나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107463 [1] 경상남도 함안군 산인면 입곡리 907-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 산인면 입곡리 소재 '중촌마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

본건 토지까지 소형 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지이고, 현황 “전기타(납골당)”로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북서측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-본건 지상 위 후첨 “사진용지”와 같이 제시외 납골당이 소재하는바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 납골당으로 인하여 영향받는 토지 가액을 감정평가명세표상 비고란에 별도 표기하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 판단하시기 바람.

-본건 지상 위 후첨 “사진용지”와 같이 제시외 수목이 식재되어 있는바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목으로 인하여 영향받는 토지 가액을 감정평가명세표상 비고란에 별도 표기하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하는바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
본건 토지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 별도의 경제적가치가 미미하며, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 제시외 수목 매각 포함. 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목을 포함하여 평가함. 농경지(대부분 휴경지)로 지상 일부 ‘전기타(납골당)’으로 이용 중이며(분묘기지권 성립여부 불분명), 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 토지현황은 휴경(잡목)상태로 일부 납골묘가 설치되어 있으며, 농지전용허가[허가번호: 제2002-52호, 허가일자: 2002.04.30., 전용목적: 민간기타(납골묘설치 30㎡), 신청자: 신학순]가 있고, 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다는 산인면사무소의 사실조회회신 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경107463 (1)

감정가: 17,120,000원

경매구분: 공유물분할을위한경매

매각대상: 기타

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 산인면 입곡리 907-4

용도: 전 (농지)

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리관계

채권자: 박OO

등기부상 권리 총액: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (상세내용 없음)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립여부 불분명, 지상 일부 '전기타(납골당)'으로 이용 중, 제시외 수목 포함 매각.

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 지상 자생 수목 및 잡목은 토지에 포함하여 평가함. 납골당으로 인한 토지 가액 영향이 감정평가명세표 비고란에 별도 표기되어 있으며, 경매 진행 시 소유권 및 일괄매각 여부 판단 필요.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 건은 경상남도 함안군 산인면 입곡리 소재 '중촌마을' 내에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농경지대임.

2.2. 교통 및 접근성

소형 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준임. 본건 토지는 북서측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 관련 특이사항 없음.

3.2. 등기부 현황 요약

- 소유권 이전: 이재호 (1996-08-30), 이병두 외 5명 (2008-12-16, 상속)

- 지분 이전: 박종해 (2013-10-07, 강제경매로 인한 2번 이병식 지분 전부 이전)

- 지분 이전: 이병두 외 4명 (2024-12-27, 상속으로 인한 2번 신학순 지분 전부 이전)

- 말소기준권리: 박종해 (2025-01-06, 강제경매, 권리금액 0원)

모든 권리는 말소기준권리인 박종해의 강제경매(2025-01-06)로 인해 소멸될 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 농경지대에 속하며, 주거시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역임. 인근에는 입곡군립공원, 입곡문화공원 등이 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음.

4.2. 개발 잠재력

주변에 조성된 공원 및 문화 시설은 지역 이미지 제고에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 농경지 용도 특성상 상업적 개발 잠재력은 제한적일 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, '중촌마을' 내 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

5.2. 공공시설

인근에 입곡군립공원, 입곡문화공원 등 자연 및 휴양 시설이 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 토지는 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출이 필요함.

6.2. 분묘기지권 및 납골당

토지 일부가 '전기타(납골당)'로 이용 중이며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명함. 분묘기지권은 분묘에 유골이 매장되어 있고 봉분 형태를 갖추었으며, 토지 소유자의 승낙 없이 20년간 평온, 공연하게 점유한 경우 성립될 수 있음. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 대한 지료 지급 의무가 발생할 수 있으며, 해당 부분은 추가적인 법률 검토가 필요함. 납골당 및 그로 인한 토지 가액 영향은 감정평가명세표 비고란에 별도 표기되었으므로, 경매 진행 시 소유권 및 일괄매각 여부를 신중히 판단해야 함.

6.3. 자연 생 수목

지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목이 토지에 포함되어 평가되었으며, 이로 인한 토지 가액 영향 또한 별도 표기되었으므로 경매 진행 시 소유권 및 일괄매각 여부를 판단할 필요가 있음.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 납골당 이용 부분은 잠재적 민원 발생 가능성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 함안군 산인면 입곡리에 위치한 농지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중임. 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로 사전 준비가 필요함. 또한, 지상 일부에 납골당으로 이용 중인 점과 분묘기지권 성립 여부의 불분명함은 중요한 권리 분석 포인트가 될 수 있음. 자연생 수목의 포함 매각 또한 낙찰 시 소유권 관련 확인이 필요함. 감정가는 17,120,000원이며, 토지 면적은 215.00㎡임.

8. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매로 인한 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성.

* 함안군 입곡군립공원, 입곡문화공원 등 자연녹지 공간 인접.

* 농지취득 관련 법규 검토 및 준비 철저 시, 합법적인 농지 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 토지의 정확한 현황(활용 가능 면적, 경작 가능 여부 등)에 대한 현장 조사

* 분묘기지권 성립 여부 및 납골당 관련 법률 검토 결과

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 취득 관련 제반 사항 확인

* 주변 시세 및 개발 가능성 등 종합적인 시장 분석

따라서, 위 정보들을 종합적으로 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.