나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78148 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 367-2 웰스하임 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78148 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 367-2 웰스하임 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경78148
• 주소: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 포곡로117번길 7-4, 4층402호 (웰스하임)
• 감정가: 126,000,000원
• 최저가: 88,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매19계 2024타경78148 | 소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 포곡로117번길 7-4, 4층402호 (웰스하임) | 감정가: 126,000,000원 | 최저가: 88,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

본 건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 367-2 웰스하임 4층402호 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경78148 (1)이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정가는 126,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

본 건은 5층 중 4층에 위치한 철근콘크리트구조 다세대주택입니다.

토지 면적은 30.18제곱미터(약 9.13평)이며, 건물 면적(전용면적)은 39.93제곱미터(약 12.08평)입니다. 다세대주택의 특성상 별도의 분양면적은 표기되지 않으나, 통상 전용면적 대비 약 1.3배 내외로 추정할 수 있습니다.

외벽은 드라이비트 및 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호로 일반적인 다세대주택의 건축 구조 및 마감 상태는 보통 수준으로 판단됩니다.

내부 이용상태는 다세대주택(주거용)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수, 개별난방 설비, 공동현관보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일 초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 용인 경전철 둔전역이 소재하여 대중교통 이용 편의는 양호한 편입니다. 둔전역을 이용해 에버랜드 방면으로의 접근이 용이하며, 지역 상권이 형성되어 생활 편의성도 높습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 개발호재

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거시설 건축 및 이용에 적합하며, 건폐율 및 용적률을 통한 재산 가치를 높일 수 있는 지역입니다.

법정 제한사항 외에 용인시의 반도체 클러스터(예정) 조성 등 지역 개발 호재의 배후 주거지로서 잠재적 가치가 기대되는 입지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로, 매수인이 소유권을 취득함에 있어 일반적인 법정지상권이나 토지별도등기 등의 위험은 없을 것으로 보입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 안OO으로 동일합니다. 이는 단순한 채무 관계에 의한 경매로 판단되며, 복잡한 이해관계인의 개입 여지가 적습니다.

임대차 관계는 미상(알 수 없음)이므로, 명도를 진행하기 전에 임차인의 존재 유무 및 대항력 여부를 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 추가적인 리스크가 발생합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본 건 주변은 주거단지 밀집 지역으로, 둔전역 주변에는 GS THE FRESH, 용인식자재마트 등의 마트와 다양한 프랜차이즈 외식업체(치킨, 피자, 분식 등), 패스트푸드점, 음료/다과 전문점 등이 입점한 근린 상권이 형성되어 있습니다. 이는 실거주자의 생활 편의성이 높음을 의미합니다.

4.2. 교육 시설

본 건은 "둔전제일 초등학교" 인근에 위치하며, 초등학교 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 포곡중, 포곡고 등의 교육 시설도 분포하고 있어 학군 환경은 양호한 편입니다.

4.3. 혐오 시설 분석

본 건 인근 지역은 아니지만, 용인시 처인구 이동읍 덕성리에 신규 생활폐기물 처리시설(그린에코파크 가칭) 입지가 선정된 바 있으며, 포곡읍 삼계리 등 일부 지역에서 과거 소각장, 음식물쓰레기처리장 등 환경기초시설의 집중을 우려하는 주민들의 민원이 제기된 사례가 있었습니다. 본 건 소재지(둔전리)와의 직접적인 거리 및 영향 여부를 현장에서 재확인할 필요는 있으나, 현재 용인시는 최첨단 친환경 기술 적용 및 문화체육공간 조성 등을 통해 혐오시설에 대한 부정적 인식을 해소하려 노력 중입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 위반 건축물 리스크 (가장 중요)

가장 큰 특이사항이자 주의사항은 '본건 402호는 불법 증축에 의한 위반건축물로 등재 되어 있음'입니다.

위반 건축물로 지정될 경우, 다음과 같은 리스크가 발생합니다.

* **이행강제금 부과:** 관할 구청으로부터 불법 증축 부분에 대해 이행강제금(벌금)이 지속적으로 부과될 수 있습니다. (낙찰자가 인수)

* **원상복구 의무:** 관할청의 시정 명령이 있을 경우 불법 증축 부분을 철거하고 원상 복구해야 합니다.

* **대출 제한:** 대부분의 금융기관은 위반 건축물에 대해서는 주택 담보 대출을 취급하지 않거나 한도를 대폭 축소합니다. 현금 동원 능력에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

* **매매의 어려움:** 추후 매매 시 일반 매수자들이 대출 문제 및 벌금 문제로 인해 거래를 꺼릴 수 있어 환가성이 떨어질 수 있습니다.

5.2. 권리관계 리스크

임대관계가 미상인 바, 미확인된 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수하는 리스크가 발생할 수 있습니다. 명도 진행 전 철저한 임차인 조사 및 분석이 필수입니다.

6. 종합 의견

본 건은 경전철 둔전역 인근의 양호한 교통 환경과 둔전제일 초등학교를 중심으로 형성된 주거 환경이라는 장점을 가지고 있습니다. 특히 용인 반도체 클러스터 개발 호재의 배후 주거지로 미래 가치가 기대되는 입지입니다.

하지만, '불법 증축에 의한 위반 건축물'이라는 치명적인 단점을 내포하고 있어, 이로 인해 발생할 이행강제금 및 대출 제한, 원상복구 의무에 대한 비용과 리스크를 명확하게 산정해야 합니다.

7. 투자 포인트

* **우수한 교통 및 주거 환경:** 둔전역 역세권(1.1km 거리, 도보 이용 가능) 및 초등학교 근접성으로 실거주 만족도가 높습니다.

* **미래 가치:** 용인시 반도체 클러스터 배후 주거지로의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* **가격 할인 요소:** 위반 건축물 특이사항 때문에 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 가능성이 높아, 리스크 비용을 상쇄할 수 있는 수준으로 낙찰받는다면 높은 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

*위 보고서는 제공된 자료와 일반적인 경매 컨설팅 지식을 바탕으로 작성되었으며, 투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있습니다. 입찰 전 위반 건축물 현황 및 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토를 진행하시기를 권고합니다.*

법원 정보

수원지방법원 경매19계