나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107463 [1] 경상남도 함안군 산인면 입곡리 907-4 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107463 [1] 경상남도 함안군 산인면 입곡리 907-4 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경107463 | 소재지: 경상남도 함안군 산인면 입곡리 907-4 | 감정가: 17,120,000원 | 최저가: 11,984,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 마산지원 2024타경107463 (1)

소재지: 경상남도 함안군 산인면 입곡리 907-4

용도: 전 (농경지, 현재 휴경 및 납골묘 설치)

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

감정가: 17,120,000원

경매구분: 공유물분할을위한경매 (매각대상: 기타)

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립여부 불분명, 제시외 납골당(납골묘) 이용 중, 제시외 수목 매각 포함.

1.2. 입지 조건 및 현황 분석

위치 및 주위환경: 본건은 함안군 산인면 입곡리 '중촌마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 전답, 임야가 혼재된 전형적인 농경지대입니다.

교통 상황: 소형 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로 상태: 토지 북서측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

토지 현황: 세장형의 토지이며, 현황은 농경지(대부분 휴경지)로 '전기타(납골당)'로 이용 중입니다. 일부 납골묘가 설치되어 있으며, 과거 농지전용허가(전용목적: 민간기타(납골묘설치 30㎡))를 득한 사실이 있습니다.

주변 환경: 본건 소재지인 입곡리 일원은 물 맑고 공기 좋은 자연환경을 갖추고 있으며, 특히 '입곡군립공원'이 인근에 조성되어 있어 수상레저 및 산책로(둘레길, 나무데크길) 등 힐링 공간이 잘 갖추어져 있습니다. 본건 토지 자체는 현재 납골묘가 설치되어 있어 자체적으로 '혐오시설' 또는 '특수시설'을 내포하고 있으나, 검색된 주변 정보에 따르면 대규모의 외부 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 법률적 제한 및 용도 지역

용도 지역: 계획관리지역 (상대적으로 개발 및 이용에 유연성이 높은 지역입니다.)

제한 사항: 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)

2. 권리 분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리 관계 (공유물분할경매)

경매 구분은 '공유물분할을위한경매'로, 채권자(박OO)가 공유자 간의 분쟁 해결을 위해 경매를 신청한 것으로 보입니다. 매각 시 깨끗한 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단되지만, 낙찰자의 소유권에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.

2.2. 농지 취득 자격 증명 (최대 리스크)

본건은 공부상 용도가 '전'인 농지이므로, 낙찰자는 반드시 '농지취득자격증명원(농취증)'을 제출해야 합니다.

주의사항: 산인면사무소의 사실조회회신에 따라 농지취득자격증명이 필요하며, *미제출 시 보증금(입찰보증금)은 몰수*됩니다. 현재 현황은 휴경 및 납골묘 이용 중이나, 농지법상 농지로 간주될 수 있으므로 사전에 취득 가능 여부를 면사무소에 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 제시외 물건 및 분묘기지권 (특수 리스크)

분묘기지권 및 납골묘: 지상 일부에 납골묘가 설치되어 '전기타(납골당)'으로 이용 중이며, 분묘기지권 성립여부는 불분명합니다. 이는 낙찰자가 해결해야 할 가장 큰 리스크입니다. 감정평가액은 이를 감안하여 평가되었으나, 낙찰자가 소유권을 취득하더라도 납골묘의 이전 또는 철거를 위해서는 법적 절차(분묘기지권 성립여부 확인 소송)나 협의가 필요할 수 있으며, 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

제시외 수목: 제시외 수목은 '매각에 포함'하여 평가되었으나, 감정평가서 요항표에서는 '소유권 및 일괄경매 여부를 판단하시기 바람'이라고 명시하고 있습니다. 제시외 수목으로 인해 영향받는 토지 가액이 별도 표기된 점 등을 고려할 때, 매각 물건명세서 최종 확인 및 수목에 대한 정확한 권리 관계 파악이 요구됩니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 농경지대 내에 위치한 '전'으로, 상업적인 분석은 무의미합니다. 다만, 계획관리지역의 용도 변경 가능성(예: 근린생활시설, 소규모 제조장 등)을 고려한 장기 투자 관점에서의 잠재력은 있습니다.

생활 정보: 중촌마을 인근의 조용한 환경이며, 가까운 거리에 입곡군립공원 등 자연 휴양 시설이 있어 주말 농장, 휴양지 인근 토지 등의 개념으로 접근할 수는 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 입찰 전 면밀한 준비가 필요한 '고위험-고수익' 잠재 물건입니다. 계획관리지역의 토지를 비교적 저렴한 감정가(특수 상황 반영)로 취득할 기회이지만, 농지취득자격증명과 지상의 납골묘 및 분묘기지권 문제는 해결해야 할 중대한 숙제입니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크를 피하려면, 입찰 전 *반드시* 함안군 산인면사무소를 통해 본건 토지의 현황을 정확히 파악하고 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 계획관리지역: 농림지역이나 보전관리지역 대비 개발 규제가 덜하여 장기적인 토지 활용 및 가치 상승 가능성이 존재합니다.

2. 납골묘 이용 감안 감정가: 납골묘 설치로 인해 토지 이용에 제약이 있음이 감안되어 감정평가액이 산정되었을 가능성이 높아, 향후 분묘기지권 문제 해결 시 토지 가치 회복 잠재력이 있습니다.

3. 공유물분할경매: 권리관계는 단순하여 명도 및 소유권 확보에는 큰 문제가 없습니다.

3.3. 최종 제언

본 물건은 일반적인 투자자가 아닌, 특수물건(납골묘, 분묘기지권)에 대한 법적 지식과 협상 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합합니다. 사전에 농지취득자격증명 가능성을 타진하고, 분묘기지권 소멸/성립 여부 및 납골묘 이전에 필요한 비용 등을 정확히 추산한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매3계