나이스옥션 법원경매 대전 2024타경101315 [1] 대전광역시 서구 관저동 1944-2 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경101315 [1] 대전광역시 서구 관저동 1944-2 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2024타경101315 | 소재지: 대전광역시 서구 구봉산북로7번길 45(관저동) | 감정가: 1,556,195,680원 | 최저가: 1,089,337,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 물건의 사건번호는 대전지방법원 2024타경101315 (1)이며, 소재지는 대전광역시 서구 관저동 1944-2입니다. 용도는 다가구주택 및 제1종근린생활시설(상가)의 복합 건물이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 케OOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본 물건의 감정가는 1,556,195,680원입니다.

토지면적은 236.50$\text{m}^2$ (약 71.54평)이며, 건물면적은 472.77$\text{m}^2$ (약 143.01평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 2000년 6월 9일에 사용승인되었습니다.

층별 이용 현황은 다음과 같습니다.

- 1, 2층: 제1종근린생활시설 (공부상 휴게음식점이나 현황은 사무실로 이용 중)

- 3층: 다가구주택 (3가구)

- 4층: 다가구주택 (4가구)

- 5층: 다가구주택 (1가구)

- 옥상층: 옥탑(계단실 등) 및 누다락(주택)이 소재합니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "금동초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 관저4지구 도시개발사업구역으로서 다가구주택, 각종 근린생활시설, 공원, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 성숙중인 주상혼용지대입니다. 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건까지 제차량의 출입이 가능하며, 간선도로 및 대전남부순환고속도로 서대전인터체인지가 근거리에 소재합니다. 대전 서남부권역에 위치하여 제반 교통상황은 양호합니다.

본건 동측으로 소로의 포장도로(소로2류, 폭 8m-10m)와 접하며, 동측으로 완충녹지를 사이에 두고 간선도로가 통과하여 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

인접지와 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지는 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업)에 해당됩니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

경매구분은 부동산 임의경매이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소유자와 채무자가 동일한 물건입니다.

임대관계는 미상(미확인)으로 조사되었으므로, 입찰 전 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

본건은 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

가장 중요한 주의사항으로, 목록 1의 1, 2층은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현재 사무실로 이용 중입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 불일치가 있으므로, 향후 용도변경 또는 원상복구와 관련된 법규 및 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 건물 이용성

4.1. 상권 분석

주변은 다가구주택과 대규모 아파트 단지가 혼재된 주상혼용지대로, 주거 수요와 근린생활시설 수요가 안정적으로 존재하는 성숙 단계의 상권입니다.

금동초등학교 인근에 위치하여 기본적인 유동 인구 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 건물 이용성

본 건물은 1, 2층의 상업시설과 3~5층의 주거시설이 혼합된 구조로, 수익 다각화가 용이합니다.

총 8가구의 다가구주택은 안정적인 주거 임대수익을 기대할 수 있으며, 1, 2층 상가는 현황 사무실 외에 공부상 용도인 휴게음식점 또는 다른 근린생활시설로의 활용 가능성을 가집니다.

5. 생활 정보 및 잠재적 리스크

5.1. 생활 정보

본건은 관저동 내 성숙중인 도시개발사업구역에 위치하여 생활 기반시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 금동초등학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 간선도로 및 고속도로 접근성(서대전IC)이 양호하여 대전 서남부권역의 출퇴근 및 광역 교통 환경이 우수합니다. 본 자료 내에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

5.2. 잠재적 리스크

첫째, 1, 2층의 용도 불일치 리스크입니다. 공부상 '휴게음식점'과 현황 '사무실'의 차이로 인해 관할 구청으로부터 용도변경 또는 원상복구 명령이 내려질 수 있으며, 이에 따른 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 매수인은 입찰 전 이를 해소할 방안과 비용을 고려해야 합니다.

둘째, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크입니다. 임대관계가 확인되지 않았으므로, 숨겨진 임차인 및 권리 관계에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 관저동의 양호한 입지에 위치한 주상복합 수익형 건물입니다.

대규모 아파트 단지와 다가구주택이 혼재된 성숙된 주거 및 근린상권에 자리하고 있으며, 토지면적 236.50$\text{m}^2$ (약 71.54평)의 제2종일반주거지역에 건축되어 토지 가치도 높습니다. 1, 2층 상가와 8가구 다가구주택에서 발생하는 복합적인 임대수익을 통해 안정적이고 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 대전 서남부권의 핵심 교통로 및 서대전IC 인접 등 뛰어난 교통 접근성 및 입지 조건을 갖추고 있습니다.

둘째, 복합용도 건물(상가 + 주택)로 임대수익 구조가 다각화되어 있어 공실 리스크를 분산하고 안정적인 현금흐름 창출에 유리합니다.

셋째, 유동화물건이라는 특성상 채권 회수 목적이 강해 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 이는 투자 수익률을 극대화할 수 있는 요인이 됩니다.

넷째, 관저4지구 도시개발사업구역 내 성숙중인 지역으로서 향후 지속적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계