나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544426 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1231-2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544426 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1231-2 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경544426
• 주소: 인천광역시 남동구 인주대로722번길 5-10, 3층302호
• 감정가: 94,000,000원
• 최저가: 65,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매21계 2024타경544426 | 소재지: 인천광역시 남동구 인주대로722번길 5-10, 3층302호 | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 65,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 다세대주택 경매 물건입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경544426 (1)이며, 감정가는 94,000,000원입니다.

토지 면적은 23.12제곱미터 (약 7.00평), 건물 전용 면적은 38.97제곱미터 (약 11.79평)이며, 다세대주택으로 이용 중인 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

1.2. 경매 정보 특이 사항

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 임OO으로 동일하여 권리관계가 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

다만, 현관에 '수도전 정수 예고장, 수도전 정수장' 안내문이 부착되어 있다는 특이사항이 감정평가서에 명시되어 있어, 추후 발생할 수 있는 미납 관리비(수도료 포함) 등에 대한 조사가 필요합니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물이며, 난방설비 등 기본적인 설비가 되어 있습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천남동소방서" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다. 제2종일반주거지역에 속하여 주거 환경의 안정성이 확보되는 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 인천지하철 2호선 "모래내시장역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 대체로 세로장방형의 다세대주택 부지로 이용 중이며, 본 건 북측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

매각대상은 다세대주택의 지분(매각대상: 기타)이며, 경매구분은 '공유물분할을 위한 경매'입니다. 이는 통상적인 강제/임의경매와 달리 공유자 간의 합의 또는 법원 판결에 따라 현금 분할을 위해 진행되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 문제(예: 복잡한 근저당/유치권 등) 발생 가능성이 낮아 권리 분석이 비교적 용이합니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도 리스크

임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있으며, 소유자 점유라 하더라도 명도(인도명령) 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있으므로 사전에 점유 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권

주변은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 특히 근거리에 인천지하철 2호선 모래내시장역이 있어 전통시장 이용 및 상권 접근성이 양호합니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 혐오 시설

모래내시장역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 중앙공원, 중앙어린이교통공원 등이 위치하여 주거 쾌적성이 보통 이상입니다. 외부 검색 결과, 물건지 주소 인근에 특정할 만한 대규모 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 집단 유흥 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미납 관리비 리스크

현관에 부착된 '수도전 정수 예고장' 안내문은 해당 호실에 수도료(공용/전용 관리비 포함 가능)의 미납금이 존재함을 강력히 시사합니다. 집합건물(다세대주택)의 경우, 판례에 따라 공용 관리비는 낙찰자가 인수할 의무가 있을 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 관리비 내역(특히 공용 부분)을 확인해야 합니다.

5.2. 용도 제한 및 기타 제한

본 건은 '가축사육제한구역' 및 '과밀억제권역'에 포함되어 있으나, 다세대주택으로서 주거 목적 이용에는 특별한 제한이 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 인천 구월동의 정비된 주택지대에 위치하며, 지하철 2호선 모래내시장역을 이용할 수 있는 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. '공유물분할 경매'라는 특성상 권리 분석의 난이도가 낮다는 장점이 있습니다. 다만, '수도 정수 예고' 관련 미납 관리비 이슈와 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크에 대한 면밀한 조사와 대비가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 지하철 역세권 접근성: 인천지하철 2호선 모래내시장역 근거리로 대중교통 이용이 용이하여 환금성이 높을 수 있습니다.

2. 안정적인 주거 환경: 제2종일반주거지역 내 정비된 주택지대에 위치하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 깨끗한 권리 관계: 소유자-채무자-채권자가 동일하고 경매 유형이 공유물분할 경매이므로, 복잡한 선순위 권리 및 채권 관계로부터 자유로운 '클린' 물건일 가능성이 높습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계