나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106101 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각.
목록1. 주거용 건부지로 이용 중임.
목록2. 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄹ) 매각 포함. 감정평가서에 의하면 본건 건물(감정평가서상 기호 2, 2-1) 및 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄴ~ㄹ)의 일부가 인접 토지 지상에 소재하는 것으로 사료됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경106101 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 18-63 (도로명주소: 경상남도 창원시 마산합포구 월영남11길 22)

용도: 단독주택

감정가: 74,491,380원

토지면적: 96.20㎡ (약 29.1평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.44㎡ (약 10.4평)

건물제시외면적: 75.50㎡ (총 건물 연면적 약 110㎡ / 33.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남중앙신용협동조합

건축물 구조: 블록구조 (시멘트블록조)

건축물 층수: 지상 1층

주요 특징: 주거용 건부지로 이용 중임. 제시외 건물(75.50㎡)이 매각에 포함됨.

1.1. 입지조건

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동에 위치.

주변 환경: 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 인근에 '동방그랜드타운' 등 공동주택 단지가 소재함. (제공된 JSON 데이터 참조)

교통상황: 본건 소재지는 일반적인 주거지역의 교통망을 갖추고 있을 것으로 예상되며, 대중교통 이용 및 차량 접근이 가능할 것으로 보임. (자세한 정보는 현장 확인 필요)

인접 도로상태: (명시된 정보 없음. 일반적인 도시계획도로에 접해 있을 것으로 추정)

주변 시설: (명시된 정보 없음. 주변 지역은 주거 단지 내 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2011년 2월 28일 접수된 마산중앙신용협동조합의 근저당권 (을5, 채권최고액 33,800,000원).

인수되는 권리: 없음. 모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 126,540,656원.

임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됨 (0원).

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세:

제공된 '동방그랜드타운'(연립주택, 1998년 건축) 관련 JSON 데이터에 따르면, 22.65㎡ 면적의 연립주택이 2025년 7월 2억 5,500만원, 2024년 2월 3억 8,000만원, 2025년 11월 3억 0,000만원에 거래된 사례가 있음.

주의사항: 상기 시세 정보는 소형 연립주택의 거래 사례이며, 본건은 토지(96.20㎡)와 단독주택(34.44㎡ + 제시외 75.50㎡)으로 물건의 종류 및 면적이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음. 본건 감정가(74,491,380원)는 주변 유사 주택 유형의 최저가 거래액보다 현저히 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

본건은 주거지역에 위치하여 통상적인 생활 편의시설(상가, 마트, 병원 등) 및 교육시설(학교) 이용이 가능할 것으로 예상됨. (자세한 위치 및 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

인근 지역을 지도상으로 확인한 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 파악되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 및 제시외 건물의 일부가 인접 토지 지상에 소재하는 것으로 사료된다는 점은 본건의 가장 큰 리스크임. 이는 소유권 분쟁, 건축물대장과의 불일치, 또는 철거/이전 등 추가적인 법적/물리적 조치가 필요할 수 있으며, 향후 재산권 행사 및 가치 평가에 중대한 영향을 미칠 수 있음.

매각 포함된 제시외 건물 면적(75.50㎡)이 본 건물 면적(34.44㎡)보다 훨씬 커, 해당 건물의 정확한 현황, 법적 지위, 이용 가능성 및 철거/존치 여부 등을 면밀히 확인해야 함.

주변 시세 데이터가 본건(단독주택+토지)과 직접 비교가 어려운 소형 연립주택에 집중되어 있어, 본건의 정확한 시장 가치 판단이 어려움.

건물 노후화 또는 관리 상태에 따른 수리 비용 발생 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동에 위치한 단독주택 및 토지 경매 물건임.

등기부상 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리는 없으나, 건물 일부가 인접 토지에 소재하는 것으로 추정되는 중대한 하자가 발견되었음.

매각 포함된 상당한 면적의 제시외 건물의 현황 파악이 필수적이며, 인접 토지 경계 문제 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음.

주변 시세 정보는 제한적이며, 감정가가 비교 대상 시세에 비해 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 잠재적 리스크 요인과 더불어 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 하자 문제를 해결하고 가치를 제대로 평가받는다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

해운동 지역의 주거 환경 및 장기적인 개발 가능성을 고려한 투자 접근.

권리상 인수 부담이 없는 안전한 경매 물건이라는 점 (물건 자체의 물리적/법적 하자 제외).

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물 일부의 인접 토지 소재 등 중대한 하자 위험이 존재하며, 유사 물건 비교가 어려운 상황임.

따라서, 제시된 감정가(74,491,380원)를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사 및 하자 보수 비용, 법적 문제 해결 비용 등을 충분히 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

예상 입찰가 범위: 약 74,490,000원 ~ 89,390,000원 (감정가의 100% ~ 120%)

본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고 전문가와 상담하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.