나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50936 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 665-8 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50936 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 665-8 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경50936
• 주소: 경기도 안산시 상록구 매화로3길 52-8, 2층201호
• 감정가: 106,000,000원
• 최저가: 74,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매5계 2025타경50936 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 매화로3길 52-8, 2층201호 | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 74,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경50936 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 665-8 2층201호

용도: 다세대주택 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 106,000,000원

토지면적: $17.14 \text{m}^2$ (약 $5.19 \text{Pyeong}$)

건물 전용면적: $32.63 \text{m}^2$ (약 $9.87 \text{Pyeong}$)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정가 및 건물 현황 요약

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 상록수역 북서측 인근에 위치한 철근콘크리트구조, 조적조 평스라브지붕 3층 건 중 2층 201호 다세대주택입니다.

1994년 8월 29일에 사용승인된 건물로, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 등고 평탄한 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2. 권리분석

2.1. 권리관계 개요

본건은 소유자 오OO, 채무자 오OO, 채권자 주OOOOOOO의 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리 및 기타 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 정확한 소멸 여부를 확인해야 합니다.

2.2. 임차인 및 명도 관련 특이사항 (매우 중요)

본건에는 임차보증금 관련 중요한 주의사항이 존재합니다.

주택도시보증공사(HUG)로부터 2025년 11월 13일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이는 사실상 임차인 관련 권리관계가 정리되었음을 의미하며, 낙찰자가 임차인의 대항력에 따른 추가적인 인수금액을 부담할 리스크는 극히 낮습니다.

명도(집 비우기) 난이도 역시 일반적인 주택 강제경매 물건 대비 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

3. 입지조건 및 상권분석

3.1. 입지조건 (교통 및 환경)

본건은 지하철 4호선 상록수역 북서측 인근에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

주위는 주택, 근린생활시설, 학교(매화초등학교 인근), 공원 등이 혼재하는 지역으로, 안정적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 남측 약 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3.2. 상권 및 생활 편의성

주거 밀집지역 내에 위치하여 상권이 매우 활발하다고 보기는 어려우나, 기본적인 생활에 필요한 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

상록수역세권 접근이 용이하여 역 주변의 상업시설 이용도 편리합니다.

4. 생활정보 및 개발 제한 사항

4.1. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 건폐율 및 용적률 적용에서 비교적 높은 효율을 기대할 수 있습니다.

또한 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)의 도로 조건입니다.

4.2. 주요 제한 사항

상대보호구역(매화초등학교 포함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있으므로, 향후 증축이나 용도 변경 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 권리적 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 대항력 및 인수 보증금 리스크는 해소된 것으로 보이나, 경매는 확약서 제출 이후의 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 당일 법원에 비치된 매각물건명세서 원본을 통해 확약 내용 및 최종 권리 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

5.2. 물리적 리스크 (혐오시설)

본 물건지 주변으로 검색된 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 현장답사를 통해 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 소규모 시설(고물상, 카센터, 종교 시설 등)의 존재 여부를 반드시 점검해야 합니다.

5.3. 내부 리스크

건물 연한이 1994년으로 다소 있으므로, 노후도에 따른 내부 수리 필요성 및 누수 등 하자 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 4호선 상록수역 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, $1$억 초반의 비교적 저렴한 감정가를 형성하고 있습니다.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 권리 분석상의 임차보증금 인수 위험이 거의 사라졌다는 점입니다.

안정적인 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있어, 실수요 목적의 소형 주택 매입이나 안정적인 월세 수익을 목표로 하는 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 4호선 상록수역 인근 역세권으로 대중교통 이용이 매우 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 안전성 확보: 임차인 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출로 낙찰 후 명도 진행 용이 및 인수금액 리스크가 극소합니다.

소형 주택의 장점: $32.63 \text{m}^2$의 소형 평형으로, 전세 및 월세 임대 시장에서 수요가 꾸준하며 환금성도 비교적 우수합니다.

저가 매수 기회: 경쟁률에 따라 감정가 이하의 가격으로 취득하여 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 추구할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계