나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106101 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106101 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경106101
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63
• 감정가: 74,491,380원
• 최저가: 52,144,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

마산지원 경매3계 2024타경106101 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63 | 감정가: 74,491,380원 | 최저가: 52,144,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 위치 정보

사건번호는 마산지원 2024타경106101 (1)이며, 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63 소재의 단독주택입니다. 경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일 인물(윤OO)인 상태에서 경OOOOOOOOOO가 채권자로 진행하는 사건입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

토지 면적은 $96.20\text{m}^2$ (약 29.10평), 건물 면적은 $34.44\text{m}^2$ (약 10.42평)입니다.

감정가는 총 74,491,380원으로 평가되었습니다.

주목할 점은 건물 제시외 면적이 $75.50\text{m}^2$로 주건물 면적보다 훨씬 넓게 포함되어 감정되었다는 것입니다.

1.3. 매각 조건

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 주의사항으로 일괄매각을 명시하고 있습니다. 특히, 제시외 건물($75.50\text{m}^2$)이 매각에 포함되나, 건물(기호 2, 2-1) 및 제시외 건물(기호 ㄴ~ㄹ)의 일부가 인접 토지 지상에 소재하는 것으로 사료된다는 특이사항이 있습니다. 이 부분은 현장 조사 및 경계 확인이 반드시 필요한 핵심 리스크입니다.

2. 입지 분석 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

본 물건은 창원시 마산합포구 해운동에 위치하며, 일반적인 주거용 건부지로 이용되고 있는 단독주택입니다. 마산합포구는 과거 마산의 구도심에 해당하며, 노후된 주택 밀집 지역으로 판단됩니다. 주거 환경은 인접 도로 상태 및 구체적인 위치에 따라 편차가 클 수 있으나, 전반적으로 주택의 연식 및 면적을 고려했을 때 대규모 개발보다는 소규모 재정비나 개인 건축 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 잠재력

마산합포구 일대의 상권은 최근 대형 앵커 시설(롯데백화점 마산점)의 폐점 등으로 인해 전반적인 침체 분위기가 감지되고 있습니다. 특히 중심 상권인 창동, 오동동 등에서도 어려움이 보고되고 있으며, 유동 인구가 감소하고 공실률이 증가했다는 분석이 있습니다.

해당 물건지는 주거지역에 위치하고 있어 상업적 활용보다는 주거 목적으로 접근해야 하며, 인근 상권 침체는 직접적인 영향을 주지는 않으나, 지역 전반의 활력 저하 측면에서 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

해운동은 주거지역으로 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 병원, 학교 등)은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 해당 지역의 노후도와 밀집도를 고려할 때, 주차 환경이나 접근성 측면에서는 불편함이 있을 수 있습니다.

혐오시설은 검색된 정보로는 확인되지 않았으나, 구도심 특성상 소규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. 경매 권리 및 특이사항 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매로 채권자(경OOOOOOOOOO)가 근저당권 등의 담보권을 실행하는 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 채무 관계가 복잡하지 않은 상태로 보입니다. 매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각으로 진행되므로, 낙찰자는 토지와 건물 모두를 취득하게 됩니다. 별도의 임대차 정보는 제공되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 소유자 또는 대항력 없는 점유자를 대상으로 명도 진행이 필요할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 '경계 침범' 문제입니다.

감정평가서에 의하면 "본건 건물 및 제시외 건물(기호 ㄴ~ㄹ)의 일부가 인접 토지 지상에 소재하는 것으로 사료됨"이라고 명확히 언급되어 있습니다.

이는 낙찰 후 인접 토지 소유자로부터 건물 철거 및 토지 사용료(부당이득 반환) 청구 소송에 휘말릴 가능성을 내포합니다.

따라서 입찰 전, 인접 토지의 소유 관계 및 경계 현황을 지적도와 현황 측량을 통해 철저히 확인하고, 해당 리스크에 대한 비용(합의금 또는 철거 비용)을 예측하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

소액 투자 및 실거주 목적의 리모델링/재건축 수요에 적합합니다.

창원시 내 저렴한 가격대의 주택을 취득할 기회이며, $96.20\text{m}^2$ (약 29.10평)의 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

제시외 건물이 광범위하게 포함되어 있어, 활용 가능한 실제 면적이 넓다는 장점(단, 경계 침범 리스크 해소 시)이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 감정가가 7천만 원대로 소액 투자가 가능하지만, '경계 침범'이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

컨설턴트로서, 이 물건은 철저한 현장 및 지적도 조사 없이는 입찰을 권유하기 어렵습니다.

인접 토지 소유자가 누구인지, 침범 면적이 얼마나 되는지, 그리고 해결 방안(경계선 매입, 건물 철거 후 재건축)의 비용이 얼마인지 면밀히 분석한 후, 그 리스크 비용을 공제한 합리적인 선에서 입찰가를 결정해야 합니다.

경계 침범 리스크를 감수하거나 해결할 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

마산지원 경매3계