나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3264 [1] 경상남도 함안군 대산면 대사리 630-8 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3264 [1] 경상남도 함안군 대산면 대사리 630-8 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경3264
• 주소: 경상남도 함안군 대산면 이산로 71
• 용도: 근린시설

마산지원 경매3계 2024타경3264 | 소재지: 경상남도 함안군 대산면 이산로 71 | 감정가: 276,817,120원 | 최저가: 94,948,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 마산지원 2024타경3264 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 본건의 소재지는 경상남도 함안군 대산면 대사리 630-8에 위치하고 있습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 건이며, 감정가는 $276,817,120$ 원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 하OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 계획관리지역 내 제2종근린생활시설(제조업소 및 창고)로 이용 중인 부동산입니다.

토지 면적은 $660.00 \text{m}^2$ (약 $199.62$ 평)이며, 건물 면적은 주건물 $237.14 \text{m}^2$에 제시외 건물 $55.50 \text{m}^2$를 합하여 총 $292.64 \text{m}^2$ (약 $88.51$ 평)가 평가에 포함되었습니다.

주요 특이사항으로는 '법정지상권 성립 여지'가 있으며, 이는 권리분석 시 매우 중요한 잠재적 리스크로 작용합니다. 주의사항으로 컨테이너 2기(이동 및 이설이 용이한)는 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

2. 물건 분석 (Land/Building/Location)

2.1. 토지 현황 및 입지조건

토지는 사다리형의 평지로서 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 인접 도로 상태는 양호하며, 본건의 남측으로 왕복 2차선 도로와 폭 약 6미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 접근성이 보통 이상으로 판단됩니다. 본건의 주위는 주택지대와 공업지대가 혼재된 지역적 특성을 보이며, 인근에 자동차 부품 제조업체, 목재상사 등 여러 제조업체가 위치하고 있어 산업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 추후 용도 변경이나 확장 시 해당 법규를 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

건물은 목록 2-1(주건물)과 목록 2-2, 2-3(부속건물)로 구성됩니다. 주건물(2-1)은 일반철골구조 패널지붕 단층 건물이며, 외벽은 판넬마감 등으로 되어있고, 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 부속건물(2-2, 2-3)은 컨테이너조 패널지붕 단층 건물이며, 제2종근린생활시설(창고)로 이용 중입니다.

제시외 건물(기호 ㄱ~ㄴ)은 주건물 옆 창고 등으로 이용되고 있으며 매각에 포함되므로, 전체 이용 면적을 확보할 수 있습니다. 위생 및 급배수설비 등 기본 설비는 갖추고 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (등기부상)

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 근저당권 등에 기하여 진행되는 경매입니다. 등기부상의 권리 관계를 면밀히 분석해야 하나, 제시된 정보만으로는 말소기준권리 및 후순위 권리 내용을 파악할 수 없습니다. 현황상 소유자 및 채무자가 동일하므로 임차인 유무는 현장 조사나 별도 확인이 필요하며, 임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법정지상권 포함)

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권 성립 여지'입니다.

법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달랐던 시점 또는 저당권 설정 당시 건물이 존재했는지 여부 등에 따라 성립 여부가 결정되며, 만약 성립할 경우 낙찰자는 건물을 철거할 수 없으며 토지 사용료(지료) 청구만 가능합니다. 이 경우 토지 가치 활용에 중대한 제약을 받게 되므로, **법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.**

둘째, 이동이 용이한 컨테이너 2기는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 컨테이너의 처리(철거 또는 이전 요구)에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 주변 환경 분석

4.1. 상권분석 및 주변 개발 환경

본 물건은 주택지대와 공업지대가 혼재된 지역에 위치하며, 주변에는 일반 제조업소 및 공장들이 다수 분포하고 있습니다. 이는 제2종근린생활시설(제조업소, 창고)로서의 본래 용도를 활용하는 데 유리한 환경입니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 열려있으나, 주변의 산업 활동과 연계된 사업체가 가장 적합한 용도로 보입니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설 유무

주변은 산업 활동이 활발한 지역적 특성상, 일상적인 편의시설이나 상업시설은 도심에 비해 부족할 수 있습니다. 다만, 주요 도로에 인접해 있어 물류 이동 등 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 외부 지도 서비스나 검색을 통해 본 물건지 인근에 명백한 공공 혐오시설(대규모 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 직접적으로 확인되지 않았으나, 주변의 공장 밀집 지역 특성상 소규모 환경 유해 시설이나 소음 등이 발생할 수 있음은 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 함안군 대산면의 산업 활동 지역에 위치한 제2종근린생활시설(공장/창고)입니다. $2억 7천만 원대$의 감정가로, 토지 면적이 약 200평에 달하는 만큼 실수요자가 활용하기에 적합한 규모를 갖추고 있습니다. 그러나 '법정지상권 성립 여지'라는 매우 중대한 리스크가 존재하며, 이에 대한 명확한 해결 방안이 없이는 성공적인 투자가 어렵습니다. 따라서 **입찰 전 법정지상권의 성립 가능성과 그에 따른 대처 방안을 완벽하게 수립해야 하는 고난도의 물건**입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 왕복 2차선 도로 및 폭 $6\text{m}$ 도로에 접해 있어 물류 및 차량 접근성이 우수합니다.

면적 활용도: 총 토지 면적 $660.00 \text{m}^2$ (약 $199.62$ 평) 및 건물 면적 $292.64 \text{m}^2$ (약 $88.51$ 평)로 중소규모 제조/창고 용도로 즉시 활용 가능합니다. 제시외 건물까지 포함 매각되어 이용 효율이 높습니다.

성장관리계획구역: 계획관리지역 내에 위치하며 성장관리계획구역(주거형)에 포함되어, 향후 토지 이용 계획상 유연성을 가질 수 있습니다.

리스크 반영: 법정지상권 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이는 권리 분석을 통해 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게는 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계