나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60419 [1] 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 106동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 대덕동 소재 당진시청 남서측 근거리, 대덕초등학교 북측 인근,
당진교육지원청 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 및 임야
등이 산재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 북측으로 지방도 615호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이
위치하여 대중교통의 이용은 보통시되는 지역임.

건물의 구조

2016년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물인 한성필하우스
아파트 106동 중 4층 404호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로서 집합건축물대장의 건축물 현황도상 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2,
확장형 발코니, 다용도실, 발코니 등의 구조임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 대체로 사각형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측, 동측 및 서측이 공도와 접하여 진출입 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 보조간선도로(접함),
중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 광구(25201), 상대보호구역,
배수구역, 하수처리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번에 대한 주택임차권등기(2023.10.26. 제39641호)있음.(임대차 보증금 245,000,000원/ 전입일자 2021.10.25./점유개시일자 2021.10.22./ 확정일자:2021.9.29.) 배당에서 보증금이 전액 변제 되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경60419 (1)

소재지: 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 106동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 225,000,000원

토지면적: 50.17㎡ (약 15.18평)

건물면적: 76.03㎡ (약 23.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (신청채권자)

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 대덕동에 위치하며, 당진시청에서 남서측으로 근거리에 자리하고 있습니다. 또한, 대덕초등학교 북측 인근 및 당진교육지원청 동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 및 임야 등이 산재한 주거지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 북측으로 지방도 615호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 11월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

소유권은 이정현, 이현진에게 이전된 것으로 확인됩니다.

가장 중요한 권리사항은 을구 1번에 등기된 주택임차권(2023년 10월 26일 접수, 제39641호)으로, 권리자 전윤호, 임대차 보증금 245,000,000원입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. (전입일자: 2021년 10월 25일, 점유개시일자: 2021년 10월 22일, 확정일자: 2021년 9월 29일).

주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계하였으며, 배당 절차에서 임차 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 대덕동 일대는 아파트 단지들이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 주변에는 근린생활시설, 주택, 그리고 일부 임야가 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리한 지역이며, 단지 규모(710세대)를 고려할 때 배후 수요가 확보된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 2016년 8월 사용 승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물인 한성필하우스 아파트 106동 중 4층에 위치합니다. 전용면적 76.03㎡ (약 23.00평)으로, 집합건축물대장 현황도상 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 확장형 발코니, 다용도실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 창입니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 옥내 소화전, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 존재와 매수인 인수 조건입니다. 임차인의 보증금 245,000,000원은 감정가 225,000,000원 및 최근 실거래가(약 238,500,000원 ~ 240,000,000원)보다 높은 금액입니다. 따라서 배당에서 임차 보증금 전액 변제가 어렵다고 판단되며, 매수인이 임차 보증금의 상당액 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상치 못한 추가적인 인수 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 현재까지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 대덕동의 주거 중심지에 위치하며, 신축 연차(2016년) 및 편리한 교통, 우수한 단지 내 편의시설 등 긍정적인 요소들을 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 감정가 및 시세보다 높은 금액이므로, 인수되는 보증금을 고려했을 때 실질적인 총 매입 비용이 시세보다 높아질 위험이 존재합니다. 신중한 권리분석과 철저한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 당진시 대덕동의 중심 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 2016년 준공된 아파트로 비교적 신축이며, 잘 갖춰진 단지 내 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 교통 환경 및 교육 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적(76.03㎡)의 최근 매매가는 약 238,500,000원 ~ 240,000,000원 수준입니다.

감정가는 225,000,000원입니다.

본 건은 매수인이 245,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하는 조건입니다.

따라서 총 실질 매입 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 되며, 이는 현재 시세보다 높아질 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 실질 매입 비용이 시세(약 240,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금(245,000,000원)을 고려할 때, 현재 시세로는 입찰을 통한 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% 수준을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 225,000,000원 * 0.70 = 157,500,000원

그러나 이 경우 총 실질 매입 비용은 다음과 같습니다.

총 실질 매입 비용 = 157,500,000원 (입찰가) + 245,000,000원 (인수 보증금) = 402,500,000원

이는 현재 시장 시세(약 240,000,000원)보다 매우 높은 금액이므로, 본 물건은 명확한 시세 차익을 기대하기는 어려운 투자로 판단됩니다. 잠재적 손실 가능성이 높으므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.