나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6750 [1] 부산광역시 수영구 민락동 181-169 해링턴타워 광안디오션 18층103동1808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "광안리해수욕장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 민
락회센터, 오피스빌딩, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 광안리해수욕장 주변
상가지대로서 제반 주위환경 양호시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통
시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물내 제18층 제103동1808호로서,
외 벽: 복합판넬, 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호: 시스템창호 등의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 공동현관기설
비, 스프링클러설비, 주차장설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외, 북서측으로 노폭 약 10m 내외, 북동측 및 남동측으로 노
폭 약 7-8m 내외 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(
접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 중점경관관리구역(2018-02-21).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6750 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-169 해링턴타워 광안디오션 18층 103동 1808호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

건물 면적: 23.79㎡ (약 7.20평)

토지 면적: 8.71㎡ (약 2.63평) (토지지분: 8.7137㎡)

감정가: 213,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 건축물 현황

- 건물(1) 표제부 요약:

건물명: 해링턴 타워 광안디오션

신축허가일: 2019년 11월 29일

사용승인일: 2022년 10월 13일

총 호수: 606호

건물 층수: 지하 2층, 지상 19층

본건 위치: 지상 18층 1808호

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조

마감: 외벽 - 복합판넬, 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등. 창호 - 시스템창호.

설비 내역: 급배수, 위생, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 공동현관, 스프링클러, 주차장, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

- 본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "광안리해수욕장" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주위는 민락회센터, 오피스빌딩, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 광안리해수욕장 주변 상가지대로서, 전반적인 주위 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

- 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

- 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

- 토지 형상: 인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지입니다.

- 토지 이용 상태: 주상용 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로: 남서측으로 노폭 약 5m 내외, 북서측으로 노폭 약 10m 내외, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 7-8m 내외 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

- 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 중점경관관리구역(2018-02-21)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

- 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2023-02-15, 권리금액: 202,800,000원)

- 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑5 압류(수영세무서장), 갑6 압류(수영구), 갑7 압류(국민건강보험공단), 갑8 임의경매(하나은행)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서상 '지상권개요'에 별도 기재 없음)

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 김 (본인 확인 및 현장 조사 필수)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-04-22

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 주의사항: 임차인 김 씨는 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없다고 기재되어 있습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 추가적인 권리 관계 확인을 위해 반드시 현장 조사를 실시해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 채무 부담이나 명도 지연의 위험이 있을 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시세 동향 (JSON 데이터 기반 분석)

- 본건 소재지인 '해링턴 타워 광안디오션'은 2022년 준공된 신축 오피스텔입니다.

- 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 해당 건물 내 전용면적 약 29㎡ 기준으로 2026년에 142,060,000원부터 219,000,000원까지 다양한 거래 금액이 확인됩니다.

* 142,060,000원 / 29.018㎡ (약 8.78평) → 평당 약 1618만원

* 219,000,000원 / 29.442㎡ (약 8.91평) → 평당 약 2458만원

- 본건의 감정가는 213,000,000원이며, 건물면적 23.79㎡ (약 7.20평) 기준으로는 평당 약 2958만원입니다. 이는 JSON 데이터상의 최고가 거래 금액(약 21900만원)과 비교했을 때, 평당 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

- 다만, JSON 데이터의 거래년월이 '2026년'으로 기재되어 있어, 이는 실제 최근 시세가 아닌 미래 예측치이거나 오기일 수 있습니다. 본 감정가는 2024년 경매 시점의 가치를 반영한 것으로 판단되며, 실제 시장 가치는 추가적인 조사를 통해 확인해야 합니다.

- 주변 상권은 광안리해수욕장 인근으로, 다양한 상업시설, 오피스빌딩, 숙박시설 등이 밀집하여 유동인구가 많고 활성화된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

- 광안리해수욕장 바로 인근에 위치하여 각종 문화, 여가, 상업 시설 이용이 매우 편리합니다.

- 주변에 다수의 레스토랑, 카페, 상점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

- 민락회센터 등 지역 명소가 가까워 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 기타

- 차량 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 시설 이용이 편리합니다.

- 건물 자체에 주차장 설비가 되어 있으며, 주변 도로망이 잘 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

- 본건은 이전에 매각이 완료되지 않아 재매각되는 물건입니다. 최초 유찰 또는 재매각 사유(권리관계, 명도 저항, 물건 하자 등)에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.2. 특별 매각 조건

- 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격(감정가)의 20%로 일반적인 10%보다 높게 요구됩니다. 이는 보증금 준비에 대한 부담을 증가시킵니다. (본건의 경우 213,000,000원의 20%인 42,600,000원)

6.3. 임차인 관련

- 임차인 김 씨는 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 것으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다. (현장 확인 필수)

6.4. 주변 혐오 시설 (추가 조사 필요)

- 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 인근에 뚜렷한 혐오 시설이 확인되지 않았습니다.

- 그러나 광안리해수욕장 주변 상업 지역의 특성상, 유흥업소, 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 시설이 산재할 가능성은 배제할 수 없습니다. 정확한 환경 파악을 위해 반드시 현장 조사를 실시하여야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동의 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로서, 광안리해수욕장 인근이라는 점이 최대 강점입니다. 2022년 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 편리한 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 20%의 높은 매수 신청 보증금은 주의해야 할 사항입니다. 권리 관계상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인 김 씨 관련 명도 과정에서의 잠재적 변수에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

감정가(213,000,000원)와 JSON 데이터상의 최고가 거래액(219,000,000원)을 비교할 때, 가격 메리트 여부는 추가적인 시장 조사와 본인의 투자 목표에 따라 신중하게 판단해야 합니다. 특히, JSON 데이터의 전용면적(약 29㎡)과 본건의 건물면적(23.79㎡) 간의 차이를 고려하여 실제 공간 활용도 및 가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 대표 관광지인 광안리해수욕장 바로 인근에 위치하여 높은 임대 수요 및 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 상품성이 우수합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 투자 수익 가능성: 감정가 및 최근 거래 사례를 바탕으로 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터상의 최고가 거래 사례는 219,000,000원(전용면적 약 29㎡ 기준)으로, 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준을 보입니다.

재매각 물건이라는 점과 20%의 높은 매수 신청 보증금 requirement를 고려할 때, 합리적인 수준에서의 입찰이 중요합니다.

종합적으로 판단하여, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가(213,000,000원) 대비 약 103% 수준으로, 최고가 거래 사례를 반영한 가격입니다. 이 가격대에서의 낙찰은 향후 임대 수익 및 시세 차익을 통한 투자 목표 달성에 유리할 것으로 예상됩니다.

* 본 입찰가 제시는 현장 조사 결과 및 현재 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 반드시 본인의 자금 계획 및 위험 감수 능력을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 본 건의 매수 신청 보증금은 42,600,000원 (213,000,000원 x 20%)입니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.