나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106255 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 4-198 선화아파트 지하층 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106255 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 4-198 선화아파트 지하층 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경106255 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙북5길 8, 지하층 (중앙동3가,선화아파트) | 감정가: 20,000,000원 | 최저가: 14,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경106255 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 4-198 선화아파트 지하층

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 20,000,000원

토지면적: 43.08㎡ (약 13.03평)

토지 지분율: 4308

건물면적: 78.48㎡ (약 23.74평)

건물 지분율: 7848

소유자/채무자: 권OO / 권OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 현황 및 특징

건물 구조 및 이용상태: 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건내 지하층으로서, 현황 공실 상태이나 우측편 일부는 아파트 입주민들의 공동창고 등으로 이용되고 있으며, 좌측편 일부는 침수되어 있는 상태임.

토지 현황: 세장형에 유사한 토지로서 아파트(근린생활) 건부지로 이용 중.

도로 및 지역 지구: 북측 및 동측으로 도로가 소재함. 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접함), 역사문화환경보존지역 등에 해당함.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 소재 선화아파트 지하층에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재된 주거 및 근린 상업 혼합 지역임. 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악되어 생활 편의성이 확보되어 있음.

2.2. 상권 및 생활 정보

상권분석: 본건은 지하층 근린생활시설로 접근성이 낮고, 현재 공동창고 등으로 이용되거나 침수된 상태로 사실상 상업적 가치는 전무한 상태입니다. 인근은 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설 수요는 존재하나, 본건의 물리적 한계로 인해 상권으로서의 기능을 기대하기는 어려움.

생활정보: 인근에 학교 및 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 주거 생활 환경은 갖추고 있음. 주변에 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 소유자와 채무자가 동일하며, 등기부상 복잡한 권리관계나 대항력 있는 임차인의 존재는 제시된 정보상으로는 파악되지 않음. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로 권리 인수 측면에서는 비교적 단순할 것으로 예상됨. 다만, 임대관계는 미상(미확인)으로 조사되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 점유자 또는 공동창고 이용자에 대한 명도 절차를 고려해야 할 수 있음.

3.2. 잠재적 리스크

물리적 리스크: 가장 큰 리스크는 **침수 상태** 및 **아파트 주민들의 공동창고로 이용**되고 있는 현황입니다. 침수로 인한 건물의 손상 정도를 확인하고, 정상적인 사용을 위한 대규모 보수 및 방수공사 비용을 필수적으로 고려해야 합니다.

법적 리스크: 토지이용계획상 **역사문화환경보존지역**으로 지정되어 있어, 향후 건물의 용도 변경이나 재건축 등 개발 행위 시 건축 규제 및 제한이 따를 수 있음.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 취득할 가능성이 있으나, 현재 **침수 및 공동창고 사용**이라는 심각한 물리적 하자를 안고 있습니다. 현 상태로는 근린생활시설로서의 정상적인 이용이 불가능하며, 상당한 규모의 수리 비용(특히 방수 및 내부 시설)이 예상됩니다. 순수한 상업 투자 목적으로는 부적합하며, 지하층 시설에 대한 창의적 활용 방안이나, 매우 낮은 가격으로 취득하여 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 관점에서 접근해야 함.

4.2. 투자 포인트

가격적 메리트: 감정가(2,000만 원) 자체가 낮아, 유찰 시 **최저가 입찰**을 통한 가격 경쟁력이 매우 높음.

토지 지분 확보: 아파트 부지 내 토지 지분(43.08㎡, 약 13.03평)을 확보한다는 점에서 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력이 있음.

용도 변경 가능성 (장기적): 침수 및 창고 이용 문제를 해결하고, 장기적으로 해당 공간을 아파트 주민 편의시설이나 자체 사용 공간 등으로 활용할 계획이 있다면 투자 가치가 발생할 수 있음. (단, 용도 변경은 행정 절차 및 비용이 수반됨.)

법원 정보

마산지원 경매3계