나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13608 [1] 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드아크 1층109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13608 [1] 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드아크 1층109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매5계 2024타경13608 | 소재지: 경기도 화성시 동탄대로8길 58, 1층109호 (산척동,파케이드아크) | 감정가: 748,000,000원 | 최저가: 523,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건개요 및 특이사항

1.1. 사건번호 및 소재지

본건은 수원지방법원 2024타경13608 (1)호 사건으로, 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드아크 1층 109호 근린생활시설(소매점)입니다.

1.2. 물건 기본 정보

용도는 근린생활시설이며, 토지/건물 일괄매각 물건입니다.

감정가는 748,000,000원입니다.

토지면적은 19.76㎡ (약 5.98평)이며, 건물면적은 40.33㎡ (약 12.20평)입니다.

제시외면적은 없습니다.

1.3. 매각 및 채권 현황

본 경매는 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자 및 채무자가 '배OO'로 동일하며, 채무자가 자발적으로 채무를 변제하지 못하여 발생한 임의경매입니다.

특이사항으로 '유동화물건'이 기재되어 있어, 채권이 자산유동화회사 등으로 양도된 물건일 가능성이 높습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통

본건은 경기도 화성시 산천동 소재 정현초등학교 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 주거밀집 상권입니다.

건물 북측으로 중로(폭 20m~25m)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 내에 위치하며, 중로1류(폭20m-25m)에 접합합니다.

가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(경기도화성오산규욕지원청), 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 개발 행위에는 일부 제한 사항이 있을 수 있으나, 이미 상업용 건부지(세장형)로 이용 중이므로 현 용도(근린생활시설) 유지에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 구분

토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 물건으로, 매수인이 소유권을 취득하는 데 문제가 없습니다.

3.2. 채권 관계 및 특이사항

본건은 부동산임의경매로서 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

소유자/채무자가 동일하므로 명도(인도명령 신청) 난이도는 상대적으로 낮을 수 있으나, 공실 상태라도 점유자가 있을 가능성이 있으므로 점유 관계 확인이 필요합니다.

임대관계는 미상이나, 현재 건축물대장상 '소매점'이나 기준시점 현재 '공실' 상태인 점을 고려할 때, 낙찰 후 명도 진행은 비교적 수월할 수 있습니다.

단, 109호 내부에 일부 사무집기가 있는 상태이므로, 집기류의 처리 문제 및 최종 점유자 확인 절차를 철저히 진행해야 합니다.

4. 상권분석 및 현황

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 산천동 일대는 동탄2지구 내에 있으며, 주위가 대규모 아파트 단지와 교육시설(정현초등학교)에 인접해 있어 기본적인 배후 수요가 탄탄한 항아리 상권의 특징을 가집니다.

건물 자체가 철근콘크리트구조의 비교적 신축급 건물(지하 4층, 지상 3층) 내 1층에 위치하여 가시성이 우수합니다.

북측 중로를 통한 차량 및 도보 접근성이 좋으나, 상권 활성화 정도에 따라 임차인 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

4.2. 건물 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조에 석재붙임 및 강화유리 마감으로 외관이 깔끔합니다.

이용 상태는 건축물대장상 '소매점'이나 현재는 '공실' 상태입니다.

공실인 점은 즉시 영업이 불가능하다는 리스크가 있지만, 용도에 맞는 신규 임차인을 적극적으로 물색하여 높은 임대수익을 기대해볼 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다.

위생 및 급·배수 설비, 승강기, 지하주차장, 소화전 설비 등 근린생활시설로서 갖추어야 할 기본적인 설비는 잘 되어 있습니다.

5. 생활정보 및 혐오시설 검토

5.1. 주거 환경 및 교육 시설

주위에는 아파트 단지가 대규모로 조성되어 있고, 정현초등학교가 인근에 있어 학군 및 주거 환경은 우수한 편입니다.

이는 기본적인 소비 수요를 창출하는 긍정적인 요인입니다.

5.2. 혐오시설 검토

인근 지역을 지도 및 검색 서비스로 검토한 결과, 주변에 쓰레기 매립장, 소각장, 대형 송전탑, 교도소/구치소 등 투자 가치를 저해하는 명백한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 최종적인 현장 답사를 통해 소규모 기피 시설(예: 일부 공해 유발 시설)의 유무를 반드시 확인하여야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 기준시점 공실 상태이므로, 낙찰 후 명도에 대한 불확실성은 낮으나, 신규 임차인을 구하는 데까지 발생하는 기간 동안의 임대수익 손실(기회비용)이 리스크로 작용합니다.

소매점 외에 다양한 근린생활시설(사무실 등)로의 전환 가능성을 검토하여 리스크를 줄여야 합니다.

6.2. 권리 변동 리스크

'유동화물건'의 특성상 채권자가 경매를 취하하지 않고 끝까지 진행할 가능성이 높아 경매 절차는 안정적으로 진행될 것으로 예상되나, 입찰 전 최종적으로 정확한 채무 변제 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 동탄2지구 내 아파트 배후 수요가 풍부하고, 학교 인근에 위치하여 안정적인 소비층을 확보할 수 있는 1층 근린생활시설입니다.

현재 공실이라는 점은 단기적인 임대수익 공백을 의미하지만, 이는 곧 임차인 선정이 자유롭고, 현재의 상권 환경에 맞는 최적의 업종을 선택하여 새롭게 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

감정가(748,000,000원)는 현 시세 대비 적정 여부를 면밀히 판단해야 하며, 유찰 시 입찰을 고려하여 안전 마진을 확보하는 전략이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지 밀집 지역 내 1층 상가로 가시성이 우수하고 배후 수요가 탄탄합니다.

용도 변경 용이성: '소매점'이나 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 높습니다.

명도 용이성: 기준시점 공실(일부 사무집기만 존재)로 명도 리스크가 낮아 빠른 임차인 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성: 중로에 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계