나이스옥션 법원경매 군산 2022타경133 [7] 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140 1동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진 · 평가일 2022.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치하는 집합
건물[제1층 제101호 외 11개호]로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소
재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통
임.

건물의 구조

일련번호1-3) - 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 제1층 제101호 외 2개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

일련번호4-12) - 철근콘크리트조 경사지붕 4층 중 제1층 제101호 외 8개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호1-12) - 연립주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 소화설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "주거용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 개설된 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

133-1, 140번지)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 " 없 음.

물건 비고

1. 2022. 3. 29.자 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 금 304,104,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합)승소판결로 확정되었음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3.

1.1. 사건기본사항

사건번호: 군산지원 2022타경133 (7)

감정가: 130,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전주대건신용협동조합 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140, 1동 2층 202호

용도: 연립주택

1.3. 면적정보

토지면적: 135.32 ㎡ (약 40.93 평)

토지지분: 135.317 ㎡ (약 40.93 평)

건물면적: 95.18 ㎡ (약 28.79 평)

건물지분: 95.18 ㎡ (약 28.79 평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

대상 토지(133-1, 140번지)는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(500m 이내 모든 축종 제한), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 2월 28일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항)

3.3. 특이사항

주식회사 대정주택으로부터 공사대금 304,104,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합) 승소 판결이 확정되었습니다. 따라서 유치권은 소멸되었습니다.

3.4. 임차인현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 보증금 관련하여 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 익산시 용안면 소재 주택지대 내에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다. 인근 학교 및 관공서 등으로 인한 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 용안중학교가 인접해 있으며, 면 소재지 내 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 제공된 정보상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부채권 총액이 1,314,000,000원으로 감정가(130,000,000원) 대비 현저히 높습니다. 이는 담보 대출 규모가 크거나, 공동담보 물건으로 인한 복합적인 권리관계가 존재할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 유치권이 소멸되어 권리관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다. 주택지대 내 위치로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 투자 시 면밀한 가치 평가와 시장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 유치권이 소멸되어 권리상 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하며, 주변 학군이 있어 가족 단위 거주 수요가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 현저히 높은 채권 총액으로 인해, 시장 상황에 따라 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 관련 경매 사례 조사를 통해, 본 물건의 경우 감정가 대비 낮은 최저 입찰가가 여러 차례 제시된 바 있습니다. 예를 들어, 일부 유사 물건의 경우 감정가의 17%~34% 수준까지 유찰된 사례가 확인되었습니다. 이는 해당 물건에 대한 시장의 입찰 수요가 감정가 수준에서는 낮음을 시사합니다.

그러나 이는 공개된 경매 최저가이며, 실제 오픈마켓에서의 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 유사 연립주택의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

현재 시점을 기준으로, 과거 유찰가 추이와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가는 약 65,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 50% 수준으로, 과거 낮은 유찰가 추세를 반영한 보수적인 접근이며, 권리상 문제는 없으나 시장 수요를 고려한 현실적인 입찰가입니다. 최종 입찰 결정 전에는 반드시 현장 방문 및 최신 시세 조사를 통해 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.