나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10401 [1] 경기도 화성시 장안면 어은리 46-6 대지 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10401 [1] 경기도 화성시 장안면 어은리 46-6 대지 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매5계 2024타경10401 | 소재지: 경기도 화성시 장안면 어은리 46-6 | 감정가: 1,055,964,000원 | 최저가: 739,175,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 화성시 장안면 어은리 임의경매 토지 (일괄매각)

1.1. 경매 개요 및 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10401 (1)

소재지: 경기도 화성시 장안면 어은리 46-6 외 (일괄매각)

용도: 대지

감정가: 1,055,964,000원

총 토지면적: 1,934.00㎡ (약 585.085평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 여OOOOOOOO

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 화성시 장안면 "은골마을" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지와 주택이 혼재하는 전형적인 농촌 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 근거리에 지방도 및 국도와의 접근성이 용이합니다. 다만, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

일상생활 편의시설은 인근 조암시내(우정읍 조암리)를 중심으로 형성되어 있으며, 조암터미널 등을 이용한 지역 간 이동이 가능합니다. 장안면 내에는 장안초등학교, 장안여자중학교 등의 교육시설이 소재합니다.

주변에 특정할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 화성시 장안면 지역은 공장이나 물류창고 부지 매매가 언급되는 등 공업지역과 농업지역이 혼재되어 있습니다.

1.3. 토지 현황 및 이용 상태

전체 6필지가 일괄매각 대상이며, 총 면적은 1,934.00㎡(약 585.085평)의 대형 토지입니다.

기호(1~4) 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 현재 '주거나지' 상태입니다.

기호(5, 6) 토지는 부정형 완경사지로, 공부상 지목은 '대지'이나 **현황은 '도로'로 이용되고 있습니다.** 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 핵심적인 검토 사항입니다.

기호(1~3)은 현황 도로인 기호(5, 6) 토지와 접하고 있어 기본적인 도로 접근성은 양호합니다.

2. 권리 분석 및 법률적 검토

2.1. 매각 및 경매 구분

본 경매는 '부동산임의경매' 사건이며, 토지 6필지 **'일괄매각'** 조건입니다.

토지만 매각하는 조건이므로, 토지 위의 건물(주택)은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 리스크)

목록 1, 2 토지의 일부는 인접 토지(어은리 46-21, 46-23, 46-24, 46-27)와 함께 **공동주택 4동의 부지**로 이용되고 있습니다.

**최대 리스크:** 매각 토지 위에 건축물(공동주택)의 부지로 이용되는 부분이 존재하나, 본 경매는 **토지만의 매각**이므로 낙찰 후 **건물 소유자들과의 법정지상권 및 철거/지료 문제**가 발생할 가능성이 매우 높습니다.

정확한 경계 확인을 위해 **전문적인 측량감정**이 반드시 선행되어야 하며, 인접 토지 및 건물 소유자와의 이해관계를 사전에 파악하고 해결할 수 있는 방안을 준비해야 합니다.

기호(5, 6) 토지는 현황 '도로'로 이용되고 있으므로, 사도(私道) 개설 여부 및 공도(公道) 지정 여부에 따라 개발 행위에 제약이 있을 수 있으며, 해당 토지에 대한 이용 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획상의 제한

기호(1~6) 토지 모두 **계획관리지역** 및 **성장관리권역**에 속하여 건폐율 및 용적률 등의 개발 행위에 제한이 있습니다.

**성장관리계획구역(중점관리/정온)** 및 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있어, 개발 목적에 맞는 건축물의 용도 및 규모 제한을 준수해야 합니다.

기호(5), (6) 토지는 **중로1류(폭 20m~25m)** 및 **도로구역**에 저촉되는 부분이 있어, 개발 가능 면적 산정 시 주의가 필요합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건의 위치는 농촌형 주거지대에 해당하므로 직접적인 상권 분석보다는 **개발 잠재력**을 중심으로 접근해야 합니다.

지역 상권은 우정읍 조암리 및 인근 지방도, 국도 주변으로 형성되어 있습니다.

차량을 이용한 인근 산업단지(포승, 장안 등)로의 접근성은 양호하여, 향후 개발 시 직주근접형 주거 수요를 확보할 여지가 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

잠재적 리스크:

1) 공동주택 부지와의 경계 및 소유 관계 불확실성 (법정지상권 분쟁 가능성)

2) 기호(5, 6) 도로 토지의 재산권 행사 제한 및 가치 하락 우려

3) 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항 준수 필요

대응 방안:

**낙찰 전:** 현장 방문을 통해 공동주택의 이용 현황 및 진입로(기호 5, 6)의 성격을 정확히 파악하고, **토지 지상 건물의 소유권자** 및 인접 토지 소유권자의 등기부등본 확인을 통한 권리관계를 명확히 해야 합니다.

**낙찰 후:** **토지 인도 소송 및 지료 청구 소송** 등 법적 절차를 준비해야 하며, 장기적인 관점에서 **기존 건물 소유자와의 매매 또는 협상**을 통한 해결 방안을 모색해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 **10억 원이 넘는 감정가의 대형 토지(약 585평)**를 취득할 기회이나, 공동주택 부지와의 복잡한 권리 관계 및 현황 도로 토지 포함으로 인해 **상당한 법률적 리스크**를 내포하고 있습니다. 이는 단순 투자자가 아닌 **특수 물건에 대한 경험과 법적 분쟁 해결 능력이 있는 전문 투자자**에게 적합한 물건입니다.

높은 감정가를 고려할 때, 낮은 최저가에 낙찰받아 법적 리스크를 해소할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1) **대규모 토지 확보:** 계획관리지역 내 1,934.00㎡ (약 585평)의 대형 토지를 일괄로 확보 가능.

2) **개발 잠재력:** 화성시의 **성장관리계획구역** 내에 위치하며, 주거나지 상태인 토지를 활용한 개발 사업 추진 여력.

3) **도로 확보:** 기호(5), (6) 토지를 통해 **도로 접근성을 직접 확보**하고 있으며, 일부 중로1류(폭 20m~25m)에 접하는 이점을 활용할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계