나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544587 [1] 인천광역시 중구 중앙동3가 4-54 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544587 [1] 인천광역시 중구 중앙동3가 4-54 단독주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경544587 | 소재지: 인천광역시 중구 중앙동3가 4-54 | 감정가: 67,795,200원 | 최저가: 47,456,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

본 경매물건은 인천광역시 중구 중앙동3가 4-54 소재의 단독주택(공부상 영업소, 현황 단독주택) 및 대지 지분입니다. 토지면적은 131.30㎡ (약 39.72평)이며, 건물면적은 0.00㎡이나 제시외 건물 2.55㎡가 일괄매각 대상에 포함됩니다. 매각 대상은 토지/건물 지분매각입니다.

1.2. 경매 진행 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경544587 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 최초 감정가는 67,795,200원이며, 소유자 및 채무자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

1.3. 특이사항 및 주의 사항

지분매각 물건입니다. 따라서 매각 후 다른 공유자들과의 협의(사용/수익, 매도 등) 또는 공유물 분할 소송이 필요할 수 있습니다. 특히, 공유자의 우선매수신고 가능성이 있으며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 또한, 목록1 건물의 공부상 용도는 '영업소'이나 현황은 '단독주택'으로 이용 중이며, 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.

2. 입지 분석 및 상권 정보

2.1. 입지 조건 및 환경

본 물건은 인천광역시 중구 관동1가 소재 "인천광역시 중구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 무난합니다. 본건은 자루형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 10m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 토지이용계획 및 규제 현황

토지는 '일반상업지역', '방화지구', '특화경관지구(2022-10-11)', '역사문화환경보존지역(2024-06-10)' 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 특히 '지구단위계획구역(개항기 근대건축물밀집지역)' 내에 위치하고 있어, 향후 건축 행위 시에는 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. '과밀억제권역', '문화지구', '중점경관관리구역'에도 해당되어 개발보다는 보존 및 관리에 중점이 맞춰질 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 중앙동3가는 인천 개항기 근대건축물 밀집지역과 인접하여 역사 및 문화적 가치가 높은 지역입니다. 중구청 인근 노선상가지대로서 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 문화적 수요를 바탕으로 한 관광 및 특화 상권으로의 발전 가능성도 있으나, 일반적인 상업지구와는 다소 성격이 다를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 '토지/건물 지분'입니다. 매수인은 소유자(채무자) 이OO의 지분만 취득하게 되므로, 매각 후 공유자들과의 관계 정립이 가장 중요합니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO인 부동산강제경매 사건입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 추후 명도 시 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 지분 매각 리스크: 매수인이 공유자의 지분을 취득하는 것이므로, 다른 공유자들과의 지분 관계 해소(협의 매입, 매도 또는 공유물 분할 청구 소송)에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2) 공유자 우선매수: 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 매수인은 최고가 매수신고인이 되더라도 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다. (1회에 한함)

3) 개발 제한 리스크: '역사문화환경보존지역', '특화경관지구' 등 다수의 규제로 인해 단순한 재개발이나 대규모 건축은 어려울 수 있습니다. 현상 유지 또는 보존을 전제로 한 용도 변경 및 리모델링만 가능할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 일반적인 부동산 투자가 아닌 '지분 투자'의 성격을 가지며, 인천 개항장 일대의 개발 및 보존 규제 속에 위치한 특수 물건입니다. 감정가 67,795,200원은 지분 가치에 대한 평가액이며, 매각 후 공유자들과의 협상 및 법적 절차 진행 능력이 중요합니다. 해당 지역의 역사적 가치와 상업지역의 입지적 장점을 동시에 가지고 있으나, 복잡한 규제와 지분 권리 관계라는 명확한 리스크가 공존합니다.

4.2. 투자 포인트

1) 역사/문화적 입지: 개항기 근대건축물 밀집지역 및 역사문화환경보존지역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 시 수혜를 받을 수 있습니다.

2) 상업지역 내 희소성: 일반상업지역에 위치한 토지 지분으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3) 지분 해소 능력에 따른 고수익 가능성: 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지 전체를 경매에 부치거나 다른 공유자 지분을 저가에 매입할 경우 높은 투자 수익률을 달성할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계