나이스옥션 법원경매 대전 2024타경101315 [1] 대전광역시 서구 관저동 1944-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.02.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "금동초등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 관저4지구 도시개발사업구역으로서 다가구주택,각종근린생활시설,공원,대규모아파트단지등이 혼재하는 성숙중인 주상혼용지대로서, 제반입지여건은 양호함.

교통상황

본건까지 제차량의 출입이 가능하며, 간선도로 및 대전남부순환고속도로 서대전인터체인지가 근거리에 소재하고 대전서남부권역에 위치하여 제반교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지와 평탄한 세장형의 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 소로의 포장도로와 접하며, 동측으로 완충녹지를 사이에 두고 간선도로가 통과함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서
사용승인일 : 200.06.09
외벽 : 인조대리석붙임 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일,벽지 마감등
창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

제1종근린생활시설 및 다가구주택으로서
1,2층 제1종근린생활시설(현"사무실")
3층 다가구주택(3가구)
4층 다가구주택(4가구)
5층 다가구주택(1가구)
옥상층 : 옥탑(계단실등) 및 누다락(주택)

설비내역

기본위생설비,급배수설비,승강기설비,도시가스에의한난방설비,소화전설비,발코니확장등

부합물 및 종물

본건 3-5층의 발코니면적 및 옥상층에 소재하는 옥탑(계단실등) 및 누다락은 재조달원가 결정시 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호 1의 1,2층은 일반건축물대장 상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나, 기준시점 현재 사무실로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1의 1,2층은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 현재 사무실로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경101315 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 관저동 1944-2

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,556,195,680원

* 토지면적: 236.50㎡ (약 71.59평)

* 건물면적: 472.77㎡ (약 143.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "금동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 관저4지구 도시개발사업구역으로서 다가구주택, 각종 근린생활시설, 공원, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 성숙 중인 주상혼용지대로서 제반 입지 여건은 양호함.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 대전남부순환고속도로 서대전IC가 근거리에 소재하여 대전 서남부권역 접근성이 좋으며 제반 교통 상황은 양호함.

* 토지 이용상태: 인접지와 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 도로상태: 본건 동측으로 소로의 포장도로와 접하며, 동측으로 완충 녹지를 사이에 두고 간선도로가 통과함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 기타참고사항: 임대 관계는 미상임.

1.3. 권리분석

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 5층 건물로서, 1,2층은 제1종 근린생활시설(현재 사무실로 이용 중), 3-5층은 다가구주택(총 8가구)으로 이용 중임. 사용승인일은 2020년 06월 09일임.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부 요약: 소유권 변동 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리인 대전서부새마을금고 근저당(2020.03.26. 접수, 552,000,000원) 및 공동담보 근저당(2020.06.11. 접수, 288,000,000원) 외 다수의 채권이 등기되어 있으나, 임의경매 개시결정(2024.01.18. 접수)으로 인해 대부분 말소될 예정임. 토지 등기부 채권 총액은 1,400,000,000원임.

* 건물 등기부 요약: 건물 소유권 보존 등기 후 대전서부새마을금고 근저당 2건(총 840,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 이후 등기된 가압류 및 주택임차권 등은 모두 말소될 예정임. 건물 등기부 채권 총액은 1,925,000,000원임.

* 임차인 현황 및 인수 금액:

* 301호: 한국토지주택공사(정모세) / 보증금 125,000,000원 / 전입 2022.06.02 / 확정 2022.05.31 / 배당 2024.04.17 / 대항력 없음 / 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 302호: 이종훈 / 보증금 95,000,000원 / 전입 2021.12.21 / 확정 2021.12.21 / 배당 2025.10.01 / 대항력 없음 / 권리분석: -

* 303호: 이용표 / 보증금 75,000,000원 / 전입 2021.06.25 / 확정 2021.06.25 / 배당 2024.01.26 / 대항력 없음 / 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 401호: 유은정 / 보증금 115,000,000원 / 전입 2020.06.15 / 확정 2020.06.15 / 배당 2024.03.11 / 대항력 없음 / 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금: 81,818,050원)

* 403호: 한국토지주택공사(백경섭) / 보증금 70,000,000원 / 전입 2020.10.16 / 확정 2020.10.05 / 배당 2024.04.17 / 대항력 없음 / 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 501호: 서지선 / 보증금 200,000,000원 / 전입 2020.06.25 / 확정 2020.06.25 / 배당 2024.02.07 / 대항력 없음 / 권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금: 74,778,966원)

* 임차인 강민재, 백경섭, 정모세는 보증금 및 차임 정보가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 총 인수 보증금: 585,000,000원 (125M + 75M + 115M + 70M + 200M)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건은 관저4지구 도시개발사업 구역 내에 위치하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 주상복합 지역임. 주변으로 다가구 주택, 근린생활시설, 공원, 대규모 아파트 단지 등이 조성되어 있어 지역의 성숙도가 높음.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 주변에 산재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 중심인 지역임.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "금동초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 주변 환경: 공원 및 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공할 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특이사항이 있을 수 있음.

* 건축물대장과 이용 현황 불일치: 1, 2층이 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 현재 사무실로 이용 중이므로, 향후 용도 변경이나 원상 복구 등에 대한 검토가 필요할 수 있음.

* 미배당 보증금 인수: 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 미배당 보증금 총 585,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 증가함.

* 임대 관계 미상: 토지 및 건물에 대한 임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 진행 시 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 관저동의 성숙된 도시개발지구 내에 위치하며, 제반 입지 및 교통 여건이 우수한 다가구 주택임. 금동초등학교 등 교육시설과 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높음. 다만, 유동화 물건이라는 점, 건축물대장과 현황이 일부 불일치하는 점, 그리고 약 5.85억 원에 달하는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 관저4지구 도시개발사업 구역 내 중심지로서 향후 지역 가치 상승 기대.

* 혼합 용도: 근린생활시설과 다가구주택이 복합되어 있어 다양한 수익 창출 가능성.

* 편리한 교통: 간선도로 및 고속도로 접근성이 우수하여 시내외 이동 용이.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,556,195,680원이며, 인수해야 할 총 보증금은 585,000,000원임. 따라서 낙찰 후 총 부담액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됨. 이를 고려하여, 감정가 수준에서 인수 보증금을 차감한 약 971,195,680원 내외를 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있으나, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 조정이 필요함. 입찰 시에는 인수 보증금 외 명도 비용, 건물 상태 점검 및 용도 불일치 관련 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.