나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91721 [1] 경기도 오산시 서동 322 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91721 [1] 경기도 오산시 서동 322 전 경매

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수원지방법원 경매5계 2024타경91721 | 소재지: 경기도 오산시 서동 322 | 감정가: 116,923,720원 | 최저가: 81,847,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경91721 (1)

소재지: 경기도 오산시 서동 322

용도: 전 (농지, Field)

매각대상: 토지일부지분매각 (일부 지분: 26756.32)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 116,923,720원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 344.00㎡ (약 104.06평)

토지 지분율: 26756.32 (전체 토지 중 일부 지분 매각)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에 건물 없음)

*본건은 '전' 용도의 토지 지분 매각 물건으로, 감정평가서에 언급된 건물 관련 사항(기호(2))은 참고 사항일 뿐, 실제 매각 대상은 기호(1) 토지 지분입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경기도 오산시 서동 소재 서동저수지 서측 인근 및 북서측 근거리에 위치합니다.

주변은 중소규모의 공장, 창고, 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 환경보다는 산업 및 농업 활동이 활발한 교외 지역의 특성을 가집니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 또는 인근까지 차량 접근은 가능하며, 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 현황

매각 대상 토지(기호(1))는 동향 완경사지대에 위치한 부정형의 휴경지(현재 농사짓지 않는 땅)입니다.

북측 및 남측 현황도로에 비해 지대가 낮은 저지(低地)이며, 폭이 좁고 길쭉한 모양으로 도로 사이에 위치하고 있습니다.

감정평가서상 '도로 포함 여부 등 현황의 확인을 위해 측량이 필요함'이 명시되어 있어, 정확한 경계 확인 및 현황 파악이 필수입니다.

지상에는 골조만 남은 비닐하우스 1동이 소재합니다.

3. 법규 및 제한 사항 분석

3.1. 토지이용계획 및 규제

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2023.11.20.-2028.11.19. 지정)으로 지정되어 있습니다.

특기 사항으로, '도시관리계획 입안중(공공주택 특별법 제10조 및 제11조 공고지역)' 사항이 있어 향후 개발 가능성 및 행위 제한에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

3.2. 세교3 공공주택지구 연관성 (잠재적 호재/리스크)

본건 소재지 일원(서동 포함)은 오산시 세교3 공공주택지구 사업이 추진되는 지역 인근에 위치하거나 포함될 가능성이 높습니다. 국토교통부에서 세교3지구를 공공주택지구로 선정하였으며, 2025년 지구지정, 2026년 지구계획 승인 순으로 진행될 예정입니다.

현재 도시관리계획 입안 중이므로, 본 토지 지분이 개발 사업(수용/보상)에 편입될 가능성이 있어, 이는 향후 투자 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 호재이자 동시에 리스크입니다.

4. 권리 분석 및 유의 사항 (리스크)

4.1. 매각 방식의 특이점 (지분 매각)

본건은 토지 전체가 아닌 '일부 지분(26756.32)'만 매각하는 물건입니다.

지분 매각 물건은 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(매도, 매수, 사용 수익 배분 등)가 필수이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구 소송 등의 법적 절차가 필요하므로, 일반 매각 물건에 비해 난이도가 높고 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

4.2. 농지취득자격증명 제출 의무 (농취증)

본건은 '전' 용도의 농지이므로, 최고가 매수신고인은 매각결정기일(통상 매각기일로부터 7일)까지 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다.

미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않으므로, 낙찰 전 농취증 발급 가능 여부(농지 취득 자격)를 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 공유자 우선매수 신고 가능성

공유자(지분을 함께 소유한 다른 소유자)는 최고가 매수신고 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있습니다.

이 경우 최고가 매수신고인은 매수 기회를 잃게 됩니다.

주의사항으로, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 보증금을 미납하여 실효된 경우에는 이후 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

4.4. 임대 관계 및 기타

현장 조사 시 관계인 부재로 임대 관계는 조사하지 못했습니다. 따라서 임차인 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 지분 매각, 농지 취득 자격 요건, 그리고 도시관리계획 입안 중이라는 세 가지 주요 리스크 및 기회를 동시에 안고 있는 특수 물건입니다.

상업적 이용을 위한 '상권 분석'보다는 장기적인 '개발 압력'에 대한 분석이 중요합니다.

단기 시세 차익을 노리기보다는, 복잡한 권리 관계(지분)를 해결할 수 있는 법적 지식과 자본을 갖추고, 향후 공공주택 개발에 따른 수용 보상 또는 주변 지가 상승을 기대하는 장기적인 관점의 투자가 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지:

서동저수지 인근에 위치하며, 공장 및 창고 등 산업시설이 혼재된 지역이지만, 오산시의 성장 관리 권역 및 도시 개발 계획(세교3 지구 관련)의 잠재적인 영향권 내에 있어 장기적인 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

잠재적 리스크:

1. 지분 매각으로 인한 권리 관계 복잡성 (공유물분할청구 소송 필요성)

2. 농취증 제출 의무 미이행 시 보증금 몰수

3. 토지 현황 (저지, 휴경지) 및 경계 불분명 (측량 필요)

수익성 분석 (장기적 관점):

현 감정가는 보수적으로 책정된 농지 가격이므로, 지분 경매의 특성상 유찰될 경우 감정가 대비 저렴한 가격으로 매입할 기회가 있습니다.

저가 매입 후 공유자 협의를 통해 지분을 정리하거나, 향후 공공 개발 사업에 편입될 경우 보상금 수령을 통한 고수익을 기대할 수 있습니다. 다만 개발 사업의 진행 속도는 변동성이 크므로 장기적인 자금 운용 계획이 필요합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계