나이스옥션 법원경매 군산 2022타경133 [2] 전라북도 익산시 용안면 덕용리 133-1 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진 · 평가일 2022.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치하는 집합
건물[제1층 제101호 외 11개호]로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소
재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통
임.

건물의 구조

일련번호1-3) - 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 제1층 제101호 외 2개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

일련번호4-12) - 철근콘크리트조 경사지붕 4층 중 제1층 제101호 외 8개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호1-12) - 연립주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 소화설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "주거용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 개설된 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

133-1, 140번지)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 " 없 음.

물건 비고

1. 2022. 3. 29.자 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 금 304,104,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합)승소판결로 확정되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2022타경133 (2)

소재지: 전라북도 익산시 용안면 덕용리 133-1, 2층201호 (신주소: 전라북도 익산시 현내로 359-3)

용도: 공동주택 (다세대주택)

토지면적: 158.67㎡ (약 48.00평)

건물면적: 80.93㎡ (약 24.48평)

감정가: 111,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주대건신용협동조합

2. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

도로상태: 남동측으로 개설된 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m)), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 02월 28일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권 (864,000,000원)입니다.

권리변동 내역:

* 소유권 이전: 주식회사 갓센드인터내셔널 (2020.02.28), 주식회사 로페코종합건설 (2020.04.01, 대물변제)

* 근저당권: 전주대건신용협동조합 (2020.02.28, 말소기준), 이훈수 (2021.05.12, 말소)

* 임의경매 개시결정: 전주대건신용협동조합 (2022.01.10, 말소)

* 압류: 예산세무서장 (2022.08.02, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 권리 (임차인 보증금):

* 임차인: 홍

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2021.01.06

* 확정일자: 2021.01.08

* 배당신고일자: 2022.03.04

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원.

유치권 관련: 2022년 3월 29일 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 유치권 신고가 제출되었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합) 승소 판결이 확정되어 유치권은 성립되지 않습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 대상 물건은 익산시 용안면 소재지로, 주위는 비교적 한산한 면소재지 주택가로 형성되어 있습니다. 학교, 관공서 등 기본적인 편의시설이 근거리에 위치합니다.

상업 시설: 대형 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주요 시설 접근성:

* 교육시설: 용안중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 면소재지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통편의: 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

혐오시설 유무: 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 2003년 사용승인된 건물로, 연식이 20년 이상 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지역적 특성: 면소재지라는 점을 감안할 때, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지 또는 완만한 상승을 예상할 수 있습니다.

공동주택 특성: 다세대주택 특성상 층간 소음, 주차 문제 등 공동 생활에 따른 불편함이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 용안면 지역의 다세대주택으로, 비교적 안정적인 입지에 위치하고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 유치권 관련 문제도 법적으로 정리되었습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 건물 연식에 따른 관리 상태를 점검하고, 지역적 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

인수되는 보증금 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

안정적인 주거 지역: 면소재지 내 주택가에 위치하여 실수요자 중심의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가 비교를 통해 추가적인 가치 상승 여력을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 111,000,000원

토지 면적: 48.00평

건물 면적: 24.48평

총 면적: 72.48평

시세 분석: 제공된 정보만으로는 주변 시세를 정확히 분석하기 어렵습니다. 일반적으로 다세대주택의 경우, 건물 상태, 층수, 향, 관리 상태, 주변 개발 계획 등에 따라 가격 편차가 큽니다. 익산시 용안면 지역의 유사 물건 거래 사례를 추가적으로 조사하여 비교 분석하는 것이 필수적입니다.

고려사항:

* 감정가는 2022년경 또는 그 이전에 평가된 시점일 수 있으며, 현재 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

* 건물 연식에 따른 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

* 면소재지의 특성상 급격한 가격 상승보다는 안정적인 가치 유지 경향이 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없어 추가 부담은 없습니다.

추천 입찰가 범위:

주변 시세에 대한 구체적인 정보가 부족하여 보수적으로 접근합니다. 감정가 수준을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이를 적정 범위로 제안합니다. 이는 시장 조사 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.