나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13608 [2] 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드아크 1층110호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13608 [2] 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드아크 1층110호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매5계 2024타경13608 | 소재지: 경기도 화성시 동탄대로8길 58, 1층110호 (산척동,파케이드아크) | 감정가: 748,000,000원 | 최저가: 523,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 경매 사건 정보

사건번호 수원지방법원 2024타경13608 (2)

경매구분 부동산임의경매

매각대상 토지 및 건물 일괄매각

감정가 748,000,000원

1.2. 소재지 및 용도

소재지 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드아크 1층 110호

용도 근린생활시설 (건축물대장상 '소매점')

소유자/채무자 배OO (동일인)

채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항 유동화물건

1.3. 면적 정보

토지면적 19.76 제곱미터 (약 5.98 평)

건물면적 40.33 제곱미터 (약 12.20 평)

제시외면적 토지, 건물 모두 0.00 제곱미터로 명확함.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지: 본 물건은 경기도 화성시 산척동 소재 정현초등학교 남측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 교육시설이 혼재된 주거밀집지역 내 상가임. 특히 초등학교와 가까운 '초품아' 입지 인근 상권으로, 안정적인 배후 수요가 확보된 것으로 판단됨.

교통 상황: 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

도로 및 환경: 북측으로 폭 20~25미터의 중로1류(일반도로)에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 토지 이용계획상 동탄2지구 지구단위계획구역, 제1종일반주거지역에 해당하여 주거지역 내 생활 편의시설 공급이 목적인 입지임.

혐오 시설: 해당 지역은 초등학교가 인접한 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 주변은 아파트 및 근린생활시설 위주로 구성된 계획도시(동탄2지구) 상권임. 현재까지 파악된 주변 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 주거/교육 환경이 양호한 것으로 판단됨.

2.2. 권리 분석

매각 방식: 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 토지나 건물 중 하나만 취득하게 될 위험이 없음.

경매 구분: 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매임. 소유자와 채무자가 동일하므로 절차상의 복잡성은 낮음.

특이 사항: '유동화물건'은 채권 회수를 목적으로 하는 경우가 많아 진행 속도가 빠를 수 있으나, 권리 관계에 미치는 영향은 일반 경매와 크게 다르지 않음.

임차인 관계: 현재 감정평가서상 '공실' 상태이며, 임대 관계는 미상으로 보고되었음. 낙찰자가 잔금을 완납하기 전까지 발생할 수 있는 새로운 임차인 문제(대항력)나 기존 임차인 존재 여부를 면밀히 확인해야 함.

2.3. 상권 분석

상권 형태: 주거지역 내 학교를 끼고 있는 항아리 상권 형태를 띠고 있음. 주 이용 고객은 주변 아파트 단지 주민 및 초·중학교 학생들임.

업종 적합성: 건축물대장상 '소매점'으로 이용 가능하며, 공실 상태이므로 용도 변경의 유연성이 높음. 학원, 미용실, 프랜차이즈 소형 음식점, 병원/약국, 부동산 중개업소 등 생활 밀착형 근린생활시설로 활용도가 높음.

경쟁 상황: 동탄2신도시는 상권별 온도차가 크며, 전반적으로 상가 공실률이 높은 지역도 존재함. 본 물건은 초등학교와 근접한 1층 상가라는 점에서 입지적 우위가 있으나, 인근 지역 상가 임대료 및 공실 현황을 상세히 파악하여 수익성을 검토해야 함.

2.4. 생활 정보

건물 구조 및 설비: 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조임. 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 지하주차장 등 상가로서 필수적인 제반 시설은 양호하게 갖추고 있음.

이용 상태: 기준시점 현재 '공실' 상태로, 낙찰 후 명도(인도명령) 진행 시 임차인에 대한 복잡한 문제는 적을 수 있으나, 즉시 수익 창출이 어렵다는 점은 유의해야 함.

2.5. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 임대까지 시간이 소요될 수 있으며, 그 기간 동안 관리비 등 비용 부담이 발생함. 성공적인 임대 전략 수립이 필요함.

임대 관계: 감정평가서상 '임대관계 미상'이므로, 정확한 현장 조사를 통해 기존 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 함. (현재 공실이라는 점은 긍정적이나, 명확한 확인 필요)

투자 회수: 감정가가 7억 4,800만원으로 다소 높은 편이므로, 주변 상가 시세 및 임대수익률을 철저히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 투자 대비 수익률을 확보할 수 있음.

3. 투자 제언

3.1. 투자 포인트

초역세권 상권: 초등학교 바로 옆(남측 인근)에 위치한 1층 상가로, 학부모 및 학생 유동인구에 기반한 안정적인 수요 확보가 용이함.

계획 신도시 인프라: 동탄2지구 내에 속하여 체계적인 인프라와 배후 대단지 아파트 수요를 확보하고 있음.

깔끔한 권리 관계: 토지/건물 일괄매각 건이며, 소유자=채무자로 복잡한 권리 관계가 예상되지 않음. 유동화물건으로 채권 회수 의지가 높아 빠른 진행이 예상됨.

활용성 우수: 1층 상가(소매점)로 가시성이 뛰어나며, 다양한 근린생활시설 업종으로의 활용 및 임대 전환이 용이함.

3.2. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 산척동 주거밀집지역 내에 위치한 1층 상가로, 입지적 측면에서 '초품아 인근'이라는 상당한 우위를 가지고 있습니다. 기본적으로 주변 아파트 단지의 고정 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능한 업종(학원, 생활밀착형 소매점 등)에 적합합니다. 다만 현재 공실 상태라는 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 상권 분석 및 예상 임대수익률 계산이 필수적이며, 적정 입찰가를 신중히 결정한다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 신도시 상가 투자의 기본 원칙인 '배후 수요'가 확실한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계