나이스옥션 법원경매 군산 2022타경133 [11] 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140 1동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진 · 평가일 2022.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치하는 집합
건물[제1층 제101호 외 11개호]로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소
재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통
임.

건물의 구조

일련번호1-3) - 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 제1층 제101호 외 2개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

일련번호4-12) - 철근콘크리트조 경사지붕 4층 중 제1층 제101호 외 8개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호1-12) - 연립주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 소화설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "주거용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 개설된 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

133-1, 140번지)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 " 없 음.

물건 비고

1. 2022. 3. 29.자 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 금 304,104,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합)승소판결로 확정되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 군산지원 2022타경133 (11)

소재지: 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140 1동 4층402호 (신주소: 전북특별자치도 익산시 현내로 363-9)

용도: 연립주택

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 135.32㎡ (약 40.9평)

토지 지분: 135.317㎡ (약 40.9평)

건물 면적: 95.18㎡ (약 28.8평)

건물 지분: 95.18㎡ (약 28.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주대건신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 대상 물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치하는 집합건물입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소재하는 면소재지 내 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 등 제반 교통 여건은 보통입니다. 익산시 지선버스 3330번 등이 용안면을 경유하는 것으로 파악됩니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 토지는 사다리 평지의 형상으로, 현재 "주거용 건물부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 남동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 28일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권(을3, 채권액 864,000,000원)입니다.

* 등기부상 권리 현황: 본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 유치권: 2022년 3월 29일 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 304,104,000원의 유치권 신고가 있었으나, 법원 소송(전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인)에서 원고(전주대건신용협동조합) 승소 판결이 확정되어, 인수할 유치권은 없습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 진행되었던 바, 경매 진행 시 다른 담보물들의 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 익산시 용안면 덕용리는 전형적인 면 소재지 주택 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 지역의 부동산 경매 정보를 보면, 동일한 익산 용안 연립주택 단지 내 유사 물건의 최저 입찰가가 약 44,590,000원까지 내려갔던 사례가 있습니다. 이는 감정가 대비 매우 낮은 수준으로, 해당 단지 내에서 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있음을 시사합니다.

* 다만, 인근 지역의 단독주택 등은 1억원 초반대에 거래되는 사례가 있어, 연립주택으로서의 구체적인 시세 분석을 위해서는 추가적인 인근 지역의 연립/다세대 주택 실거래가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 용안중학교가 인근에 위치하고 있으며, 추가적인 초등학교 및 중학교, 고등학교 접근성은 지역 내 시내버스 노선을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교통: 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하나, 배차 간격이 길 수 있습니다. 자가용 이용 시 남동측 8미터 도로를 통해 접근할 수 있습니다.

* 편의 시설: 면 소재지 내의 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 대형마트나 종합병원 등은 익산 시내로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 자연 및 여가: 용안생태습지공원, 용머리고을 등이 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 물건지 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상이며, 인수할 보증금이 0원이라 하더라도 점유자가 존재할 경우 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 지역적 특성: 면 소재지에 위치하여 도시 지역에 비해 인프라 접근성이나 부동산 가치 상승 여력이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시 용안면 소재의 연립주택으로, 감정가는 1억 3천만원입니다. 유치권 등의 부담이 법적으로 모두 해소되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 주위 환경은 면 소재지의 주택 밀집 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 인근에 생태공원 등이 있어 자연 환경은 양호합니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 면 소재지라는 지역적 특성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 과거 동일 단지 내 물건이 매우 낮은 최저가로 경매에 나온 사례가 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 확정된 권리 관계: 유치권 문제가 법적으로 해결되어 낙찰 후 권리상 안전성이 확보되었습니다.

* 잠재적 저가 매수 기회: 과거 동일 단지 내에서 낮은 최저가로 경매가 진행된 사례가 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 인근 생태습지공원 등 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원입니다.

제공된 정보와 자체 분석에 따르면, 익산시 용안면 지역의 연립주택 시세에 대한 구체적인 실거래가 정보가 부족합니다. 다만, 동일 단지 내 물건이 과거 약 44,590,000원까지 최저 입찰가가 제시된 사례가 있음을 고려할 때, 현재 시장 상황과 물건의 현 상태를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 60% ~ 80% 수준인 78,000,000원에서 104,000,000원 사이에서 잠재적 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 정확한 시세 파악을 위해 지역 내 부동산 전문가와 상담하거나, 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 진행 중인 경매 물건의 추이를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.