나이스옥션 법원경매 안산 2025타경555 [2] 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경555 [2] 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경555
• 주소: 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층104호
• 감정가: 727,000,000원
• 최저가: 508,900,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

안산지원 경매5계 2025타경555 | 소재지: 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층104호 | 감정가: 727,000,000원 | 최저가: 508,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 안산지원 2025타경555 (2)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

본 물건은 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

감정가는 727,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 상세 현황

소재지는 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층104호이며, 용도는 근린생활시설(소매점)입니다.

토지면적은 25.02㎡ (약 7.57평), 건물면적은 39.78㎡ (약 12.03평)입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 계OOOOOOO입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 1층입니다.

1.3. 주요 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 본건(104호)과 인접 호수(103호)가 현재 벽체 구분 없이 사용(공실) 중이라는 점입니다.

다만, 감정인의 사실조회회신서에 따르면 독립성의 상실은 일시적이며 복원이 가능하고 소정의 칸막이 비용이 소요될 것으로 판단됩니다.

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(소매점)이나, 조사일 현재 공실 상태입니다. 단, 내부에 집기는 있는 상태로 확인됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지리적 위치 및 환경

본건은 경기도 시흥시 도창동 소재 도창초등학교 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 일반공업지역 내 산업단지로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건이 소재한 빌딩까지 차량 진출입이 가능하며, 노선버스 정류장이 인근에 소재하고 있어 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

본건은 남서측으로 광대로(폭 35m~40m), 북동측으로 중로(폭 12m~15m)와 접하고 있어 차량 접근성과 도로 조건이 매우 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역 내에 위치하고 있습니다.

대로1류(접합), 중로3류(접합)에 포함되며, 일반산업단지 및 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 공업용도 및 산업시설 관련 규제를 따름을 의미합니다.

3. 상권 분석

3.1. 상권의 특성

본건은 전형적인 산업단지 내에 위치한 근린생활시설입니다. 주요 상권은 산업단지 종사자를 대상으로 한 지원 시설(식당, 편의점, 소매점 등)로 구성됩니다.

일반 공업지역의 특성상 주거 밀집 지역의 상권과는 성격이 완전히 다르며, 주중 업무시간대 유동인구가 중요합니다.

3.2. 현재 이용 상태

조사일 현재 공실 상태(내부에 집기 존재)이며, 기존 용도는 소매점이었던 것으로 확인됩니다. 공실 기간 및 원인에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

새로운 임차인을 유치하기 위해서는 산업단지 내 수요를 정확히 파악하여 업종을 선정하는 것이 중요합니다. (예: 공장 관련 사무실, 창고형 소매점, 직원식당 등)

4. 권리분석

4.1. 경매의 종류 및 채무관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등의 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 채무 관계에 의한 명도 저항 가능성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

4.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 명시되어 있습니다.

실제 임차인이 존재할 경우 낙찰자는 임대차보호법에 따른 대항력 유무를 면밀히 분석해야 합니다. 다만, 근린생활시설 용도이고 현재 공실로 확인되므로 명도는 용이할 가능성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 건물 독립성 확보 리스크

가장 큰 리스크는 103호와 벽체 구분이 없는 상태라는 점입니다. 낙찰 후 소유권을 명확히 하기 위해서는 칸막이 설치를 통한 독립적인 공간 확보가 필수적입니다.

감정인의 의견대로 복원이 가능하나, 이에 소요되는 비용(칸막이 공사 비용)을 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

5.2. 공실 리스크 및 임대 난이도

현재 공실 상태이며, 산업단지 상권 특성상 일반 주거지 상권보다 임차인 유치가 어려울 수 있습니다.

임대 수익 발생 시점까지의 기간(공실 기간)과 관리비 부담을 고려해야 합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

본건은 일반공업지역 내 산업단지에 위치하므로, 주변 환경 자체가 공장 및 산업 시설로 이루어져 있습니다. 이로 인한 소음, 분진 등의 산업 환경 리스크가 상존합니다.

별도의 대규모 외부 혐오시설(쓰레기매립장, 소각장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 우수한 도로 접근성(광대로 및 중로 접합)을 갖춘 일반산업단지 내 근린생활시설입니다.

감정가 727,000,000원은 토지면적 25.02㎡ (7.57평)와 건물면적 39.78㎡ (12.03평)을 기준으로 산정되었습니다.

투자 성공의 핵심은 공실 상태를 해소하고, 인접 호수와의 벽체 구분 문제(독립성 확보)를 해결하는 비용을 효율적으로 관리하는 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 광대로 및 중로에 접하고 있어 물류 이동 및 차량 접근성이 매우 뛰어납니다. 산업단지 내 근생시설의 경우 접근성은 임차인 유치에 매우 중요한 요소입니다.

용이한 명도: 현재 공실 상태이므로, 법적 대항력 있는 임차인 리스크가 없으며 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

환금성: 일반공업지역 내 근생시설은 공장 사무실, 공장 관련 편의시설 등 특정 수요가 명확하므로, 적정 가격에 낙찰받을 경우 향후 환금성도 확보될 수 있습니다.

7. 컨설팅 제언

낙찰자는 입찰 전 103호와 104호의 벽체 복원 예상 비용을 상세히 견적받고, 이를 입찰가에 반영하여 실질 투자 수익률을 확보해야 합니다.

또한, 산업단지 내 수요를 면밀히 분석하여 빠른 시일 내에 임차인을 유치할 수 있는 업종(예: 특정 기술 관련 사무실, 구내식당 등)으로 리모델링하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계