나이스옥션 법원경매 인천 2024타경518571 [1] 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 104동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2024.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "지하철 인천1호선 캠퍼스타운역" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 "지하철 인천1호선 캠퍼스타운역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건물 내 제18층 제1804호로서,
(사용승인일 : 2016.3.10.)
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로상태 양호하고, 단지 내 도로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 경제자유구역
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경518571 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 104동 18층1804호

용도: 아파트

감정가: 769,000,000원

토지면적: 25.14㎡ (약 7.60평)

토지지분: 25.1409㎡ (약 7.60평)

건물면적: 84.58㎡ (약 25.59평)

건물지분: 84.578㎡ (약 25.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 지하철 인천1호선 캠퍼스타운역 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천1호선 캠퍼스타운역이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 롯데캐슬캠퍼스타운

* 사용승인일: 2016년 3월 10일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건물 (최고층 55층)

* 총 세대수: 1,230세대

* 총 주차대수: 3,982대 (지하 기계식 주차 3,982대)

* 전기차 충전기 (지하): 66대

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(송도국제화복합단지), 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로3류(폭 12m-15m), 경제자유구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 조사된 임차내역이 없으며, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음으로 확인되었습니다.

* 말소기준권리: 을6 (한국주택금융공사 근저당권, 2023년 5월 30일 접수)

* 주요 등기 현황:

* 등기부채권 총액: 822,804,273원

* 주요 권리 내역 (말소 기준권리 포함):

* 근저당 (한국주택금융공사): 495,000,000원

* 근저당 (주식회사우강파이낸스대부): 150,000,000원

* 가압류 (삼성카드): 19,320,928원

* 강제경매 (김현숙): 120,000,000원

* 가압류 (제이비우리캐피탈주식회사): 79,349,340원

* 가압류 (케이비캐피탈주식회사): 79,134,005원

* 상기 권리들은 말소기준권리(을6)보다 늦게 접수되어 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 및 이용 현황: 아파트 단지 내 및 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통 및 접근성: 지하철 1호선 캠퍼스타운역과 인접하고, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 대로변에 위치하여 차량 이용도 편리합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 032-822-5790

* 아파트 정보:

* 전용면적: 84.58㎡ (약 25.59평)

* 본건은 18층에 위치하며, 49층 건물 중 일부입니다.

* 아파트 매매/임대 정보: 최근 2026년 7월 18일 동일 면적(84.578㎡)이 76,800,000,000원(76.8억)에 거래되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 822,804,273원으로 감정가 769,000,000원보다 높아, 낙찰 후 인수하는 채권은 없으나 채권자들의 이해관계 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 연수구 송도동에 위치한 롯데캐슬캠퍼스타운 아파트 104동 1804호는 지하철역과 인접한 역세권 단지로 교통이 편리하며, 아파트 단지 내 및 주변에 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 아파트이며, 동일 면적의 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준을 보이고 있습니다. 임차인 이슈가 없어 권리 분석상 명확한 장점이 있으나, 높은 총 채권액과 중복사건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 송도 국제도시 내에서도 역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 향후 개발 가치가 높습니다.

* 우수한 주거 환경: 잘 갖추어진 단지 내 편의시설과 주변 생활 인프라로 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 인수할 임차인이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 시장 수요: 84.58㎡는 수요가 꾸준한 중소형 면적으로, 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 84.58㎡ 면적이며, 최근 2026년 7월 18일 동일 면적이 76,800,000,000원(76.8억)에 거래된 점과 감정가 769,000,000원(76.9억)을 고려할 때, 현재 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점과 중복사건임을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 97% 수준인 750,000,000원(75억)을 예상 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 추가적인 가치 분석 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.