나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13533 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 624-313 하누리 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13533 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 624-313 하누리 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경13533 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 수봉로33번길 97(도화동), 4층401호 (도화동,하누리) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 192,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (인천지방법원 2024타경13533)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경13533 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 624-313 하누리 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 소유자 주OOOOOOOOO, 채무자 정OO, 채권자 부OOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 물건 주요 현황

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 2021년 12월 06일에 사용승인된 신축급 다세대주택입니다. 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 4층 401호에 해당하며, 주거용 건부지인 준주거지역 내에 소재하여 토지 이용 효율성이 양호한 편입니다.

건물 전용면적은 74.63㎡(약 22.58평)이며, 대지권은 45.05㎡(약 13.63평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 면적 및 구조 분석

토지면적은 45.05㎡ (약 13.63평)이며, 용도는 주거용 건부지입니다. 인접 필지 대비 평지의 세장형 토지이며, 준주거지역 및 고도지구(G·L+15m이하) 규제를 받고 있습니다.

건물면적(전용면적)은 74.63㎡ (약 22.58평)으로, 다세대주택으로서 내부 이용상태는 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물의 사용승인일자가 2021년 12월 06일로 비교적 신축에 해당하여 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 외벽은 몰탈위페인팅, 창호는 하이샤시 창호로 마감되었습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.2. 감정평가 요항표 요약

본건은 인천 미추홀구 도화동 소재 "수봉공원" 북서측 인근에 위치하며, 인근으로 버스정류장 및 전철역 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됩니다. 본건 남측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진입 및 주거 접근성이 용이합니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지조건

본건은 인천의 대표적인 녹지 공간인 수봉공원 북서측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 공원 내에는 현충탑, 6.25참전전적비 등이 있으며, 다양한 산책로와 체험 시설이 조성되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

3.2. 교통상황

버스정류장이 인근에 소재하며, 전철역 접근성 또한 양호합니다. 1호선 도화역은 수봉공원에서 도보 약 10분 거리에 있으며, 제물포역은 도보 약 12분, 주안역은 도보 약 21분 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용에 큰 무리가 없을 것으로 보입니다. 차량 접근 시에도 폭 8미터 도로에 접하고 있어 편리합니다.

3.3. 상권분석 및 생활정보

본건이 준주거지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 상권은 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에는 내과, 소아과, 정형외과, 피부과 등 일반 진료가 가능한 의원이 위치하고 있어 의료 서비스 접근성이 용이하며, 도화요양병원 등도 가까이 있어 생활 정보 시설이 갖추어져 있습니다.

3.4. 혐오시설 분석

제시된 정보 및 주변 검색 결과만으로는 인근 지역에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 종류

본건은 부동산임의경매 사건으로, 주로 담보권 실행(근저당권 등)에 의한 경매입니다. 채권자 부OOOOOO가 채무자 정OO의 채무 불이행으로 인해 경매를 신청한 것으로 판단됩니다.

4.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

기타참고사항에 임대관례 및 기타 사항이 "미상"으로 기재되어 있어, 임차인의 존재 여부와 그 권리(대항력 유무)를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 낙찰 후 명도(인도) 과정에 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 매수인은 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류를 통해 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 임차인이 있다면 배당 여부 및 예상 명도 비용 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 리스크 (명도)

임차인 현황 '미상'으로 인한 명도 리스크가 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 확인될 경우, 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

5.2. 지역 규제 리스크

준주거지역이기는 하나, 고도지구(G·L+15m이하) 규제를 받고 있어 향후 재건축 또는 증축 시 높이 제한을 받을 수 있습니다. 이는 일반적인 다세대주택에서는 큰 문제가 아닐 수 있으나, 장기적인 개발 관점에서는 고려해야 할 사항입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2021년식으로 신축급에 가까운 다세대주택이며, 준주거지역 내에 위치하여 주거 환경 및 토지의 활용 측면에서 양호합니다. 수봉공원 인근의 쾌적한 녹지 환경과 더불어 1호선 도화역 및 제물포역 등과 인접하여 대중교통 이용이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크는 임차인 현황이 미상이라는 점이므로, 입찰 전 권리 분석에 대한 철저한 준비와 명도에 소요될 시간 및 비용을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 별도의 대규모 수리 비용 지출 가능성이 낮습니다.

준주거지역: 토지 이용의 효율성이 높으며, 주거 환경 외 상업/업무 시설 접근성도 좋습니다.

양호한 입지: 수봉공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 버스 정류장 및 지하철역 접근성이 보통 이상으로 평가됩니다.

엘리베이터: 다세대주택임에도 엘리베이터 설비가 되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계