나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11827 [1] 인천광역시 서구 당하동 223-1 이편한세상검단어반센트로 1407동 5층502호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11827 [1] 인천광역시 서구 당하동 223-1 이편한세상검단어반센트로 1407동 5층502호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경11827 | 소재지: 인천광역시 서구 이음3로 101, 1407동 5층502호 (당하동,이편한세상검단어반센트로) | 감정가: 482,000,000원 | 최저가: 337,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

인천지방법원 2024타경11827 (1) 사건의 물건으로, 인천광역시 서구 당하동 223-1 이편한세상검단어반센트로 1407동 5층 502호 아파트에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 4억 8천 2백만 원이며, 전용면적은 59.66㎡입니다. 매각은 토지/건물 일괄매각 방식으로 진행됩니다. 채권자는 엠OOO...이며, 소유자 겸 채무자는 서OO입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천 검단신도시 내에 위치하며, 인천아라고등학교 북측 인근의 대규모 택지개발지역 내 아파트 주택지대입니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 계획적이고 체계적인 주거 환경 개선이 기대됩니다. 단지 토지는 당하동 223-1 외 다수의 필지가 편입되어 단지 형태로 조성 중이며, 북측으로 소로, 남측으로 대로에 접하고 있습니다. 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 생활정보 및 상권 분석

3.1. 주거 및 편의시설

신축 아파트 단지로, 철근콘크리트구조 지하 2층 지상 15층 규모의 건물 내 5층에 위치합니다. 일반적인 상하수도설비 및 위생설비를 갖추고 있습니다. 인근은 검단신도시라는 대규모 택지개발지역이므로, 교육 시설(인천아라고등학교 인근)을 포함한 생활 편의 시설은 신도시 조성 계획에 따라 순차적으로 확충될 것으로 예상됩니다. 전반적인 주거 환경은 양호하며, 미래가치가 반영된 신축 주거지역의 특성을 보입니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 권리 관계 및 특이사항

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 권리 분석상의 가장 큰 특이사항은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 사업 준공이 되지 않아 대지권 등기가 경료되지 않았으나, 감정평가 시에는 장래 적정 지분의 대지권이 등기될 것을 상정하여 대지권을 포함한 가격(4억 8천 2백만 원)으로 평가되었습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 임대차 관계는 현재 미상입니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 주요 리스크 및 해결책

핵심 리스크는 대지권 미등기입니다. 감정가에는 포함되었으나, 매수인은 대지권 유무를 현재 알 수 없다는 점을 인지하고 입찰해야 합니다. 다만, 인천 서구청으로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신이 있어 건물의 사용 자체에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

두 번째 리스크는 미납 관리비 승계입니다. 2024년 4월부터 2025년 2월까지의 공용부분 관리비 1,332,280원이 미납된 상태로, 이 금액은 매수인이 낙찰 후 인수하여야 합니다. 입찰가 산정 시 이 금액을 반드시 반영해야 합니다.

세 번째 리스크는 임대차 관계 미상입니다. 현황조사상 임대차 관계가 확인되지 않았으므로, 점유자를 상대로 한 명도 절차를 고려하고 명도 소요 비용 및 기간을 입찰가에 반영해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 인천 검단신도시라는 개발 호재가 명확한 지역 내에 위치한 신축 아파트입니다. 권리 분석상 대지권 미등기라는 특수 물건의 성격을 띠고 있으나, 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있고 취득세 납부가 확인된 점은 긍정적입니다. 다만, 미등기 리스크와 승계해야 하는 미납 관리비를 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 택지개발지구 내 신축 단지로서 미래 주거 인프라 구축에 따른 시세 상승 잠재력이 높습니다.

실수요 선호 평형: 59.66㎡는 소형 평형으로 실수요층의 선호도가 높은 면적입니다.

가격 메리트: 대지권 미등기라는 리스크가 존재하지만, 해당 리스크가 선순위 권리에 영향을 미치는 중대한 하자가 아닐 경우, 감정가(4억 8천 2백만 원) 대비 낮은 가격에 신축 아파트를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

7. 경매 컨설팅 의견

7.1. 투자 시 주의사항

대지권 미등기 문제에 대한 추가적인 법률 자문(토지 소유자 및 시공사 확인 등)을 통해 향후 대지권 확보 가능성을 확인하는 것이 필수적입니다. 미납 관리비 승계액을 정확히 계산하여 입찰가에 포함시키고, 임대차 미상에 대비한 명도 비용을 예비비로 확보하는 전략을 권고합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계