나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564901 [1] 인천광역시 남동구 만수동 2-27 지층 2호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564901 [1] 인천광역시 남동구 만수동 2-27 지층 2호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경564901
• 주소: 인천광역시 남동구 수현로136번길 50, 지층 2호
• 감정가: 50,000,000원
• 최저가: 35,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매21계 2024타경564901 | 소재지: 인천광역시 남동구 수현로136번길 50, 지층 2호 | 감정가: 50,000,000원 | 최저가: 35,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경564901 (1)이며, 소재지는 인천광역시 남동구 만수동 2-27 지층 2호 다세대주택입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 50,000,000원입니다. 본 경매는 소유자이자 채무자인 지OO에 대해 채권자 한OOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 본건 호명칭은 등기부와 달리 현장에서는 "B02"로 표시되어 있으니 입찰 시 유의해야 합니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 $26.46\text{m}^2$ (약 $8.01$ 평)이고, 건물면적은 $38.38\text{m}^2$ (약 $11.61$ 평)입니다. (아파트가 아닌 다세대주택이므로 전용면적 기준임)

건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지층 2호입니다. 사용승인일은 1988.11.26.로, 약 37년이 경과한 노후 건물에 해당합니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동인천고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다. 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통인 편입니다. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 용도지역은 준주거지역입니다. 준주거지역은 주거 기능 외에 상업 기능의 보완이 가능한 지역으로, 향후 건물 활용이나 재건축 시 주거지역에 비해 용적률 등에서 유리할 수 있는 장점을 가집니다. 다만, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당되어 건축 및 시설 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황

본건은 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 지OO으로 동일하여 권리 관계가 단순합니다. 등기사항전부증명서상 압류 기입사건이 접수되어 처리 중에 있으나, 이는 통상적인 경매 진행 과정의 일부로 판단됩니다.

3.2. 명도 리스크

현재 임대관계는 미상입니다. 임차인이 없는 소유자 점유이거나, 임차인이 있으나 권리신고를 하지 않은 경우, 혹은 대항력 있는 임차인이 있을 가능성 모두를 염두에 두어야 합니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 명도 진행 시 소유자 혹은 점유자에 대한 명도 절차 및 비용을 계획해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 만수동 지역은 다세대주택과 아파트, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 준주거지역에 해당하여 단순 주거 기능 외에도 소규모 상가나 업무시설 등이 혼재되어 있어, 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 잠재력

인천동인천고등학교 인근에 위치하며 학교 주변은 학생 및 교직원 관련 수요를 바탕으로 하는 기초적인 상권이 형성되어 있을 수 있습니다. 특수 상권이라기보다는 거주민의 일상생활에 필요한 슈퍼, 식당, 학원 등의 생활밀착형 상권으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에는 "인천동인천고등학교"가 소재하고 있으며, 본건 자체가 상대보호구역 내에 위치하고 있어 교육시설 접근성이 매우 양호합니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 주거 밀집 지역으로, 일상생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 다만, 검색 결과 본 물건지 주변에 직접적인 대형 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 소각장 등)이 확인되지는 않았습니다.

5.3. 교통 편의

차량 진출입이 용이하며 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 상태

가장 큰 리스크는 건물의 노후화입니다. 사용승인일이 1988년으로 오래되어 균열, 누전, 누수 등에 취약할 가능성이 높습니다. 감정평가서에서도 상태 재확인을 권고하고 있는 만큼, 입찰 전 반드시 내부 및 지층 구조에 대한 현장 확인이 필요하며, 낙찰 시 상당한 수리비용 발생을 예상해야 합니다.

6.2. 지층의 단점

본건은 지층 2호("B02")로, 일반적인 지층의 단점인 일조권, 채광, 통풍의 부족 및 여름철 습기나 침수 위험 등을 고려해야 합니다. 이는 임차 수요 및 매매가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 명도 및 기타

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와, 다세대주택의 특성상 내부 구조 변경이나 수리 시 다른 호실과의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 감정가 5천만 원의 소액 투자 물건이며, 주거 및 상업 기능 보완이 가능한 준주거지역에 위치한 다세대주택입니다. 노후화된 건물 상태(특히 지층이라는 점)와 미상의 임대관계는 명도 및 수리 비용 발생이라는 명확한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서, 본 물건은 실거주보다는 저렴한 가격에 매입하여 리모델링 후 임대 수익을 노리거나, 장기적인 관점에서 준주거지역의 입지적 잠재력을 보고 투자하는 것에 적합합니다.

7.2. 투자 포인트

(1) 저렴한 진입 장벽: 감정가 5천만 원으로 소액 투자가 가능합니다.

(2) 준주거지역의 잠재력: 주거지역보다 개발 여지나 활용 폭이 넓은 준주거지역 토지(약 8.01평)를 포함하고 있습니다.

(3) 노후 건물 재건축/리모델링 수요: 리모델링 또는 장기적 관점에서 주변 재개발 가능성 등을 염두에 둔다면 토지 지분을 확보하는 저가 투자 전략으로 유효합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계