나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78148 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 367-2 웰스하임 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일 초등학교" 남서측 인근에 위치
하며 부근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지등이
소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 용인 경전철(둔전역)이 소재
하여 대중교통 이용편의는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 다세대주택 중 4층 402호로서

외 벽 : 드라이비트 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 동고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 3-4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>,제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,배출시설설치제한지역<물환
경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 402호는 불법 증축에 의한 위반건축물로 등재 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경78148 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 367-2 웰스하임 4층402호

건물명: 웰스하임

용도: 다세대주택

감정가: 126,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

토지지분: 30.180100000000003㎡ (약 9.13평)

건물면적: 39.93㎡ (약 12.08평)

건물지분: 39.93㎡ (약 12.08평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 시설

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일 초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하고 있어 주거지로서의 기본적인 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 용인 경전철 둔전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 2013년에 건축되었습니다. 외벽은 드라이비트 및 석재로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호입니다.

2.4. 토지 이용 및 규제

토지는 인접지와 동고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 로폭 약 3-4미터 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 내역

* 말소기준권리: 예스자산대부주식회사의 가압류 (2023-03-07)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을5: 주택임차권 (임차인: 이미지, 보증금: 150,000,000원, 전입일자: 2022-04-19, 확정일자: 2022-03-03)

이 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑4(소유권이전), 갑5(가압류), 갑6(압류), 갑7(압류), 갑8(강제경매), 갑9(압류)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이름은 개인정보로 마스킹 처리되었습니다.)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-19

* 확정일자: 2022-03-03

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 보증금 150,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역 내 다세대주택으로, 주변에 아파트, 단독주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 초등학교 등 교육시설과도 인접하여 배후 수요가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 둔전제일 초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 용인 경전철 둔전역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시 처인구 포곡읍 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 및 관련 시설에 대한 논의가 있는 것으로 파악되나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 높이는 요인이 됩니다.

6.2. 위반건축물 등재

본건 402호는 불법 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 건축물대장상 불이익, 재산권 행사 제한 등 다양한 문제를 야기할 수 있습니다. 2026년 5월 7일 국회 본회의를 통과한 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법(위반건축물 양성화법)'으로 일부 위반건축물에 대한 구제 가능성이 있으나, 해당 법안의 적용 대상 및 요건을 면밀히 검토해야 합니다. (18개월 한시 운영 예정)

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당되어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 포곡읍의 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 하지만, 1억 5천만원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 불법 증축으로 인한 위반건축물이라는 중대한 하자 리스크를 동시에 안고 있습니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 적극적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수되는 임차 보증금의 회수 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

* 위반건축물에 대한 법률적 검토 및 향후 합법화 가능성, 또는 철거 및 원상복구 비용 등을 면밀히 파악하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

* 만약 위반건축물이 향후 양성화 대상에 포함되거나, 임차 보증금 문제가 원만히 해결될 경우, 비교적 저렴한 가격에 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 126,000,000원이나, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인 인수 부담 (150,000,000원)과 위반건축물 리스크를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다. '인수 보증금'은 입찰가 산정 시 제외하라는 지침에 따라, 감정가를 기준으로 위험 요소를 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

종합적인 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준의 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 88,200,000원 ~ 100,800,000원

본 물건의 인수해야 할 임차 보증금 150,000,000원을 감안하면, 낙찰가 외에 추가적으로 고려해야 할 비용이 매우 크다는 점을 반드시 유념해야 합니다. 따라서 제시된 예상 입찰가는 순수한 부동산 취득 가격으로만 고려해야 하며, 총 투자 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 + 기타 제반 비용으로 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.