나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32486 [2] 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 375-2 대지 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32486 [2] 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 375-2 대지 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2025타경32486 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 375-2 | 감정가: 5,185,000원 | 최저가: 3,630,000원 | 용도: 대지

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2025타경32486 (2)이며, 소재지는 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 375-2입니다. 용도는 대지로, 매각대상은 토지매각에 한정됩니다. 감정가는 5,185,000원이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 상세 및 특징

본건 토지의 면적은 17.00㎡ (약 5.14평)이며, 건물 면적은 0.00㎡로, 오직 토지만이 매각대상입니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하여 향후 주거 관련 개발 가능성을 가집니다. 형태 및 이용상태는 부정형 평지의 주거용 건부지로 평가되었습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 화순군 화순읍 벽라리에 위치하며, 화순오성초등학교 북측 인근에 소재합니다. 주변은 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용에는 보통의 편의성을 가집니다.

2.2. 상권 분석

본건이 주택지대에 위치하고 있어 별도의 상업 시설이 밀집한 상권은 형성되어 있지 않지만, 주거 필수 시설은 인근에서 충족 가능할 것으로 보입니다. 다만, 인근에 제2종 근린생활시설 건설 현장이 확인되는 바, 주변 주거 편의 시설이 확장될 잠재력은 있습니다.

2.3. 생활 정보

화순오성초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 대중교통인 버스 승강장이 가까워 기본적인 생활 여건은 보통으로 판단됩니다. 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본 경매는 소유자와 채무자가 김OO로 동일한 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다. 강제경매의 특성상 복잡한 권리 관계보다는 채무 변제를 목적으로 진행되지만, 등기부상의 권리 관계는 별도로 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크

- 법정지상권 및 건물 철거 리스크: 지상에 타인 소유로 추정되는 건물이 소재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 건물 소유자와의 법정지상권 성립 여부, 건물 철거 협의 또는 소송 등의 법적 리스크를 수반합니다. 나지상정 평가액이 산정된 후 타인 소유 건물로 인한 제한받는 상태의 가격이 부기되었으므로, 이 부분을 면밀히 검토해야 합니다.

- 진출입 및 경계 리스크: 본건은 지적도상 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이나, 감정평가서에 인접지를 통하여 진출입이 가능하다고 언급되어 있습니다. 실제 진출입 경로의 확보 가능성 및 법적 권리(통행 지역권 등)를 확인해야 합니다. 또한, 정확한 지적 경계의 확인을 위해 경계측량을 요한다는 감정평가사의 의견이 있으므로, 예상치 못한 경계 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

- 지역적 특이사항: 동일 화순읍 벽라리 내의 아파트에서 과거(1997년) 살인 사건이 발생한 기록이 확인됩니다. 이는 비록 본 물건지와 직접적인 연관은 없으나, 일부 투자자나 거주 희망자에게 지역적 선호도에 영향을 미칠 수 있는 과거의 사회적 이슈로 인식될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 17.00㎡ (약 5.14평)의 소규모 토지 매각 건으로, 제1종일반주거지역에 위치한 주거용 건부지입니다. 감정가 대비 낮은 투자금액으로 접근할 수 있다는 장점이 있으나, 지상 타인 소유 건물 매각 제외 및 지적도상 맹지라는 결정적인 단점을 동시에 가지고 있습니다. 투자금액 대비 높은 수준의 법률 및 명도 리스크를 수반하는 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

- 저가 투자 기회: 감정가 518만 5천원으로, 소액 투자자에게 낮은 금액으로 경매에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.

- 제1종일반주거지역: 토지이용계획상 주거 개발 가능성이 있는 용도지역입니다.

- 인접 토지 활용 가능성: 인접 토지 매입 또는 협의를 통해 맹지 문제를 해결하고 소규모 주택 등을 신축할 수 있는 여지가 있습니다. (맹지 해소 비용 및 난이도 확인 필수)

법원 정보

광주지방법원 경매2계