나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7986 [3] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층208호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7986 [3] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층208호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경7986
• 주소: 경기도 화성시 노들길 6-12, 1동 2층208호 (새솔동,엠폴리스303)
• 감정가: 467,000,000원
• 최저가: 326,900,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

수원지방법원 경매5계 2024타경7986 | 소재지: 경기도 화성시 노들길 6-12, 1동 2층208호 (새솔동,엠폴리스303) | 감정가: 467,000,000원 | 최저가: 326,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서: 화성시 새솔동 근린생활시설 (엠폴리스)

1.1. 물건 개요

사건번호는 수원지방법원 2024타경7986 (3)이며, 매각 대상은 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층 208호 근린생활시설입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

건물 전용면적은 88.78제곱미터(약 26.86평), 토지 지분 면적은 29.38제곱미터(약 8.89평)입니다. 감정가는 467,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 경매 정보 요약

사건번호: 수원지방법원 2024타경7986 (3)

용도: 근린생활시설 (상가)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스 1동 2층 208호

감정가: 467,000,000원

토지면적: 29.38제곱미터 (약 8.89평)

건물면적: 88.78제곱미터 (약 26.86평)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOO)

소유자/채무자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 화성시 새솔동 소재 "새솔동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재하는 신흥 상업지역으로 판단됩니다. 제반 주위환경은 상업시설이 밀집된 곳으로 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주요 도로와의 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 도로 상태

토지는 일반상업지역 및 지구단위계획구역(송산그린시티)에 속하여 상업 시설의 개발 및 이용에 적합한 용도지역입니다.

도로는 북동측과 남서측으로 노폭 약 35m, 15m의 아스콘 포장도로와 각각 접하며, 남동측으로는 약 8m의 보행자도로와도 접하고 있어 삼면이 도로에 접하는 우수한 접근성을 가지고 있습니다. 특히 대로1류(폭 35m-40m)와 접하고 있어 가시성과 집객력이 뛰어날 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 및 소유 관계

본 경매는 부동산임의경매로, 채권자 아OOOOOOOOOOOOOOOOO가 채무자의 담보물을 실행하는 사건입니다. 소유자와 채무자는 동일인(김OO)입니다.

본 물건은 임차인 현황 등 기타참고사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부는 철저한 현장 조사와 추가 서류 확인이 필수적입니다. 미상의 임대차 관계는 낙찰자의 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

본 물건은 '유동화물건'으로, 채권이 자산유동화회사 등을 통해 매각된 NPL 물건일 가능성이 높습니다. NPL 물건은 일반 물건과 달리 채권자 측의 대응 속도가 빠를 수 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 '208호와 209호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 것으로 보이나 내부를 확인할 수 없음'이라는 점입니다. 이는 실제 이용 현황과 건축물대장상 현황의 차이가 있을 수 있음을 의미하며, 향후 원상복구 또는 경계 확정 등에 대한 추가 비용이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 낙찰 후 임차 시 또는 매각 시에도 중요한 고려 사항이 됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 환경

소재지인 새솔동은 송산그린시티의 일부로, 신도시 상권 형성 단계에 있습니다. 주변에 행정복지센터 등 주요 시설이 위치하여 초기 상권의 중심 역할을 할 가능성이 높습니다. 본건이 위치한 엠폴리스는 대로변에 접하고 있어 상가의 가시성 및 접근성이 우수합니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조의 평슬라브지붕으로 지하 2층, 지상 6층 규모입니다. 외벽은 석재 마감 등으로 준수하며, 위생, 급배수, 화재탐지, 소방, 승강기, 스프링클러 설비 등이 갖춰진 최신 상가 건물입니다.

이용상태는 근린생활시설(상가)로 이용 중이나, 현재 '폐문부재 상태'로 실제 영업 여부 및 내부 상태를 확인할 수 없습니다. 상가 호실은 전용면적 88.78제곱미터(약 26.86평)로 비교적 넓은 편이며, 209호와의 일체 이용 가능성까지 고려하면 더욱 다양한 업종(병원, 학원, 사무실 등)의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

본건은 "새솔동행정복지센터" 인근에 위치하고 있어 행정 및 공공 서비스 이용이 편리합니다. 신도시 상권답게 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 속속 들어설 것으로 예상됩니다. 상업지역 내에 위치하여 생활 편의시설의 접근성은 매우 높습니다.

6. 잠재적 리스크

1) **208호/209호 통합 이용 리스크:** 벽체 구분 없이 일체로 이용 중일 가능성이 있어, 낙찰 후 209호의 소유주나 관리단과의 경계 및 이용에 대한 협의 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 조사를 통한 정확한 구조 파악이 필수입니다.

2) **임대차 관계 미상:** 현황조사서상 임대차 관계가 '미상'이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 저항 및 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 철저한 임차인 권리 분석이 필요합니다.

3) **신도시 상권의 변동성:** 새솔동은 신흥 상권으로, 상권의 활성화까지 시간이 소요될 수 있으며, 초기 공실 리스크가 존재할 수 있습니다.

4) **혐오시설 유무:** 감정평가서 및 자료에는 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 현장 조사를 통해 주변에 임차인의 선호도에 영향을 미치는 시설(예: 변전소, 쓰레기처리시설 등)의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 화성 송산그린시티의 핵심 상업지구 내에 위치하며, 대로변에 접하고 있어 가시성 및 접근성이 매우 뛰어난 상가 호실입니다. 건물 구조 및 설비 상태도 최신식으로 양호합니다. 토지이용계획상 일반상업지역이라는 점도 미래 가치에 긍정적입니다.

다만, 208호와 209호의 일체 이용 문제 및 임대차 관계 '미상'이라는 권리상의 리스크가 존재합니다. 따라서, 낙찰가 산정 시 이러한 리스크를 충분히 반영하여 안전마진을 확보하는 전략이 필요합니다. 리스크 관리만 잘 이루어진다면, 신도시의 성장과 함께 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 대로변(35m 폭)에 접하고 새솔동행정복지센터 인근에 위치하여 상권의 중심지 역할을 할 가능성이 높습니다.

넓은 전용 면적: 전용 88.78제곱미터(약 26.86평)로 병원, 학원 등 비교적 넓은 공간을 필요로 하는 업종 유치에 유리합니다.

유동화 물건(NPL): NPL 물건은 일반 물건 대비 채권 규모가 크거나 대위변제 절차 등을 통해 복잡성이 낮아질 수 있는 특성이 있으나, 이 물건은 일반인이 입찰하는 부동산 경매이므로 큰 의미를 두기보다는 권리관계 분석에 집중해야 합니다.

성장 잠재력: 송산그린시티 신도시 상권 초기 단계에 진입하는 투자로, 향후 상권 활성화에 따른 자산가치 및 임대수익률 증가를 기대할 수 있습니다.

용도지역의 우수성: 일반상업지역으로 높은 용적률을 적용받는 핵심 토지 지분입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계