나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562929 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1114 햇빛마을벽산아파트 101동 7층702호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562929 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1114 햇빛마을벽산아파트 101동 7층702호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경562929 | 소재지: 인천광역시 남동구 호구포로 924, 101동 7층702호 (만수동,햇빛마을벽산아파트) | 감정가: 355,000,000원 | 최저가: 248,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 - 인천 남동구 만수동 햇빛마을벽산아파트 경매 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경562929 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1114 햇빛마을벽산아파트 101동 7층702호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 355,000,000원

토지면적: 28.52㎡ (제시외 0.00㎡)

건물면적: 84.93㎡ (제시외 0.00㎡)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 인동초등학교 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지를 중심으로 임야, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다. 주변 환경은 생활 편의시설 접근성 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. 자가용 및 대중교통 모두 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 준주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 과밀억제권역.

제한사항: 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 지정되어 있어 향후 개발이나 증축 등의 행위에 제약이 따를 수 있으므로 해당 법규(교육환경 보호, 건축법 등)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 준주거지역이면서도 교육환경 보호구역이므로 해당 규제를 필히 확인해야 합니다.

3. 건물 정보 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 7층입니다.

사용승인일: 2000.5.31.로, 약 25년 차의 아파트입니다.

내역: 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비, 난방설비 등 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다.

이용 상태: 현재 아파트(주거용)로 이용 중이며, 공부상 큰 차이는 없습니다. (단, 등기부/대장상 5층 면적 기재 차이 586.10㎡ vs 586.86㎡는 있으나 본건 호실과 직접적인 연관은 적을 것으로 판단됩니다.)

4. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매로서, 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매입니다.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 동일인(박OO)이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 소유자 또는 그 가족의 점유 배제에 대한 대비가 필요합니다.

특이사항: 유동화물건은 채권이 매각되어 진행되는 경매를 의미하며, 매수자가 인수할 권리상의 하자는 없을 것으로 보이나, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

임대차 관계: 현재 임대차 관계는 미상입니다. 현황 조사 시 임차인이 존재한다면 해당 임차인의 대항력 유무 및 배당 관계를 철저히 분석해야 합니다. 매각 대상이 토지 및 건물 일괄매각이므로 권리상의 특별한 하자는 없을 것으로 보이나, 낙찰 시 소액 임차인 등 권리 신고 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

인근은 아파트 및 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 단지 주변으로 생활 편의시설 및 근린상권이 형성되어 있습니다. 준주거지역에 접하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 생활 정보

학군: 인동초등학교가 인접해 있어 초등학교 자녀를 둔 가구에게는 양호한 입지입니다. (다만, 절대/상대보호구역 지정에 따른 규제가 있음을 인지해야 합니다.)

편의시설: 아파트 단지 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상적인 생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

명도 리스크: 소유자 점유로 추정되므로, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. (인도명령 신청 및 강제집행 절차 고려)

규제 리스크: 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당되어 향후 리모델링, 증축, 개축 등에 있어 교육 당국의 승인 등 제한사항을 받을 수 있습니다.

시세 리스크: 감정가 대비 실제 거래되는 시장 시세를 정확하게 파악하여 입찰가 산정의 적정성을 확보해야 합니다. (유동화물건이기에 채권액 대비 시세가 낮게 책정되었을 가능성이 있으므로 신중한 분석이 필요합니다.)

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 약 25년 차 아파트로서, 준주거지역에 속하며 초등학교가 인접한 비교적 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 권리분석상 매수자가 인수할 특별한 권리상 하자는 보이지 않으나, 소유자 점유 시의 명도 리스크와 각종 개발 규제(교육환경 보호구역)를 사전에 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

주거 목적의 실거주 투자에 적합하며, 인동초등학교가 가까워 학군 선호도가 높을 수 있는 입지입니다.

준주거지역의 잠재적 가치와 아파트로서의 안정적인 수요가 기대됩니다.

유동화물건은 채권자 측에서 신속한 회수를 원하므로, 1회 유찰 시 경쟁률이 상승할 수 있어 1차 입찰가 대비 유찰 후 2차 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

감정가 355,000,000원을 기준으로 인근 실거래가를 면밀히 조사하여 적정 마진을 확보할 수 있는 합리적인 입찰가를 제시하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계