나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505957 [1] 인천광역시 부평구 부개동 500-1 부개5단지주공아파트 502동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505957 [1] 인천광역시 부평구 부개동 500-1 부개5단지주공아파트 502동 12층1203호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경505957
• 주소: 인천광역시 부평구 부개로 11, 502동 12층1203호 (부개동,부개5단지주공아파트)
• 감정가: 328,000,000원
• 최저가: 229,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매21계 2024타경505957 | 소재지: 인천광역시 부평구 부개로 11, 502동 12층1203호 (부개동,부개5단지주공아파트) | 감정가: 328,000,000원 | 최저가: 229,600,000원 | 용도: 아파트

1. 인천 부평구 부개동 부개5단지주공아파트 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경505957 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 본 물건은 인천광역시 부평구 부개동 500-1 부개5단지주공아파트 502동 12층 1203호입니다. 건물면적 59.99㎡, 토지면적 31.18㎡로 토지 및 건물 일괄매각 방식의 부동산 임의경매입니다. 감정가는 328,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자가 모두 '망(亡)'인 상태로, 향후 권리관계와 절차 진행에 있어 상속인 관련 확인이 필수적으로 요구됩니다. 또한, 중복병합사건으로 진행 중임을 유의해야 합니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 물건은 인천 부평구 부개동 '인천부광초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다. 제반 입지 여건은 보통 수준이나, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의성은 양호한 편으로 평가됩니다.

인접 도로상태는 북측 및 동측으로 노폭 약 20M 내외의 포장도로를 통해 출입이 용이하여 차량 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구)에 해당하여, 안정적인 주거 환경과 더불어 향후 정비 사업 등 개발 여건의 잠재적 기대감을 가질 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

권리관계 분석:

본 물건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 '망(亡)'으로 등재되어 있어 매우 주의 깊은 권리 분석이 필요합니다. 이는 경매 절차상 상속인을 상대로 하는 복잡한 절차(승계 집행문 등)를 수반할 가능성이 높으며, 절차 지연 및 명도 시 법률적 이슈가 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

특이사항으로는 '중복병합사건'이므로, 채권자 관계 및 청구 금액의 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 등기부상 권리 분석 외에, 매각 이후 잔금 납부와 소유권 이전 절차에서 상속 관계를 정확히 파악하고 대응할 전문성이 요구됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

생활편의성 및 학군:

아파트 건물의 사용승인일은 1998년 6월 18일로, 약 27년 차의 구축 아파트입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 갖춰져 있어 거주에는 문제가 없습니다.

주요 학군으로는 '인천부광초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 유해시설로부터의 보호를 받고 있습니다. 주변의 다세대주택 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 용이하며, 부개 택지개발사업지구 내에 위치하여 주거 환경의 안정성이 확보된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

리스크 요인:

1. **상속 관계의 복잡성:** 소유자/채무자가 사망(망)한 상태이므로, 경매 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 과정에서 상속인들을 상대로 하는 법적 절차 진행이 필수적입니다. 상속 포기, 한정 승인, 상속인 부재 등의 변수가 발생할 경우 명도 난이도가 크게 상승하고 기간이 지연될 수 있습니다.

2. **임대차 관계 미상:** 현재 아파트로 이용 중이나 임대차 관계가 '미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 거주자 및 임차인 유무, 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. **구축 아파트:** 1998년 사용승인으로 인한 노후화로 인해 향후 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 이는 투자 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

핵심 투자 매력:

1. **합리적인 감정가:** 감정가 3억 2,800만원은 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 경우, 법원 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

2. **제3종 일반주거지역:** 비교적 용적률이 높은 제3종 일반주거지역에 위치하여 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 사업 추진 시 사업성이 높게 평가될 여지가 있습니다.

3. **양호한 주거 환경:** 초등학교 인접 및 대중교통 이용 편의성이 양호하여 실수요자들의 선호도가 높은 주거 입지를 갖추고 있습니다.

1.7. 종합 의견

전문가 의견:

본 물건은 인천 부평구 내 양호한 주거 환경과 교통 편의성을 갖춘 아파트이며, 제3종 일반주거지역이라는 개발 잠재력을 보유하고 있어 투자 가치가 충분한 물건입니다.

다만, 소유자/채무자가 '망'인 관계로 상속 관련 법률적 절차가 수반되어야 하므로, 초보 투자자에게는 다소 어려운 난이도의 물건으로 판단됩니다. 상속 관계에 대한 철저한 사전 조사 및 대응 전략을 수립할 수 있는 경매 전문가 또는 법무사와의 협력을 통해 리스크를 최소화하고 진행하는 것을 강력히 권고합니다. 권리 분석의 난이도를 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 할 것입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계