나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10401 [2] 경기도 화성시 장안면 어은리 46-26 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10401 [2] 경기도 화성시 장안면 어은리 46-26 대지 경매

• 사건번호: 2024타경10401
• 주소: 경기도 화성시 장안면 어은리 46-26
• 감정가: 625,700,000원
• 최저가: 437,990,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

수원지방법원 경매5계 2024타경10401 | 소재지: 경기도 화성시 장안면 어은리 46-26 | 감정가: 625,700,000원 | 최저가: 437,990,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 화성시 장안면 어은리 대지 일부 지분 매각 (2024타경10401)

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경10401 (2)

소재지: 경기도 화성시 장안면 어은리 46-26 외

용도: 대지 (현황 주거나지 및 도로)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 625,700,000원

매각대상: 토지일부지분매각 (일괄매각)

채권자/소유자/채무자: 여OOOOOOOO / 주OOOOOOOOOOO / 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

토지면적: 1,318.00㎡ (약 398.79평)

토지 지분율: 121817.78 (※ 지분 매각이므로 토지 전체 면적 중 해당 지분 면적을 확인해야 함)

건물면적/제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 목록 3, 4 토지는 공동주택의 주차장, 목록 5, 6 토지는 아스팔트 포장 도로(진입로)로 이용 중이며, 목록 5, 6 토지는 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 장안면 어은리 "은골마을" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지와 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 농촌과 주거가 혼합된 지역 특성상, 쾌적성은 양호하나 생활 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 근거리에 지방도 및 국도와의 접근성이 용이합니다. 다만, 대중교통 이용 사정은 다소 불편한 것으로 조사되어 차량 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용

기호(1~4) 토지는 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로, 현재는 주거나지 상태입니다. 기호(5, 6) 토지는 부정형 완경사지이며, 현황은 아스팔트 포장 "도로"로 이용되고 있어 공동주택의 진입로 및 주차장 등 건축물의 필수 시설로 사용되는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 주의사항

본건은 '토지일부지분매각'이며, 전체 목록이 '일괄매각'으로 진행됩니다. 가장 중요한 부분은 매각대상 토지들이 공동주택의 '주차장' 및 '진입로(도로)'로 현황 이용되고 있다는 점입니다. 특히 목록 5, 6은 현황 도로입니다. 이는 낙찰 후 지분 취득자가 해당 토지를 독점적으로 사용하거나 개발하기 어렵게 만들며, 기존 사용자와의 '지료' 청구 또는 '공유물 분할 소송'을 통한 권리 행사만이 가능할 수 있습니다. 지료 청구도 현황이 도로이거나 공공의 이용에 제공되고 있다면 제한될 수 있습니다.

3.2. 공법상 제한

토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(중점관리/정온 또는 산업관리)에 해당합니다. 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)도 설정되어 있습니다. 기호(5), (6) 토지는 중로1류(폭 20m-25m) 및 도로구역에 저촉되며, 일부는 '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로'에 포함되어 있어 공법적 규제가 많습니다. 개발 시에는 이러한 제한을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 농촌 주거지역에 위치하여 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 상권 활성화보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로, 상업적 투자는 부적합하며, 주거용 개발(건축) 또는 장기적 보유 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활정보

대중교통 접근성이 불편한 단점이 있으나, 차량 이동 시 국도 및 지방도 접근이 용이하여 광역적인 이동은 비교적 편리합니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 장안면 소재지나 인접 도시로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

본건은 '토지일부지분매각'이므로, 단독 소유가 아닌 공유 지분만을 취득하게 되어 토지 전체의 사용, 수익, 처분에 제약이 따릅니다. 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 법적 분쟁(공유물 분할 청구 소송 등)이 불가피할 수 있습니다.

5.2. 현황 이용 및 법정 지상권 여부

매각 토지(목록 3, 4, 5, 6)가 공동주택의 '주차장' 및 '진입로'로 현황 이용 중이므로, 현황 이용 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 토지 위에 건물이 존재하지 않지만, 공동주택과 관련된 시설로 사용되므로, 소유권 이전에 따른 법률 관계(예: 건축물 소유자의 토지 사용 권한 등)를 확인해야 합니다.

5.3. 혐오시설 관련 리스크

화성시 장안면 일대는 주민들의 폐기물 처리시설 등 주민 혐오시설 유치에 대한 반발이 강하게 발생했던 지역이며, 어은리에도 자원순환(폐기물 처리시설) 관련 고지가 이루어진 바 있습니다. 이로 인해 해당 지역은 환경적, 주거 만족도 측면에서 부정적인 영향을 받을 수 있는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 대지 지분 매각 물건으로, 토지면적 대비 감정가 수준은 합리적일 수 있으나, '일부 지분 매각'과 '현황 도로/주차장 이용'이라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 특히 목록 5, 6이 현황 도로인 점은 향후 지료 청구나 독자적 개발에 큰 제약이 됩니다. 따라서 일반적인 토지 투자 관점보다는 특수물건 분석 및 권리관계 해결 능력을 가진 전문가나 법인을 위한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. **저가 매입의 기회:** 지분 물건의 특성상 유찰을 거듭하여 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

2. **장기적 관점의 지료/협상:** 낙찰 후 기존 사용 주체(공동주택 소유자 등)를 상대로 지료 청구 소송 등을 통해 수익을 창출하거나, 지분을 매각하여 출구 전략을 모색할 수 있습니다.

3. **개발 제한 해소 시:** 현재의 공법상 제한과 현황 이용 제약을 해결할 수 있는 경우(예: 나머지 지분 매입, 공동주택 전체 매입 등)에 한하여 개발 가치가 발생할 수 있습니다.

※ 주의: 투자 전, 토지 지분에 대한 정확한 사용 실태, 공유자 현황, 그리고 현황 도로 이용에 따른 법률적 문제(특히 건축법상의 도로 지정 여부 등)를 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계