나이스옥션 법원경매 군산 2022타경133 [4] 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140 1동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진 · 평가일 2022.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치하는 집합
건물[제1층 제101호 외 11개호]로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소
재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통
임.

건물의 구조

일련번호1-3) - 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 제1층 제101호 외 2개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

일련번호4-12) - 철근콘크리트조 경사지붕 4층 중 제1층 제101호 외 8개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호1-12) - 연립주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 소화설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "주거용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 개설된 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

133-1, 140번지)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 " 없 음.

물건 비고

1. 2022. 3. 29.자 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 금 304,104,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합)승소판결로 확정되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2022타경133 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전주대건신용협동조합 (등기부 요약상 갑9 권리자)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140 1동 1층101호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

1.3. 건물 개요

총괄표제부 정보:

* 건물명: 익산용안연립주택

* 총 세대수: 16세대 (총괄표제부 hhldCnt 기준)

* 동수: 2동 (총괄표제부 mainBldCnt 기준)

* 총 토지 면적 (단지): 2003㎡

* 주차 대수: 13대

* 사용승인일: 2001년 09월 15일

표제부 정보 (1동):

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 경사지붕

* 층수: 지상 4층

* 건축 면적 (1동): 230.12㎡

* 연면적 (1동): 828.64㎡

전유부 정보 (101호):

* 해당 호수: 1동 1층 101호

* 토지 면적 (일부): 135.32㎡ (약 40.9평)

* 토지 지분: 135.317㎡ (약 40.9평)

* 건물 면적 (전용): 95.18㎡ (약 28.8평)

* 건물 지분: 95.18㎡ (약 28.8평)

* 이용상태: 연립주택 (방 3, 거실 및 주방, 화장실 등)

* 설비내역: 기본적인 위생 급·배수, 전기, 소화, 바닥난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 대상 물건은 남동측으로 개설된 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로를 통해 출입함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑4: 주식회사갓센드인터내셔널 소유권이전 (2020-02-28)

* 을3: 전주대건신용협동조합 근저당권 (2020-02-28, 864,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 주식회사로페코종합건설 소유권이전 (2020-04-01, 대물변제)

* 을4: 이훈수 근저당권 (2021-05-12, 450,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑8: 익산시 압류 (2021-12-02) - 매각으로 소멸

* 갑9: 전주대건신용협동조합 임의경매개시결정 (2022-01-10, 721,410,082원) - 본건 사건, 매각으로 소멸

* 갑10: 국민건강보험공단 압류 (2022-02-03) - 매각으로 소멸

* 갑11: 예산세무서장 압류 (2022-08-02) - 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 1,314,000,000원

3.2. 말소기준권리

* 을3 근저당권 (전주대건신용협동조합, 2020-02-28 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 특이 권리사항 (유치권)

* 2022년 3월 29일, 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 304,104,000원의 유치권 신고서가 제출된 바 있습니다.

* 그러나 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합)가 승소하여 판결이 확정되었습니다.

* 따라서 현재 해당 유치권은 부존재하는 것으로 정리되었습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 상기 정보에 따르면 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본 물건은 익산시 용안면의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 용안중학교와 같은 교육시설 및 관공서가 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 면 소재지 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교통: 인근 버스승강장 이용 가능.

* 기반시설: 기본적인 위생 급·배수, 전기, 소화, 바닥난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 생활 인프라: 용안중학교 인근으로 교육 환경이 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한 500m) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 신고되었던 유치권은 법원 판결을 통해 부존재로 확정되어 현재 법적 문제는 없는 상태입니다.

* 경매 물건의 특성상 기존 채무 관계 및 복잡한 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

6.2. 점유 및 권리 관계

* 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

* 등기부상 소유권 이전이 여러 차례 이루어진 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 조사가 필요합니다. (현재 제공된 정보만으로는 확인 불가)

* 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 익산시 용안면의 연립주택으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 신고되었던 유치권 역시 법적 분쟁을 통해 정리되어 권리 관계가 명확한 편입니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한 및 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신고되었던 유치권이 법적 절차를 통해 부존재로 확정되어 법적 리스크가 해소되었습니다.

* 감정가 1억 3천만원을 기준으로, 향후 시세 변동 또는 법원 최저가 추이를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 정확한 투자 가치 판단을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 해당 물건의 실제 현황(내부 상태, 수리 필요 여부 등)에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 그러나 감정가 1억 3천만원을 기준으로, 법적으로 깨끗한 권리 관계와 해소된 유치권 문제를 고려할 때, 현장 조사와 상세한 시세 분석 후 보수적인 접근으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 최근 공개된 경매 정보 중 최저 입찰가가 약 2,184만 9천원으로 명시된 사례가 있으나 (검색 결과 참조), 이는 여러 차례 유찰되었을 경우의 가격이므로 현재 시점에서의 적정 가치와는 다를 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하거나, 자체적으로 면밀한 시장 조사를 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.