나이스옥션 법원경매 대구 2024타경11504 [1] 대구광역시 수성구 두산동 105 대우트럼프월드수성 1층에프동3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "황금네거리" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는
아파트단지와 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 간선도로 및 대중교통시설(도시철도 등)이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 42층 중 1층 에프동 3호로서,
- 외벽 : 화강석붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 타일 등 마감,
- 창호 : 페어글라스 등의 구조입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중이나 상호나 간판 등이 없어 휴업상태인것으로 추정됩니다.

설비내역

급·배수설비, 공동위생설비, 천정매립형 냉난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 대체적인 장방형의 토지로서 "주상용 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 폭 약 70미터, 북측,서측 및 남측 등으로 폭 약 10-15미터 정도의 도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로1류(폭 70M 이상)(접합), 소로1류
(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역,
<추가기재> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2)기 타 : 본건 상가의 내부구조(설비) 등은 이해관계인의 부재로 인하여 관련자료 및
외부관찰과 탐문 등에 의거 개략적으로 조사되었으니, 경매진행시 참고하시기
바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경11504 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 105 대우트럼프월드수성 1층 에프동3호

용도: 근린상가

감정가: 445,000,000원

토지 면적: 13.30㎡ (약 4.02평)

토지 지분: 13.3㎡ (약 4.02평)

건물 면적: 80.68㎡ (약 24.40평)

건물 지분: 80.68㎡ (약 24.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수

건물 정보 (대우트럼프월드수성):

- 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 최고 42층 규모

- 사용 승인일: 2007년 4월 30일

- 주용도: 공동주택, 부가적으로 업무시설, 운동시설, 근린생활시설 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 수성구 두산동 소재 "황금네거리" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설(도시철도 3호선 황금역 인근) 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로 상태: 본 단지 동측으로 약 70미터, 북측, 서측, 남측으로 각각 약 10-15미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로1류, 소로1류, 중로2류 지역에 속하며, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 20일자 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을5) 입니다.

* 임차인 현황:

* 부 산업개발주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업자등록일 2018-09-14, 대항력 없음.

* 주 어썸프리저브드플라워: 보증금 10,000,000원, 차임 1,800,000원, 사업자등록일 2014-05-09, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료 상 기재)

* 주의사항: '주식회사어썸프리저브드플라워'는 대항력이 있으므로, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 새로운 매수인이 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 482,800,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 명시된 바 없음 (지상권 개요: 없음).

1.3. 상권분석

* 황금네거리를 중심으로 한 지역으로, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 대중교통 접근성이 좋고(도시철도 3호선 황금역 인근) 홈플러스 등 편의시설이 가까워 유동인구가 예상됩니다.

* 현재 물건지는 상호나 간판 등이 없어 휴업 상태로 추정되며, 재활성화 가능성을 검토해야 합니다.

* 과거 유흥가 밀집 지역이었으나, 최근 주상복합 아파트 개발 등으로 주거·상업 복합 지역으로 변화하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 고품격 아파트 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 교육 환경: 대구 수성구는 전국적으로 명문 학군으로 알려져 있으며, 해당 지역 인근으로 경신고, 대륜고, 경북고 등 다수의 명문 고등학교가 소재합니다. 또한, 대구두산초등학교, 지산중학교 등이 인근에 있습니다.

* 편의 시설: 홈플러스 수성점 등 대형마트와 다양한 상업시설, 식당가(들안길 먹거리 등)가 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 자연 환경: 수성못, 법이산, 무학산 등 녹지 공간이 가까워 산책 및 여가 활동에 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주 어썸프리저브드플라워의 보증금 10,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 휴업 상태 추정: 현재 상호나 간판이 없어 휴업 상태로 추정되므로, 공실 위험 및 재개에 필요한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 노후화: 2007년 준공된 건물이므로, 설비 및 내부 시설의 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 정확한 내부 상태 파악 제한: 감정평가서상 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문으로 조사되어, 내부 구조 및 설비에 대한 정확한 파악이 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대구 수성구 황금네거리 인근의 대우트럼프월드수성 내 근린상가 물건으로, 우수한 교통 및 교육 환경, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역의 장점을 가지고 있습니다. 42층 규모의 대형 주상복합 단지 내 상가로서 잠재력은 있으나, 현재 휴업 상태로 추정되는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 상가 재활성화 방안, 및 추가적인 권리관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고 학군 및 편리한 생활 인프라: 대구 수성구의 명문 학군과 풍부한 생활 편의시설이 밀집한 지역입니다.

* 대중교통 접근성: 도시철도 3호선 황금역 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 대규모 주상복합 단지 내 상가: 대우트럼프월드수성이라는 대단지 내 상가로서 고정 수요 확보 및 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 황금네거리 상권의 변화: 과거 유흥가 중심에서 주거·상업 복합 지역으로 변화하며 상권의 재도약 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 445,000,000원입니다. 그러나 임차인 현황, 현재 휴업 상태로 추정되는 점, 명확한 내부 확인의 어려움 등을 고려할 때, 입찰가는 이러한 요인들을 면밀히 분석하여 보수적으로 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 및 향후 상가 활성화를 위한 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여, 법원 경매 동향 및 유사 물건의 시세 등을 참고하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.