나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105214 [2] 경상남도 함안군 칠원읍 예곡리 139-5 새롬파크빌 107동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 소재 "마산대학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대학교, 병원, 오피스텔, 주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.
본건 기호2는 경상남도 함안군 칠원읍 예곡리 소재 "예곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 단독주택, 공동주택, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 기호1,2 소재 건물까지 공히 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 및 지상4층 건물 내 제2층 제216호로서,
(사용승인일 : 2013년 09월 13일)
외벽 : 화강석 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

본건 기호2는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2016년 11월 10일)
외벽 : 벽돌 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 마루깔기 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호1은 오피스텔로 이용 중임.
본건 기호2는 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건 기호1,2는 공히 도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호1소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, “오피스텔 건부지” 임.
본건 기호2소재 부지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, “다세대주택 건부지” 임.

인접 도로상태등

본건 기호1 소재 부지 북측으로 단지 내 도로에 접함.
본건 기호2 소재 부지 북측으로 단지 내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2010-01-21), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호(2) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호(3) : 계획관리지역, 주거용지(단독주택용지), 지구단위계획구역(2014-10-30), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호(4) : 계획관리지역, 주거용지(단독주택용지), 지구단위계획구역(2014-10-30), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2는 공히 임대관계는 미상이며,
본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가하였으니, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2024타경105214 (2)

* 소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 예곡리 139-5 새롬파크빌 107동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 123,000,000원

* 토지면적: 100.25㎡ (약 30.32평)

* 건물면적: 69.84㎡ (약 21.13평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

* 건물 사용승인일: 2016년 11월 10일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 예곡리 소재 "예곡초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 학교, 단독주택, 공동주택, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 요약상 "을1" 전세권설정 (2022-10-31, 박군자, 95,000,000원)이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 해당 권리가 '말소' 처리된 것으로 나타납니다. 이는 경매 진행 시 권리 관계 해석에 있어 주의가 필요함을 시사합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박군자

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 23일

* 확정일자: 2020년 10월 27일

* 배당신고일자: 2024년 10월 07일

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 본건은 '대항력있는임차인'이 존재하며, 해당 임차인은 95,000,000원의 보증금에 대해 확정일자 및 전입신고를 완료한 상태입니다.

* '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 보증금액이 명시되어 있어, 보증금 인수 가능성을 반드시 고려하여 권리 분석을 진행해야 합니다.

* 본건은 중복사건으로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 이는 명도 과정 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약 상 소유권보존, 공유자 지분 이전, 다수의 가압류 및 압류 권리 등이 존재하나, 이들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 10월 13일 거래: 새롬파크빌 102동, 71.47㎡ (약 21.62평), 10,300만원. 평당가 약 476만원.

* 2026년 06월 01일 거래: 새롬파크빌 108,109동, 69.84㎡ (약 21.13평), 9,500만원. 평당가 약 450만원.

* 2026년 06월 03일 거래: 새롬파크빌 103동, 71.28㎡ (약 21.56평), 10,200만원. 평당가 약 473만원.

* 평균 평당 시세: 제공된 최근 매매 사례를 종합할 때, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 평당 약 450만원 ~ 476만원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 감정가 대비 분석:

* 감정가는 123,000,000원이며, 이는 건물 면적(69.84㎡) 기준으로 평당 약 582만원에 해당합니다.

* 시세 분석: 감정가가 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정된 것으로 파악됩니다. 다만, 실거래 시점(2025년~2026년)을 고려하여 현재 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 예곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 내 도로 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 조사:

* 경상남도 함안군 칠원읍 예곡리 139-5번지 및 주변 지역에 대한 혐오시설 분포를 조사한 결과, 별도로 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 다만, 과거 인근 지역에서 생활폐수 및 폐기물 처리 시설 설치와 관련된 민원 및 논란이 있었던 사례가 보고된 바 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 95,000,000원을 가진 대항력있는 임차인(박군자)의 보증금 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되는 '대항력있는임차인'의 존재는 인수 금액 확정 시까지 높은 주의가 요구됩니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사가 거주인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황을 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 또는 명도 시 추가적인 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 중복 사건: 본 건은 중복 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성 및 이해관계인 간의 조정 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이: 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 함안군 칠원읍 예곡리에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교 및 주거 시설이 밀집하여 기본적인 생활 편의성을 갖춘 지역입니다. 감정가가 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 평가되었으나, 입지 조건 및 건물 연식(2016년 사용승인) 등을 고려할 때 시세 대비 합리적인 취득 가능성도 존재합니다.

가장 중대한 고려 사항은 '대항력있는임차인'의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 등기부상 말소기준권리가 '말소'로 기재된 전세권이며, 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실한 상황이므로, 법률 전문가와의 면밀한 상담을 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 더불어 내부 상태 미확인 및 중복 사건 진행 등 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 예곡초등학교 인접 등 실수요자에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 재산권 행사에 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 함안군 지역 개발 가능성 및 주거 수요 증가에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 리스크 관리 시 가격 경쟁력 확보: 대항력있는 임차인 문제 등 잠재적 리스크를 철저히 관리하고 해결할 경우, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(69.84㎡, 약 21.13평)을 기준으로, 최근 실거래가 평균 평당가(약 466.5만원)를 적용하면 약 9,860만원 수준입니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크인 '대항력있는임차인'(박군자)의 보증금 95,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 할 경우, 이는 상당한 추가 자금 부담으로 작용하게 됩니다.

따라서, 현재 시세, 감정가, 그리고 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 8,000만원 ~ 9,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

본 입찰가 산정은 '대항력있는임차인'의 보증금 인수 가능성을 보수적으로 반영한 것이며, 실제 권리 관계 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다. 임차인의 보증금 인수 여부 및 정확한 금액에 대한 법률적 확인이 선행된 후, 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.