나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13608 [2] 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드아크 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산천동 소재"정현초등학교"남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트,
근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여
건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4, 지상3층건 내 1층 109호 및 110호로서
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 알루미늄새시 및 칼라새시 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 각호 "소매점"이나 기준시점현재 공실임.(단, 109 내부에는 일부 사무집기가
있는 상태임)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭20m-25m)(2014-
10-01(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(경기도화성
오산규욕지원청), 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2024타경13608 (2) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13608 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 748,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드 아크 1층 110호 (신주소: 경기도 화성시 동탄대로8길 58, 1층 110호)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 본건물 109호 및 110호)

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

토지 지분: 19.76㎡ (약 5.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.33㎡ (약 12.20평)

건물 지분: 40.33㎡ (약 12.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 사용승인일: 2019년 09월 19일

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 산척동 소재 "정현초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본 건이 접한 북측으로는 중로(폭 20m-25m)가 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m-25m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 01월 05일 접수된 신한은행의 근저당권(을1, 채권금액 1,200,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑5: 2024-01-05 접수, 주식회사로텝하우징 관련 소유권이전 4번 신탁등기 말소.

* 갑6: 2024-01-05 접수, 배은혜 명의 소유권이전(매매 금737,015,000원).

* 을1: 2024-01-05 접수, 신한은행 근저당권(채권금액 1,200,000,000원). (말소기준권리)

* 갑7: 2024-12-16 접수, 신한은행 임의경매개시결정(채권금액 1,029,454,426원). (본 경매 사건)

* 갑8: 2025-11-26 접수, 화성시 압류(세무과-24 766).

3.3. 말소 및 인수 여부

말소기준권리(을1)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 즉, 갑7(임의경매), 갑8(압류) 등은 말소될 가능성이 높습니다. 소유권 이전 관련 등기(갑5, 갑6)는 순차적으로 처리된 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금도 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

본 건은 제2종근린생활시설 용도로, 건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있습니다. 현재 기준 시점 기준으로 공실 상태이며, 109호 내부에는 일부 사무 집기가 있는 것으로 확인되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지와 학교, 기타 근린생활시설이 혼재하는 복합적인 상권입니다. 신규 택지 개발 지구의 특성상 향후 배후 수요 증가를 기대해 볼 수 있습니다.

4.3. 입지 장점

정현초등학교 인근이라는 점과 차량 접근성이 양호한 중로에 접해 있다는 점은 상가로서의 접근성 및 가시성 측면에서 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

* 교육시설: 정현초등학교가 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거시설: 다수의 아파트 단지가 인근에 배후 수요를 형성하고 있습니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕의 지하 4층, 지상 3층 건물입니다. 본 건은 1층 110호이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 페인팅, 창호는 알루미늄새시 등으로 마감되어 있습니다. 건물의 전체 호실 수는 32개입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대 관계

현재 본 건은 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이는 낙찰 후 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성에 대한 리스크를 안고 있음을 의미합니다.

6.3. 미확인 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 실제 지상권 설정 여부에 따라 물건의 가치 및 활용에 제약이 발생할 수 있습니다. 해당 권리에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.4. 경매 절차 변동 가능성

경매 진행 과정에서 채무 변제, 이해관계인의 이의 제기 등으로 인해 매각이 불허되거나 종결될 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.5. 주변 환경

최근 조사 결과, 본 물건 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 건은 경기도 화성시 동탄2지구 내의 중심 상업지구와 인접한 지역에 위치한 근린상가 물건입니다. 비교적 최근에 건축된 건물(2019년 사용승인)이며, 정현초등학교 및 다수의 아파트 단지와 인접하여 잠재적인 배후 수요가 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이고 임대 관계가 불분명하다는 점, 그리고 유동화 물건이라는 특수성이 존재합니다. 또한, 지상권과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 가능성이 있어, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

말소기준권리보다 선순위에 인수되는 권리는 없어 보이나, 상기 언급된 잠재적 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 동탄2지구 신축급 상가: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물의 1층 상가입니다.

* 양호한 입지: 아파트 단지 및 초등학교 인근에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이한 편입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 온전한 재산권 행사가 가능합니다.

* 성장 가능 지역: 동탄2지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 향후 상권 활성화 및 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 748,000,000원입니다.

현재 제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

다만, 본 건은 유동화 물건이라는 특수성과 현재 공실 상태, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가 대비 채권 총액(을1 근저당 12억, 임의경매 채권 10억 이상)이 매우 높은 점은 물건의 시장 가치 평가에 있어 특이 사항으로 고려해야 합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 상권 및 시세 조사, 지상권 등 권리 관계에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

본 보고서에 제시된 정보만을 바탕으로는 적정 입찰가를 확정하기 어렵습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 접근 하시기를 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.