나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60419 [1] 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 106동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60419 [1] 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 106동 4층404호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경60419
• 주소: 충청남도 당진시 남부로 200, 106동 4층404호 (대덕동,한성필하우스)
• 감정가: 225,000,000원
• 최저가: 157,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

서산지원 경매3계 2024타경60419 | 소재지: 충청남도 당진시 남부로 200, 106동 4층404호 (대덕동,한성필하우스) | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 157,500,000원 | 용도: 아파트

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 물건 기본 정보

충청남도 당진시 대덕동 소재 한성필하우스 106동 4층 404호 아파트에 대한 부동산강제경매 물건 보고서입니다. 본 사건은 서산지원 2024타경60419 (1)호이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정가는 225,000,000원으로 책정되었으며, 채무자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 (토지/건물)

본건은 토지면적 50.17㎡, 건물면적 76.03㎡의 아파트입니다. 2016년 8월에 사용 승인된 철근콘크리트구조 아파트 20층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

이용상태는 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 확장형 발코니, 다용도실 등으로 구성된 주거용 아파트입니다. 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 지하주차장 등의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 북하향 완경사지대에 위치한 사각형 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류 등에 접하고 있어 토지이용계획상 큰 특이사항은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 아파트는 충청남도 당진시청 남서측 근거리에 위치하며, 대덕초등학교 북측 인근, 당진교육지원청 동측 인근에 자리하고 있습니다. 부근은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 주거지대로서, 당진시의 행정 및 교육기관과 인접하여 주거 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북측으로 지방도 615호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통의 이용은 보통 수준입니다. 단지 남측, 동측, 서측이 공도와 접하고 있어 진출입이 양호하여 전반적인 교통 및 접근성은 우수한 편입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 무엇보다 임차인 권리 관계에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

주의사항에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(을구 1번, 2023.10.26.)가 존재합니다. 임차인의 전입일자(2021.10.25.), 점유개시일자(2021.10.22.), 확정일자(2021.9.29.)는 모두 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 높아 매수인에게 대항력을 행사할 수 있는 임차권입니다.

임대차 보증금은 245,000,000원입니다.

3.2. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 매수인 인수 금액 발생 가능성입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 배당에서 임대차 보증금 245,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계한 상태이므로 임차권 행사에 적극적일 수 있습니다.

현재 감정가(225,000,000원)가 보증금(245,000,000원)보다 낮기 때문에, 매각이 진행될수록 보증금 전액 변제는 어려울 가능성이 크며, 낙찰가와 보증금의 차액만큼 매수인의 인수 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 입찰 전 정확한 선순위 채권 및 배당 예측을 통한 인수 금액 산정이 필수적입니다.

4. 지역 정보 및 생활 편의성

4.1. 상권분석 및 주변 환경

본건은 당진시청 인근의 주거 중심지에 위치하며, 대덕초등학교 및 교육지원청 등 교육시설이 인접해 있어 주거 환경이 안정적입니다. 아파트 단지 밀집 지역이므로 단지 내외의 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활정보 및 주거 편의성

주변에 초등학교가 있어 어린 자녀를 둔 가구에 적합하며, 도시가스, 승강기, 지하주차장 등 신축 아파트가 갖추어야 할 기본적인 편의 시설이 잘 되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본 물건은 당진시 대덕동의 양호한 주거 환경 및 입지를 갖춘 비교적 신축 아파트입니다. 그러나 감정가보다 높은 선순위 대항력 있는 주택임차권 보증금(245,000,000원)이 존재하며, 배당에서 미변제되는 잔액은 매수인이 인수해야 하는 '고위험 물건'으로 분류됩니다.

따라서 일반적인 경매 물건과는 달리, 입찰 가격 결정 시 물건의 시세뿐만 아니라 매수인이 인수하게 될 예상 금액(보증금 잔액)을 고려하여 입찰 상한가를 매우 보수적으로 설정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 양호한 입지: 당진시청 인근의 주거 선호도가 높은 아파트 단지입니다.

2. 비교적 신축: 2016년 사용승인으로 건물의 상태가 양호합니다.

3. 명확한 리스크: 권리관계는 복잡하나 인수 금액 산정이 가능하다면, 낮은 가격에 낙찰받아 추후 인수 금액을 포함하더라도 시세 대비 저렴한 금액에 취득할 가능성은 존재합니다.

결론적으로, 권리분석에 대한 전문 지식과 보증금 인수액에 대한 명확한 계산 능력을 갖춘 투자자에게만 적합한 물건입니다.

법원 정보

서산지원 경매3계