같음.

* 홍은동 265-109번지 (1971년식, 71.14㎡): 2억 6천만원 (약 365만원/㎡)

* 홍은동 394-10번지 (2005년식, 66.87㎡): 3억 6천만원 (약 538만원/㎡)

* 홍은동 265-124번지 (1991년식, 59.47㎡): 2억 2천만원 (약 370만원/㎡)

* 본건(2018년식, 39.88㎡)의 감정가는 2억 3천2백만원이며, 이는 3.3㎡당 약 581만원 수준임.

* 주변 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 신축 연식 및 소형 면적임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됨. 특히 2018년 준공된 신축 건물이라는 점이 시세에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보임.

* 상권은 일반 주거지역으로, 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용 상태

* 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 4층 401호임.

* 2018년 3월 23일 사용승인되었으며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 현관으로 이용 중임.

* 설비 내역

* 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추었음.

* 주변 교육시설

* 인근에 정원여자중학교가 위치하며, 이는 교육 환경 보호 구역(상대보호구역)에 해당함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건:

* 이 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용하여 보증금 미반환으로 인한 추가 부담 위험을 제거함.

* 단, 임차인의 명도 협조가 원활하지 않을 경우 명도 소송 등 추가적인 절차 진행 가능성은 있음.

* 토지이용계획상의 제한:

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어, 향후 주변 개발에 영향을 줄 수 있는 가능성이 있으나 직접적인 혐오시설 존재 여부는 불확실함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 소형 면적임.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정임.

* 가장 중요한 점은 임차인이 대항력이 없으며, 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점임. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 미반환금에 대해 전혀 부담하지 않아도 됨을 의미함.

* 감정가는 2억 3천2백만원이며, 주변 실거래가 및 건물의 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됨.

* 소형 평형으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 목적이나 소액 투자용으로 적합해 보임.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금에 대한 추가 부담이 전혀 없음 (명도 소송 외).

* 2018년 준공된 신축 건물로 관리가 용이하고 주거 선호도가 높을 수 있음.

* 서울 서대문구라는 입지적 장점.

* 소형 면적으로 진입 장벽이 상대적으로 낮음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 임차인 보증금에 대한 부담이 전혀 없는 상태에서 매각되므로, 낙찰자는 실질적으로 건물 가치만을 고려하여 입찰하면 됨.

* 감정가는 232,000,000원이며, 주변 시세 및 건물 상태를 고려했을 때 감정가 수준에서 낙찰 가능성이 있음.

* 다만, 경매 절차의 특성상 입찰 경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있음.

* 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준인 208,800,000원 ~ 232,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 경쟁자 분석 후 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.