나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14130 [1] 인천광역시 중구 중산동 1886-11 블루오션레지던스호텔3 15층1512호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14130 [1] 인천광역시 중구 중산동 1886-11 블루오션레지던스호텔3 15층1512호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경14130 | 소재지: 인천광역시 중구 자연대로 8, 15층1512호 (중산동,블루오션레지던스호텔3) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 119,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경14130 (1)이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다. 본 경매는 채권자 (인OOOOOOOOO)의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자는 양OO으로 동일합니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

소재지는 인천광역시 중구 중산동 1886-11 블루오션레지던스호텔3 15층 1512호입니다.

용도는 오피스텔로 되어 있으나, 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 점을 주의해야 합니다.

건물면적(전용면적)은 21.29㎡ (약 6.44평)이며, 토지면적(대지권)은 3.01㎡ (약 0.91평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 이용 현황

본 건의 감정가는 금 170,000,000원입니다.

건물은 23층 건물 중 15층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 외벽은 판넬붙임 및 페인트 마감 등으로, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

설비내역은 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 이용에 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 임대차 관계는 현재 미상입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천 중구 중산동 소재 "송산공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 생활숙박시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

특히 본 물건은 호텔/레지던스 형태로 운영되는 건물 내에 있어, 주거보다는 숙박 및 단기 임대 수요에 영향을 크게 받을 것으로 보입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 접근성 측면에서는 남서측, 남동측으로 광대로에 접하고, 북동측으로 중로에 접하고 있어 차량 진출입 및 이동은 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 **중심상업지역** 및 **지구단위계획구역**에 속해 있어, 높은 용적률을 적용받는 상업적 활용도가 높은 지역입니다.

또한, 광로3류(폭 40m-50m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있으며, 경제자유구역 및 성장관리권역에 포함됩니다. 이는 개발 및 투자 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 건은 **부동산 임의경매** 사건으로, 소유자 및 채무자가 동일 인(양OO)이므로 복잡한 채무관계보다는 대출 원리금 연체 등 금융 문제로 인해 진행되었을 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 특이사항 및 명도 예측

별도의 특이사항은 없으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 매각 후 현장 점유자가 있다면 명도(인도명령) 절차를 진행해야 합니다. 레지던스/숙박시설로 이용 중일 경우 단기 임차인이나 위탁 운영업체가 점유하고 있을 가능성이 있어 명도에 소요되는 시간과 비용을 예측하여 입찰에 참여해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

주변에 "송산공원"이 위치하며, 다수의 생활숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 관광 및 숙박 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

검색 결과, 해당 건물은 영종도 내에 위치하며, 공항화물청사역, 운서역, 인천국제공항 등과의 접근성이 언급됩니다. 이는 공항 이용객 및 관광객 수요에 유리한 입지입니다.

주변에 화도진공원, 영종 페리 터미널 등 관광 명소도 소재합니다.

4.2. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 검색된 주변 시설 정보(공원, 근린생활시설, 관광 명소 등)를 종합적으로 검토한 결과, 주변에 즉각적으로 확인되는 대형 **혐오시설**은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 용도 관련 리스크 (최대 리스크)

**가장 중요한 주의사항**은 본 건이 오피스텔로 등재되어 있으나, **숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중**이라는 점입니다.

생활숙박시설은 **주택으로 사용할 수 없으며**, 숙박업으로만 운영해야 합니다. 만약 낙찰자가 이를 주거용 오피스텔처럼 전입 신고를 하고 상시 거주할 경우, 관련 법령 위반으로 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 이는 향후 처분 및 이용에 심각한 제약으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 환금성 및 임대 리스크

레지던스 형태의 소형 면적으로, 주거용 오피스텔에 비해 매매나 임대 수요층이 숙박업 종사자나 투자자로 한정될 수 있어 환금성이 다소 낮을 수 있습니다.

미상인 임대 관계를 확인하여, 숙박 위탁 운영 여부 및 계약 조건 등을 반드시 파악해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 중심상업지역 내 우수한 입지와 광대로에 접한 양호한 교통 접근성을 갖추고 있으나, **생활숙박시설 이용에 따른 규제 리스크**가 매우 큰 물건입니다.

투자 목적을 **숙박업 운영** 또는 **단기 임대 사업**으로 명확히 설정해야만 접근 가능한 특수 물건으로 판단됩니다. 감정가 대비 주변 실거래가 및 숙박업 운영 수익률 분석이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 중심상업지역, 광대로/중로 접근성, 송산공원 인근의 관광/숙박 입지입니다.

**경매 특수성:** 생활숙박시설 규제에 따른 일반 매수인의 접근성 저하로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다. 숙박업 사업자에게는 오히려 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

**건물 상태 양호:** 23층 중 15층으로 로얄층에 속하며, 건물 구조 및 설비 상태는 양호합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계