나이스옥션 법원경매 군산 2022타경133 [9] 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140 1동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진 · 평가일 2022.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치하는 집합
건물[제1층 제101호 외 11개호]로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 관공서, 학교 등이 소
재하는 면소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통
임.

건물의 구조

일련번호1-3) - 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 제1층 제101호 외 2개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

일련번호4-12) - 철근콘크리트조 경사지붕 4층 중 제1층 제101호 외 8개호 로서,
외 벽 : 치장벽돌노출쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호1-12) - 연립주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 소화설비, 바닥난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "주거용 건물부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 개설된 폭 약 8미터의 아스팔트포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

133-1, 140번지)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한(500m))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 " 없 음.

물건 비고

1. 2022. 3. 29.자 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 금 304,104,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 원고(전주대건신용협동조합)승소판결로 확정되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2022타경133 (9)

* 소재지: 전라북도 익산시 용안면 덕용리 140, 1동 3층 302호 (연립주택)

* 용도: 연립주택

* 감정가: 130,000,000원

* 면적

* 토지: 135.32㎡ (약 40.9평)

* 건물: 95.18㎡ (약 28.8평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOO

1.1. 건물 세부 정보

* 건축물명: 익산용안연립주택

* 준공일: 2003년 9월 1일

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 해당 동 4층 중 3층

* 내부구조: 연립주택 (방3, 거실 및 주방, 화장실 등)

* 설비: 기본적인 위생 급·배수, 전기, 소화, 바닥난방 설비

1.2. 토지 세부 정보

* 토지형상: 사다리 평지

* 이용상태: 주거용 건물부지

* 인접도로: 남동측 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로 접함

2. 입지조건

* 위치: 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 "용안중학교" 남서측 인근에 위치.

* 주변환경: 면 소재지 내 주택지대로, 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교 등이 혼재. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근은 원활하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 가능함. 제반 교통여건은 보통임.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구. 또한 가축사육제한구역(500m 이내), 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 28일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권 (을3).

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을3, 을4, 을5, 갑6, 갑7, 갑8 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없다고 판단됨.

* 유치권: 주식회사 대정주택으로부터 공사대금 304,104,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 전주지방법원 군산지원 2022가단59941 유치권부존재확인 소송에서 전주대건신용협동조합이 승소하여 확정되었으므로 유치권은 소멸됨. (주의사항 1번 참고)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이진숙 (이 님)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2020년 11월 24일

* 대항력: 없음 (임차인 현황 및 등기부 을5 주택임차권 말소 기재에 따름)

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않음)

* 기타 권리사항:

* 소유권 이전 (갑4, 갑5)

* 근저당권 (을4)

* 압류 (갑7, 갑8)

* 주택임차권 (을5)

* 등기부채권 총액: 1,334,000,000원 (이는 매각으로 소멸될 채무 총액으로 추정됨)

4. 상권분석

* 위치: 전라북도 익산시 용안면 덕용리, 면 소재지 내 주택 밀집 지역에 위치.

* 주변 시설: 용안중학교가 인근에 소재하며, 면사무소, 우체국 등 관공서와 상가들이 도보 거리에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이함.

* 교통망: 차량 접근이 용이하고, 인근 버스 승강장을 통한 지역 내 이동이 가능함. 광역 교통망 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

* 혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오 시설이 있다고 알려진 정보는 없음.

* 상권 특성: 전형적인 농촌 지역 면소재지 주거 단지의 특성을 보임. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있음.

5. 생활정보

* 주변 환경: 조용한 주거 환경을 제공하며, 교육 시설(용안중학교) 및 관공서가 인근에 있어 생활의 편의성을 더함.

* 교통: 자가용 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 지역 내 버스 노선이 운행 중임.

* 편의시설: 면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용 가능.

* 단지 정보: 익산용안연립주택 단지는 총 16호, 2개동으로 구성되어 있으며, 본 물건은 1동에 속함.

* 주변 매매/임대 정보: 제공된 데이터에는 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 정보가 포함되어 있지 않아, 상세한 시세 비교 분석에 한계가 있음. 외부 검색 결과, 용안면 지역의 연립/빌라 시세는 대체로 낮게 형성되어 있으며, 건물의 연식 및 관리 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 관련: 유치권 신고가 있었으나 법적으로 부존재 확인 판결이 확정되어 매수인이 인수할 위험은 없음.

* 임차인 관련: 이진숙 님은 대항력이 없어 보증금 2,000만원을 인수하지 않음. 다만, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 시간이 소요될 가능성은 있으나, 법적 절차를 통해 해결 가능함.

* 지역적 특성: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 향후 지역 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건물 연식: 2003년 준공으로 비교적 오래된 건물이므로, 내부 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 전라북도 익산시 용안면 덕용리 소재 익산용안연립주택 1동 3층 302호로, 감정가는 1억 3천만원입니다. 용안중학교 인근의 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 기본적인 편의시설과 관공서가 있어 생활 환경은 보통 수준입니다. 법적으로 복잡했던 유치권 문제는 부존재 확인 판결로 모두 해소되었으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하고 건물의 연식이 있으나, 매각으로 인한 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 법적 하자 해소: 유치권 신고가 있었으나 최종적으로 부존재 판결이 확정되어 권리 관계가 명확함.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인 및 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자가 추가적인 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

* 실거주 및 소형 투자: 면 소재지 내 주거용 부동산으로, 비교적 저렴한 가격에 실거주 목적이나 소형 투자 목적으로 접근 가능.

* 부동산 경기 고려: 현재 부동산 시장 상황 및 지역 특성을 고려하여 적정 입찰가 산정이 중요함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 130,000,000원

* 건물 전용면적: 95.18㎡ (약 28.8평)

* 토지 지분면적: 135.32㎡ (약 40.9평)

시세 분석:

익산시 용안면 지역의 연립주택 및 빌라 매물 시세는 건물의 연식, 관리 상태, 정확한 위치 등에 따라 편차가 큽니다. 외부 부동산 정보 검색 결과, 해당 지역 유사 면적의 연립주택 시세는 대체로 8천만원에서 1억 2천만원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가 1억 3천만원은 이러한 일반적인 시세 범위를 다소 상회하거나 비슷한 수준으로 보입니다.

인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

종합 고려사항:

* 감정가는 과거 시점을 기준으로 책정되었을 가능성이 높으며, 현재 시장 상황을 반영하지 못할 수 있습니다.

* 용안면은 익산시 도심과 다소 거리가 있어, 주택 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.

* 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

현재 감정가는 1억 3천만원입니다. 주변 시세가 8천만원에서 1억 2천만원 수준임을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 낙찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 외부 시세 정보와 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 한 추정이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 보다 정확한 판단이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 117,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.