나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79059 [1] 경기도 화성시 반송동 OOOO OOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

경기도 화성시 OOO OOOO OOOOOO OOOOOOOOOOO (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경79059(수원지방법원 경매19계). 감정가 159,000,000원, 최저가 13,093,000원. 매각기일은 2026-08-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 79059 [1]
소재지	경기도 화성시 반송동 OOOO OOOOO OOOOOO
도로명주소	경기도 화성시 OOO OOOO OOOOOO OOOOOOOOOOO
용도	오피스텔
건물명	서해더블루
매각기일	2026.08.14
관할법원	수원지방법원 경매19계 ((031)210-1221(구내:1221))
이용제한	성장관리권역, (접함)대로1류(폭 35m~40m), 중심상업지역, (저촉)특정용도제한지구, (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로1류(폭 10m~12m), 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 도시지역

경기도 화성시 반송동 OOOO OOOOO OOOOOO 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	7.87㎡ (2.38평)
건물면적	37.75㎡ (11.42평)

금액

감정가	159,000,000원
최저가	13,093,000원 (감정가 대비 9%)
입찰보증금	1,309,300원 (10%)
유찰횟수	7회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.11.28	159,000,000원	유찰
2차	2026.01.07	111,300,000원	유찰
3차	2026.02.09	77,910,000원	유찰
4차	2026.03.20	54,537,000원	유찰
5차	2026.04.21	38,175,000원	유찰
6차	2026.05.27	26,722,000원	유찰
7차	2026.07.03	18,705,000원	유찰
8차	2026.08.14	13,093,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "석우중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용
빌딩, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
대체로 보통임.
교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체
로 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 / 지상36층 건물 내 제4층 제418호로서,
(사용승인일: 2010.06.03)
외벽: 일부 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.
이용상태: 본건은 공부상 오피스텔로 등재되어 있음.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설
(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건은 남동측으로 도로폭 약 35M 내외 및 북서측으로 도로폭 약 15M 내외, 남서측으로 도로
폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호(1): 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 대로1류(폭
35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구
역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	46건	90%	438,540,660원
최근 6개월	101건	89%	426,152,576원
최근 12개월	224건	89%	418,576,814원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경79059 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 90-2 서해더블루 4층418호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5,900만원

토지 면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 기OOOOO

사용 승인일: 2010년 06월 03일

건물 총 층수: 지하 6층 / 지상 36층

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 서해더블루

주요 용도: 오피스텔, 공동주택(아파트), 근린생활시설

건축 구조: 철근콘크리트구조

건축 면적: 1,820.79㎡

연면적: 28,671.2482㎡

건축물대장상 전용 면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

토지 지분 면적: 7.8692㎡ (약 2.38평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 "석우중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로 상태

본건은 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 남동측으로 약 35M, 북서측으로 약 15M, 남서측으로 약 10M 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 우리은행 가압류 (2024.02.23 접수, 151,272,439원)

본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 02월 23일 접수된 우리은행의 가압류 건입니다. 이에 따른 모든 후순위 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 손혜린

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 27일

* 확정일자: 2023년 11월 03일

* 배당신고일자: 2024년 08월 13일

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인(손혜린)이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2023.11.27)가 말소기준권리(2024.02.23)보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금 135,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 요약되어 있으므로, 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되나, 이는 낙찰 후 변제 순위에 따라 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 1,269,157,578원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 복합적으로 분포하는 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 특히 중심상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 현황

서해더블루 건물은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되고 있으며, 2010년에 준공되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 본 건은 해당 건물 내 4층에 위치한 오피스텔입니다.

4.3. 주변 시세 (참고)

최근 자료에 따르면, 유사 면적대의 서해더블루 건물 내 다른 호실의 매매가는 5억 4,500만 원에서 7억 7,000만 원 사이의 시세 범위를 보이며, 41평형의 매매 시세는 5.6억, 42평형은 6억 수준으로 파악됩니다. 본 건의 전용 면적은 37.75㎡ (약 11.42평)으로, 이는 공급면적 기준 약 97㎡(약 29평)에 해당할 수 있습니다. 다만, 본 경매 물건의 정확한 현재 시세는 추가적인 현장 조사와 부동산 전문가의 면밀한 분석을 통해 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 석우중학교, 석우초등학교, 예당초등학교, 예원초등학교, 예당중학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변에 업무 시설, 상업 시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 기타 주변 시설

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 공원: 주변 공원 정보는 상세 분석되지 않았으나, 녹지 공간과의 접근성도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 손혜린 씨가 존재하며, 보증금 1억 3,500만 원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 결과에 따라 변제되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 지역 내 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 본건 소재지인 화성시 반송동 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전체적으로는 과거 생활 쓰레기 소각장, 종합장사시설 등의 혐오시설 입지 관련 이슈가 있었던 사례가 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 제한

본건 토지는 성장관리권역에 해당하여, 향후 건축 행위나 개발 사업에 있어 수도권정비계획법상의 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 화성시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 2010년에 준공된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 감안하더라도, 임차인과의 협상 또는 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역에 위치하여 임대 수요 및 상업 활동 기대 가능.

* 석우중학교, 석우초등학교 등 교육 시설 인근으로 가족 단위 거주자에게도 매력적일 수 있음.

* 2010년식 건물로 비교적 현대적이며, 주변 시세 대비 저평가 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5,900만원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 1억 3,500만원이나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 대항력 존재 및 배당 결과에 따른 변제 여부는 불확실하므로, 입찰 시 보증금 인수 여부와 명도 비용, 제반 부대 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적대의 매매가는 5억 4,500만 원에서 7억 7,000만 원 수준으로 파악되나, 본 건의 정확한 시장 가치 평가는 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자자는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 임차인과의 협상 가능성, 주변 유사 물건의 실제 거래가, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면, 감정가 또는 그 이하에서 시작하여 인수 부담 가능성을 고려한 가격으로 입찰하는 것을 추천합니다.1.물건 기본정보