나이스옥션 법원경매 군산 2022타경133 [6] 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140 1동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진 · 평가일 2022.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치하는 집합
건물[제1층 제101호 외 11개호]로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소
재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통
임.

건물의 구조

일련번호1-3) - 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 제1층 제101호 외 2개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

일련번호4-12) - 철근콘크리트조 경사지붕 4층 중 제1층 제101호 외 8개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호1-12) - 연립주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 소화설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "주거용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 개설된 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

133-1, 140번지)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 " 없 음.

물건 비고

1. 2022. 3. 29.자 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 금 304,104,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합)승소판결로 확정되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2022타경133 (6)

* 소재지: 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140 1동 2층201호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 135.32㎡ (약 40.93평)

* 건물면적: 95.18㎡ (약 28.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전주대건신용협동조합

2. 입지조건

* 대상 물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

* 토지는 사다리형 평지로 "주거용 건물부지"로 이용 중입니다.

* 남동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로를 통해 출입 가능합니다.

* 토지이용계획은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역(500m 이내) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본 건은 말소기준권리인 전주대건신용협동조합의 근저당권(2020-02-28, 864,000,000원)보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 소유권 이전(주식회사 갓센드인터내셔널, 주식회사 로페코종합건설), 근저당권(전주대건신용협동조합, 이훈수), 임의경매(전주대건신용협동조합), 압류(국민건강보험공단, 예산세무서장) 등 다수의 권리 등기가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 말소 예정입니다.

* "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 기재된 주식회사 대정주택의 유치권 신고(공사대금 304,104,000원)는 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합) 승소 판결로 확정되어, 매수인이 인수할 유치권은 없습니다.

* 임차인 현황상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어, 별도의 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 혹시 모를 미신고 임차인 등에 대한 주의가 필요합니다. (임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 대상 물건은 익산시 용안면 소재지로, 비교적 한적한 주거지역에 속합니다.

* 주변은 주택 밀집 지역으로, 농촌 및 근교 도시의 생활권을 공유하는 지역입니다.

* 대형 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 생활 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 최근 조사된 익산시 용안면 덕용리 인근 부동산 시세는 연립주택 및 빌라의 경우 2021년 전세 실거래가 5천만원 수준의 태양주택이 있었으며, 2026년 4월 기준 유사 물건(익산용안연립주택 1동 1층 101호 외 11개호)의 경매 최저가가 감정가 대비 34% 수준인 44,590,000원으로 조사되었습니다. 또한, 2026년 4월에는 79평 토지에 1억 3천만원의 도로변 주택 매물이 있었던 것으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설 및 공공기관으로는 용안중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 면소재지 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보이나, 대도시 대비 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 차량 이용 시 익산시 중심지로의 이동은 가능합니다.

* 익산시는 2020년 악취 민원이 3,636건에서 2025년 2,047건으로 약 40% 감소하는 등 환경 개선 노력을 기울이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* "토지이용계획 및 제한상태"에 명시된 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 도시계획적 제한은 향후 재건축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 확인되어, 혹시 모를 미신고 임차인 존재 가능성에 대한 조사가 필요합니다. (임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 면소재지 내 연립주택으로, 주변 개발 상황이나 수요 변화에 따라 시세 변동성이 나타날 수 있습니다.

* 과거 익산시 용안면 쓰레기 매립장 관련 주민 갈등 사례가 있었으나, 이는 해당 물건지와 직접적인 관련은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 법적으로 정리된 유치권 문제와 인수되는 임차보증금이 없어 권리상 매우 깔끔한 물건입니다.

* 다만, 소재지가 농촌 지역에 인접한 면소재지라는 점과, 복합적인 도시계획적 제한 사항이 존재한다는 점은 고려해야 합니다.

* 감정가는 130,000,000원으로, 현재 시장 상황과 향후 부동산 가치 상승 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 매우 명확하여 법적 리스크가 적습니다.

* 용안중학교 인근의 주거 지역으로서 기본적인 수요층은 존재합니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 수요 변화에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 130,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건의 경매 최저가가 감정가의 34% 수준인 44,590,000원으로 조사된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 4월 익산시 용안면 덕용리에서 79평의 토지를 포함한 주택이 1억 3천만원에 매물로 나온 사례도 있습니다.

* 위 정보들을 바탕으로, 실제 시장 상황, 물건의 상태, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 건의 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액부터 시작하는 경매 최저가와 주변 시세 등을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 30% ~ 50% 수준인 39,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 주변 시세 및 낙찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.