나이스옥션 법원경매 인천 2024타경523207 [1] 인천광역시 계양구 방축동 169 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경523207 [1] 인천광역시 계양구 방축동 169 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경523207 | 소재지: 인천광역시 계양구 화산로58번길 4-6, 1층101호 | 감정가: 34,000,000원 | 최저가: 23,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 인천지방법원 2024타경523207 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 방축동 169 1층101호로, 감정가는 34,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물에 대한 지분 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상 지분 면적은 건물 전용 면적 37.24㎡ (약 11.26평)와 토지 면적 26.90㎡ (약 8.13평)입니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 조OOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 및 현황

위치는 인천광역시 계양구 병방동 소재 "병방초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 전철역(임학역)이 소재하여 대중교통 상황 역시 보통 수준입니다.

건물 구조는 조적조 슬래브지붕 지상 3층 건물 중 1층 101호이며, 1990년 8월 31일에 사용 승인된 노후 주택입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

토지는 제1종일반주거지역 내의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 토지 및 건물 지분을 매각하는 '지분 매각' 물건입니다. 낙찰자는 해당 부동산의 전부가 아닌 '지분'만을 취득하게 됩니다.

특이사항으로 '공유자 우선매수신고'가 가능한 물건입니다. 공유자는 최고가 매수 신고 가격으로 1회에 한하여 우선 매수를 신고할 수 있으므로, 입찰 시 공유자의 우선 매수 행사를 염두에 두어야 합니다.

지분 매각의 경우, 낙찰 이후 공유물 분할을 위한 협의(매도, 매수 또는 분할) 또는 공유물분할청구소송을 진행해야 하므로, 명도 과정뿐 아니라 최종적인 지분 정리 과정에 대한 계획이 필수적입니다.

임대 관계는 미상으로 보고되어, 현장 조사를 통해 실제 점유자(소유자 또는 임차인)를 확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

대상 물건은 병방초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(근린·편의시설) 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

교육 환경으로는 병방초등학교가 인접해 있어 초등학생 자녀를 둔 세대에 유리합니다.

교통망은 인근의 임학역(인천 1호선)을 이용할 수 있어 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 해당 지역은 중요시설물보호지구(공항) 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어, 향후 증·개축 등 개발 행위 시 관련 법규(공항시설법)에 의한 제한이 발생할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 공유자와의 관계 설정 및 지분 정리 과정이 원활하지 않을 경우, 장기간의 법적 분쟁(공유물분할청구소송 등) 및 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

'공유자 우선매수신고' 제도는 입찰 결과의 불확실성을 높이는 요인입니다. 공유자가 우선 매수권을 행사할 경우 낙찰이 불발되지만, 경쟁 심리 없이 합리적인 가격으로 지분 정리가 가능한 공유자를 예측하고 입찰에 참여할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 장애물제한표면구역)와 함께 상대보호구역이 지정되어 있으므로, 건축 관련 제한 사항을 반드시 관할 지자체(도시정비과, 건축과)에 확인해야 합니다.

임대 관계 미상으로 인해 매각 대금 납부 후 명도 절차(인도명령 또는 명도소송)에 대비해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 입지 조건이 양호한 주거 지역 내의 지분 매각 물건으로, 일반적인 경매 물건 대비 권리분석 및 사후 처리의 난이도가 매우 높습니다. 따라서 일반 실수요자보다는 '지분' 투자 경험이 있거나 공유물 정리 과정을 이해하고 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트:

1. 지분 투자 특성상 경쟁률이 낮아질 가능성이 있으며, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받아 공유자에게 적정 가격으로 지분을 매각하거나 공유자 지분을 추가 매수하여 온전한 소유권을 확보할 기회를 가질 수 있습니다.

2. 제1종일반주거지역에 위치하며, 임학역세권 및 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지는 향후 지분 정리 후 자산 가치를 뒷받침할 수 있습니다.

3. 장기적인 관점에서, 공유물분할청구소송을 통해 법원의 판결을 받아 지분을 현금화할 수 있는 최종적인 출구 전략을 수립해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계