나이스옥션 법원경매 군산 2022타경133 [8] 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140 1동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진 · 평가일 2022.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치하는 집합
건물[제1층 제101호 외 11개호]로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소
재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통
임.

건물의 구조

일련번호1-3) - 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 제1층 제101호 외 2개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

일련번호4-12) - 철근콘크리트조 경사지붕 4층 중 제1층 제101호 외 8개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호1-12) - 연립주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 소화설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "주거용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 개설된 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

133-1, 140번지)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 " 없 음.

물건 비고

1. 2022. 3. 29.자 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 금 304,104,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합)승소판결로 확정되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2022타경133 (8)

소재지: 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140, 1동 3층 301호

용도: 연립주택

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 135.32㎡ (약 40.93평)

토지 지분: 135.317㎡ (약 40.93평)

건물면적: 95.18㎡ (약 28.79평)

건물 지분: 95.18㎡ (약 28.79평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 익산용안연립주택

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 (일련번호 1-3), 철근콘크리트조 경사지붕 (일련번호 4-12)

총 층수: 4개 층 (본건은 3층)

사용승인일: 2003년 09월 01일

총 세대수: 16세대 (본 건물(8) 총괄표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로를 통해 진입 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 내에 위치합니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한(500m)) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2020년 02월 28일자 전주대건신용협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

본 경매물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 말소기준권리 및 그보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑4 (2020-02-28): 주식회사갓센드인터내셔널 소유권이전

* 갑5 (2020-04-01): 주식회사로페코종합건설 소유권이전 (대물변제)

* 을3 (2020-02-28): 전주대건신용협동조합 근저당권 (말소기준권리, 864,000,000원)

* 을4 (2021-05-12): 이훈수 근저당권 (450,000,000원, 말소)

* 갑6 (2022-01-10): 전주대건신용협동조합 임의경매 개시 (721,410,082원, 말소)

* 갑7 (2022-02-03): 국민건강보험공단 압류 (말소)

* 갑8 (2022-08-02): 예산세무서장 압류 (말소)

3.3. 유치권 관련 사항

2022년 03월 29일 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 304,104,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다.

그러나 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합)가 승소 판결을 받아 확정되었습니다. 따라서 해당 유치권은 법적으로 소멸되었습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임대 관계가 미상이므로, 혹시 모를 임차인의 존재 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 그러나 인수 보증금이 0원이라는 점은 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 보증금이 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 익산시 용안면 소재지로, 면 단위 지역의 일반적인 상권이 형성되어 있습니다. 학교, 관공서, 금융기관(농협 등)이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 교육: 용안초등학교, 용안중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근 용이, 버스 승강장이 인근에 있습니다.

* 편의: 면 소재지의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주변 시설 검토 (혐오시설)

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 고물상 등)은 발견되지 않았습니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있으나, 이는 해당 지역 내에서의 신규 축사 설치 제한 규정이며, 인근 주거지에 직접적인 혐오감을 주는 시설이 있을 가능성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 관련 현황이 미상으로, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 지역적 특성: 면 소재지 연립주택으로, 대도시의 역동적인 상권이나 높은 미래 가치를 기대하기는 어려울 수 있습니다. 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 위한 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

* 건축물 노후도: 2003년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 신고되었던 유치권이 법원 판결로 부존재가 확정되었고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 연립주택으로서 토지와 건물이 일괄 매각되어 취득 절차가 간편한 장점이 있습니다. 다만, 익산시 용안면이라는 지역적 특성을 고려할 때, 투자 목적보다는 실수요자 중심의 접근이 더 적합할 수 있습니다. 현지 시세를 면밀히 파악하여 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 유치권이 부존재로 확정되어 법적 불확실성이 해소되었습니다.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 별도 등기나 명도 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 가치: 면 소재지 연립주택으로서, 급격한 가치 변동보다는 안정적인 가치 유지가 가능합니다.

* 실거주 용이: 학교, 관공서 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있어 실수요자에게 적합한 환경입니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보 내에 주변 연립, 다세대, 빌라의 구체적인 매매/임대 시세 정보(JSON 데이터)가 직접적으로 포함되어 있지 않아, 정확한 현 시세 분석에 한계가 있습니다.

본 물건의 감정가는 130,000,000원이며, 건물 면적 95.18㎡, 토지 면적 135.32㎡를 고려할 때, 해당 지역의 일반적인 연립주택 시세 변동을 감안해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가를 기준으로 100%~120% 사이에서 경쟁이 치열하게 나타나는 경향이 있습니다.

본건은 면 소재지에 위치하며, 신축 아파트와는 다른 시세 형성 메커니즘을 가질 것으로 예상됩니다.

현지 부동산 중개업소 등을 통한 추가 시세 조사를 권장하며, 보수적인 관점에서 접근할 경우,

감정가 수준인 130,000,000원에서 최대 150,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 시장 가치와 경매 참여자들의 경쟁률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.