나이스옥션 법원경매 안양 2024타경1423 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 627-8 지하층4호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 "안양중학교" 동측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은
보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
사정은 무난시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건 내 지하층 4호로서,
외벽 : 적벽돌 치장쌓기
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 하이샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 인접 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한
특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 흥부기의 2024.8.20.자 권리신고 및 배당요구신청서에 대하여 경매신청채권자 배기율이 2025.2.10.자로 배당배제 신청서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경1423 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 627-8 지하층4호

용도: 다세대주택

감정가: 111,000,000원

토지면적: 24.06㎡ (약 7.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 36.36㎡ (약 11.00평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 "안양중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 무난한 편임.

* 주변 시설: 안양중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 지역 규제: 도시지역, 제1종일반주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 경매개시결정등기는 말소되었으나, 이는 경매 절차가 진행되어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸됨을 의미함. 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매 등)는 말소되었으므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-17

* 확정일자: 2024-08-21

* 배당신고일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 홍 의 권리신고 및 배당요구 신청에 대하여 경매신청 채권자 배기율이 2025년 2월 10일자로 배당배제 신청서를 제출하였음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 본건은 벽돌조 슬래브 지붕 3층 건물의 지하층 4호로, 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 면적은 36.36㎡ (약 11.00평)임.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 3월 경 비슷한 연식(2001년)의 인근 연립주택(78.44㎡)이 3억 9,500만원에 거래되었음. [cite:JSON1]

* 2026년 3월 경 거래된 다세대주택(41.88㎡, 1986년식)은 2억 2,000만원에 거래되었음. 이를 본 건의 면적(36.36㎡) 기준으로 환산 시 약 1억 9,140만원으로 추정됨. [cite:JSON3]

* 건축 연도, 면적, 층수(지하층) 등을 종합적으로 고려할 때, 유사 물건의 거래 사례들을 기반으로 본 건의 적정 시세는 최소 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 수준으로 판단됨.

* 현재 감정가 1억 1,100만원은 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세차익 기대감이 높음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 안양중학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 환경: 주변에 과거 매립지 관련 언급이 있으며, 지역 전반에 걸쳐 혐오시설 입지에 대한 주민들의 반대 사례가 있었으므로, 추가적인 환경적 요인을 확인할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 분쟁 가능성: 임차인 홍 에 대한 채권자의 배당배제 신청은 법적 절차의 일부로, 임차인에게 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 부담을 안을 가능성은 낮음. 다만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

* 지하층의 단점: 지하층 특성상 일조, 환기, 습도 등 거주 환경에서 일부 불리함이 있을 수 있음.

* 지역 규제: 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 대기관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치한 다세대주택 지하층으로, 감정가 대비 높은 시세와 권리관계의 명확성이 장점임. 임차인에 대한 배당배제 신청 건은 법적 절차로, 낙찰자의 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나 명도 협의가 필요할 수 있음. 지하층이라는 점과 지역의 환경적 규제는 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 매우 낮은 감정가로 인한 높은 시세차익 기대.

* 권리관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 명도 외에는 추가적인 권리 인수 부담이 없음.

* 안양중학교 인근의 주거 지역으로, 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 111,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본 건의 적정 가치는 약 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원으로 추정됨.

* 감정가 대비 높은 시세차익을 고려하고, 경쟁 입찰 가능성을 감안할 때, 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.