나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7986 [1] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층206호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7986 [1] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층206호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매5계 2024타경7986 | 소재지: 경기도 화성시 노들길 6-12, 1동 2층206호 (새솔동,엠폴리스303) | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 144,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 화성시 새솔동 엠폴리스 근린생활시설 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 보고서는 수원지방법원 2024타경7986 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석 자료입니다.

본 물건은 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층206호에 위치한 근린생활시설(상가)입니다.

감정가는 207,000,000원으로 산정되었으며, 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건은 특이사항으로 유동화물건으로 진행됩니다.

토지면적은 13.20㎡ (약 4.00평)이며, 건물면적(전용면적)은 39.88㎡ (약 12.06평)입니다.

1.2. 입지조건 및 교통 환경

위치 및 주위환경

본 물건은 화성시 새솔동 소재 "새솔동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재하는 신시가지 상업지역이며, 제반 주위환경은 비교적 무난한 것으로 평가됩니다.

토지는 근린생활시설 건부지로서 가장형 평지의 토지이며, 이용 상태가 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로 및 용도지역

본건은 북동측, 남서측으로 노폭 약 35m, 15m의 아스콘포장도로와 접하며, 남동측으로는 약 8m의 보행자도로와 접하는 뛰어난 접근성을 확보하고 있습니다.

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티) 내에 위치하며, 대로1류(폭 35m-40m), 중로2류(폭 15m-20m) 등에 접하고 있어 상업시설로서의 가치가 높습니다.

1.3. 건물 및 이용 상태

건물의 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 2층, 지상 6층 규모로 건축되었습니다.

외벽은 외장 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 타일 마감 등으로 시공되어 있습니다.

창호는 페어그라스 창호가 설치되어 있어 비교적 최근에 건축된 상가 건물의 일반적인 형태를 갖추고 있습니다.

이용상태 및 설비

본 물건은 공부상 근린생활시설로 이용 중이나, 현재 감정 당시 폐문부재(문이 잠겨 있고 사람이 없음) 상태인 것으로 확인되었습니다.

위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 소방설비, 승강기, 스프링클러 설비 등 상가 건물에 필수적인 제반 설비를 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

경매 구분 및 채권 관계

본 사건은 부동산 임의경매이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 상태입니다.

채권자는 아OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 유동화물건으로 분류되어 있으며, 이는 대개 채권 관계가 비교적 명료하게 정리된 경우가 많으나, 권리 관계의 최종 확인이 필수적입니다.

매각 대상 및 주의사항

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 토지 지분과 건물 소유권 모두를 취득하게 됩니다.

주의사항으로는 현재 이용상태가 "폐문부재"이므로 임대차 관계 등 점유 현황이 미상입니다.

따라서, 낙찰 후 임차인 등 점유자에 대한 명도 절차 및 추가적인 비용 발생 가능성을 고려하여 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 반드시 필요합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 환경

본 물건이 위치한 새솔동은 송산그린시티 사업의 일부로 조성된 신도시 상업지역입니다.

"새솔동행정복지센터" 인근 중심 상권에 위치하며, 인접한 오피스텔 및 주거 단지를 배후 수요로 두고 있습니다.

일반상업지역 내에 있어 상업 시설 밀집도가 높고, 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

생활 편의성

주변에 행정복지센터, 근린생활시설, 상가 등이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

다양한 노폭의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수하며, 지역 내 교통의 요지 역할을 할 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

점유자 문제 (가장 큰 리스크)

현재 '폐문부재' 상태로 임대차 관계 및 점유 현황이 미상입니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 전입세대 열람 및 현장 조사를 통해 임차인 유무와 보증금 규모를 확인해야 합니다.

상권 경쟁 심화

신도시 상업지역 특성상, 초기에는 공급 과잉으로 인한 상가 공실 위험 및 임차인 확보 경쟁이 치열할 수 있습니다.

주변 상가들의 현재 임대 시세 및 공실률을 면밀히 분석해야 합니다.

혐오시설 및 환경

감정평가서 상에는 특이한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 투자 결정 전 반드시 현장을 방문하여 유입을 저해할 수 있는 시설(예: 쓰레기 처리 시설, 고압선 등) 유무를 직접 확인하는 것이 안전합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지

일반상업지역 내 중심지에 위치하며, 행정복지센터 인근의 핵심 상권입니다.

다양한 폭의 주요 도로에 접하고 있어 노출 효과와 접근성이 우수합니다.

송산그린시티의 성장 잠재력

송산그린시티라는 계획된 신도시 내에 위치하고 있어, 향후 인구 유입 및 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승의 잠재력이 높습니다.

경매를 통한 저가 매수 기회

감정가를 기준으로 판단할 때, 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 우량 상업용 부동산을 취득할 기회입니다.

유동화물건의 특성상 복잡한 채권 관계가 정리되었을 가능성이 높아, 권리분석이 비교적 용이할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 송산그린시티의 핵심 상업지역 내에 위치하고, 뛰어난 접근성을 가진 근린생활시설로서 입지적 강점을 보유하고 있습니다.

건물의 연식이나 구조적인 문제점은 확인되지 않아 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

다만, 현재 '폐문부재' 상태로 점유 관계에 대한 불확실성이 존재하는 것이 가장 큰 약점입니다.

따라서 입찰자는 1차적으로 임차인 현황 파악을 최우선으로 진행해야 하며, 2차적으로는 주변 상권의 임대 시세와 공실률을 정밀하게 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적으로 리스크 관리 및 철저한 현장 조사를 전제로 한다면, 미래 가치를 기대할 수 있는 우량 투자 물건으로 사료됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계