나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106255 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 4-198 선화아파트 지하층 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가소재 선화아파트 지하층으로서 부근은 단독주택, 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건내 지하층으로서

외벽: 몰탈위페인팅등 마감.
내벽: 페인팅등 마감.
천정: 페인팅등 마감.

이용상태

본건은 현황 공실 상태로서 별첨 "사진" 과 같이 침수되어있는 상태이므로 입찰시 경매목적물의 현상 등을 확인하시기 바랍니다.

설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

세장형에 유사한 토지로서 아파트(근린생활) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

감정기준시점 공실상태이며, 현황조사 당시 우측편 일부는 아파트입주민들의 공동창고 등으로 이용하고 있으며, 좌측편 일부는 침수(감정평가서 및 현황조사서 사진 참조)되어 있는 상태로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 마산지원 2024타경106255 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 4-198 선화아파트 지하층

* 건물 현황: 건축물대장상 제1종근린생활시설 (근린생활), 선화아파트 단지 내 지하층 소재

* 용도: (건축물대장상) 제1종근린생활시설

* 감정가: 20,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 43.08㎡ (약 12.99평)

* 토지 지분: 43.08㎡ (약 12.99평)

* 건물 면적: 78.48㎡ (약 23.74평)

* 건물 지분: 78.48㎡ (약 23.74평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 소재 선화아파트 지하층에 위치함.

* 주변은 단독주택, 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

* 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 건물 북측 및 동측으로 도로가 소재하여 차량 접근이 용이함.

2.3. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역에 속함.

* 소로1류(폭 10m-12m), 소로3류(폭 8m 미만)의 국지도로에 접함.

* 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 본 경매 사건은 부동산강제경매로 진행됨.

* 말소기준권리는 2024년 1월 16일 접수된 오케이저축은행의 가압류 (채권액 52,239,392원)임.

* 말소기준권리 이후에 설정된 모든 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 등기 기록이 있으며, 이후 채권자들의 권리 설정 및 강제경매 신청이 확인됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 별도로 명시되지 않아, 일반적으로는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원임.

* 따라서 명도 저항이나 추가 보증금 부담 가능성은 낮은 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

* 본건은 건축물대장상 제1종근린생활시설로 등록되어 있어, 상업적 활용 가능성이 있음.

* 주변에 다양한 근린시설이 혼재하여 기본적인 상권 형성 요건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

* 주변에 아파트 단지, 주택가, 학교, 근린시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대중교통 이용이 가능하며, 도로망을 통한 차량 접근성도 양호함.

* 인근에 경남대학교 등 교육 시설이 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 현상 문제

* 감정평가 기준 시점 현재 공실 상태임.

* 현황 조사 결과, 물건 좌측 일부가 침수 피해를 입은 상태로 조사되었음 (감정평가서 및 현황조사서 사진 참조).

* 우측 일부는 아파트 입주민들의 공동 창고 등으로 이용되고 있어, 점유 및 이용 현황에 대한 확인이 필요함.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태 및 이용 현황을 면밀히 확인해야 함.

6.2. 건물 노후화 및 규제

* 건축물대장상 사용승인일이 1982년 8월 13일로, 건물이 노후화되었을 가능성이 있음.

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역에 해당하여, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 마산합포구의 중심 지역에 위치하며, 제1종근린생활시설로서 상업적 활용 가능성을 가진 지하층임.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 심각한 침수 피해와 아파트 입주민들의 무단 점유(공동 창고 사용) 상태는 큰 리스크 요인임.

* 건물의 노후화와 역사문화환경보존지역이라는 점도 향후 활용에 고려해야 할 사항임.

* 이러한 물건 현상의 심각성을 고려할 때, 철저한 현장 확인과 수리 비용 산출이 선행되어야 하며, 이에 기반한 신중한 입찰 결정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가 (20,000,000원) 대비 잠재적 활용 가치.

* 말소기준권리상 인수할 권리가 없어 권리관계가 명확함.

* 중앙동이라는 지역적 이점.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 20,000,000원이며, 인수할 임차인 보증금은 0원임.

* 본 물건은 심각한 침수 피해 및 불법 점유(공동 창고) 상태로 인해 상당한 복구 비용이 발생할 것으로 예상됨.

* 따라서, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 접근해야 하며, 정확한 입찰가는 복구 비용, 시장 가치, 향후 활용 방안 등에 대한 면밀한 추가 조사 후 산정해야 함.

* 입찰 시에는 물건의 현 상태를 충분히 반영하여 신중하게 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.