나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79278 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1407-1 성석동 삼성캐슬2빌리지 1동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79278 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1407-1 성석동 삼성캐슬2빌리지 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매6계 2024타경79278 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 고봉로551번길 55-3, 1동 3층301호 (성석동,성석동 삼성캐슬2빌리지) | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 169,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경79278 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1407-1 성석동 삼성캐슬2빌리지 1동 3층301호

용도: 다세대주택 (빌라)

감정가: 242,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 구조 분석

전용면적 (건물): 62.09제곱미터 (약 18.78평)

대지권 (토지면적): 65.30제곱미터 (약 19.75평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 중 3층 301호

사용승인일: 2017년 11월 15일

이용상태: 주거용 (방3, 거실, 주방, 욕실2 등)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 성석삼거리 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지가 혼재하는 시가지 외곽 지대입니다.

자연환경과 주거환경이 혼재되어 비교적 조용하고 쾌적한 주거환경을 제공할 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

근거리에 주요 도로인 고봉로가 위치하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

대중교통 이용은 시가지 외곽의 특성상 다소 불편할 수 있으나, 차량 이용 시 일산 시내 및 외곽으로의 이동은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 사항

토지는 부정형의 형상으로 다세대주택 3개 동의 부지로 이용 중입니다.

용도지역은 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)에 해당하여 향후 개발 가능성 측면에서 잠재적인 이점을 가집니다.

다만, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 의한 제한보호구역으로 지정되어 있어, 건축행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 김OO으로 동일합니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항 (주의사항)

신청 채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 정미옥)로부터 중요한 확약서가 제출되었습니다.

확약서 주요 내용: ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’

권리 분석 결과: 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 등의 권리는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 이는 권리 관계가 매우 깨끗함을 의미하며, 명도 리스크가 현저히 낮습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 환경

주변은 다세대, 단독주택 및 농경지 혼재 지역으로, 상업 시설이나 대규모 상권은 가까운 거리에 형성되어 있지 않습니다.

주민들이 이용하는 근린생활시설은 인근 주택단지 주변에 제한적으로 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설 및 혐오시설 검토

인근에는 황룡산, 고봉산 등의 자연환경이 가까이 있으며, 약 2~3km 거리에 고양시 현충전시관, 일산 SBS 제작센터 등이 위치합니다.

생활 편의시설 (마트, 병원 등)은 고봉로 등을 이용하여 일산 구도심 방면으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

주변에 특별히 알려진 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 리스크

시가지 외곽 지역 및 농경지 혼재 지역이라는 특성상 주변 환경 변화 속도가 더딜 수 있습니다.

군사시설 보호구역 및 성장관리계획구역(주거zone) 등 중복 규제가 있어, 미래 개발 및 재산권 행사에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

5.2. 시장 리스크

다세대주택은 아파트에 비해 환금성(매매가 용이한 정도)이 낮을 수 있으므로, 매각 시점의 시장 상황과 주변 실거래가를 면밀히 분석해야 합니다.

감정가가 인근 시세 대비 적정했는지에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5.3. 권리적 리스크

신청 채권자(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리적 리스크는 거의 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2017년식으로 비교적 신축에 해당하며, 방 3개와 욕실 2개의 실속 있는 구조로 실수요자에게 적합한 다세대주택입니다.

가장 큰 장점은 신청 채권자의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금 등의 권리적 하자가 거의 없다는 점입니다.

다만, 입지적으로는 시가지 외곽에 위치하며, 각종 규제 구역 내에 있어 개발 가능성과 제한 사항을 동시에 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

권리 관계의 명확성: 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰 후 명도 진행이 수월하며, 보증금 인수 리스크가 없습니다. 이 점은 경매 물건으로서 매우 큰 장점입니다.

비교적 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물의 상태가 양호하며, 개별 난방 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

잠재적 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거zone)으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획의 변화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매6계