나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562325 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층946호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562325 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층946호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경562325 | 소재지: 인천광역시 남동구 남동대로 353, 9층946호 (남촌동,제이케이루체스타지식산업센터) | 감정가: 112,000,000원 | 최저가: 78,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매물건 기본 정보 보고서

1.1. 사건 및 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2024타경562325 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층946호

용도: 오피스텔 (지식산업센터 내)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 112,000,000원

토지면적: 7.00제곱미터 (약 2.12평)

건물면적: 21.39제곱미터 (약 6.47평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공일: 2020년 05월 04일

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

대상물건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '염골근린공원' 남측 인근에 위치한 제이케이루체스타지식산업센터 내 오피스텔입니다.

주위는 일반공업지역 및 국가산업단지 내 공장과 지식산업센터 등이 혼재하는 공장지대로서, 오피스텔의 주 이용층은 인근 산업단지 종사자들로 예상됩니다. 남동측으로 광대로와 접하고 있어 차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 건물 및 이용상태

2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물(11층 중 9층)이며, 건물의 구조 및 외관 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

이용상태는 오피스텔로 보고되었으나, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 점유 상태 및 내부 시설 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구 등에 해당하며, 지식산업센터 및 공장 등이 들어서는 용도의 토지입니다.

주변 환경이 공장지대라는 점은 일반 주거용 오피스텔과의 차별점이자 특징으로, 임대수요는 산업단지 배후 수요에 크게 의존합니다.

2.4. 권리분석

본 건은 채권자 한OOOOOOO의 강제경매 신청에 의한 물건이며, 소유자와 채무자는 김OO으로 동일합니다.

강제경매의 경우 매각으로 인해 모든 근저당권 및 압류 등 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만, 현장 조사 시 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되나, 폐문부재로 인해 임차인 유무 및 대항력 여부가 미상입니다. 미상의 임대차 관계가 존재할 경우, 보증금 전액을 인수해야 할 잠재적 리스크가 있습니다.

2.5. 상권분석 및 생활정보

상권은 산업단지 내 근린생활시설(1층 상가)을 중심으로 형성되어 있습니다.

지식산업센터 내 오피스텔은 주로 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 특수 상권이므로, 일반적인 주거지역 상권 활성화와는 차이가 있습니다. 염골근린공원이 인근에 있어 기본적인 휴식 공간은 있으나, 대형마트나 백화점 등의 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현재 폐문부재로 인해 정확한 이용상태 및 임차인 현황(전입신고, 확정일자 등) 파악이 불가능합니다. 이로 인해 낙찰 후 명도(이사) 진행에 난항이 발생하거나 예상치 못한 임차보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

공장지대 주거 환경: 주위가 대부분 공장지대로서, 야간 소음이나 차량 통행 등 일반 주거지역 대비 쾌적성이 낮을 수 있습니다.

혐오시설: 지도 서비스 검색 결과, 물건지 반경 내에 특정 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 공업지역 특성상 주변 공장 시설로 인한 환경적 요인(냄새, 소음 등)은 존재할 수 있습니다.

3. 투자 전략 및 제언

3.1. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 오피스텔이며, 국가산업단지 내 지식산업센터 배후 수요를 타겟으로 하는 수익형 부동산입니다.

감정가가 1억 1,200만원으로 비교적 소액 투자 물건에 해당하나, 공장지대라는 특수 입지와 임차인 현황 미상이라는 권리적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 정확한 임차인 조사가 선행되어야 하며, 인근 유사 물건의 임대 시세 및 실거래가 확인을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 소액으로 비교적 신축 오피스텔 투자가 가능합니다.

산업단지 배후 수요: 주변 국가산업단지 및 지식산업센터 종사자라는 명확한 임대 수요층을 확보하고 있습니다.

신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 관리가 용이하며, 감가상각 부담이 적습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계