나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13608 [1] 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드아크 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산천동 소재"정현초등학교"남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트,
근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여
건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4, 지상3층건 내 1층 109호 및 110호로서
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 알루미늄새시 및 칼라새시 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 각호 "소매점"이나 기준시점현재 공실임.(단, 109 내부에는 일부 사무집기가
있는 상태임)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭20m-25m)(2014-
10-01(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(경기도화성
오산규욕지원청), 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13608 (1)

소재지: 경기도 화성시 산척동 725-1 파케이드아크 1층109호 (신주소: 경기도 화성시 동탄대로8길 58)

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상 소매점)

감정가: 748,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물및토지면적

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.33㎡ (약 12.20평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물 총 층수: 지하 4층, 지상 3층 (본건 1층)

준공일자: 2019년 09월 19일

1.3. 등기부요약

말소기준권리: 2024년 01월 05일자 신한은행 근저당 (을1)

채권 총액: 1,233,385,340원

주요 등기내역:

* 소유권이전 (매매): 배은혜 (갑6)

* 신탁등기 말소: 주식회사 로텝하우징 (갑5)

* 근저당: 신한은행 (을1) - 말소기준권리

* 가압류: 현대카드 (갑7)

* 가압류: 케이비캐피탈 (갑8)

* 임의경매개시결정: 신한은행 (갑9)

* 압류: 화성시 (갑10)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "정현초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통및도로접근성

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

북측으로는 중로(폭 20m-25m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석요약

말소기준권리인 신한은행 근저당(을1)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

채무자가 유동화 물건으로 설정된 점이 있으나, 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소기준권리

2024년 01월 05일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1, 채권금액 1,200,000,000원) 입니다.

3.3. 매각으로소멸되는권리

* 신한은행 근저당권 (을1)

* 현대카드 가압류 (갑7)

* 케이비캐피탈 가압류 (갑8)

* 신한은행 임의경매개시결정 (갑9)

* 화성시 압류 (갑10)

* 주식회사 로텝하우징 신탁등기말소 (갑5)

* 배은혜 소유권이전 (갑6)

3.4. 매각으로소멸되지않는권리

현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요 등 추가 확인 필요)

3.5. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권현황

본건이 속한 건물은 아파트 단지 및 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

정현초등학교 인근으로, 학생 및 학부모 등 고정적인 유동인구와 아파트 거주민을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4.2. 물건이용상태

건축물대장상 용도는 "소매점"으로 되어 있으며, 본건(109호)은 기준시점 현재 공실 상태입니다.

내부에는 일부 사무 집기가 있는 상태로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육및편의시설

* 교육시설: 정현초등학교가 인근에 위치하며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 등을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 성공적인 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 점은 채권 및 권리 관계를 복잡하게 할 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리 이하 권리가 소멸될 것으로 예상되어 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 부담은 없으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시의 택지개발지구 내에 위치한 비교적 신축급(2019년 준공) 근린생활시설입니다. 정현초등학교 인근에 자리하고 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 주변은 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

권리 관계는 다수의 채권 및 압류, 가압류가 존재하나, 말소기준권리인 신한은행 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

현재 공실 상태이나, 상권 및 입지 조건을 고려할 때 향후 임차인 유치를 통해 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

8. 투자포인트

* 동탄2신도시 택지개발지구 내 위치: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 초등학교 및 아파트 단지 인접: 안정적인 배후 수요 확보.

* 신축급 건물: 비교적 최신 건물로 유지보수 부담 적음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 재산권 행사에 유리.

* 공실 해소 시 임대 수익 기대: 임차인 유치 성공 시 안정적인 수익 창출 가능.

9. 예상입찰가

9.1. 산정근거

인수해야 할 임차인의 보증금이 0원입니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(748,000,000원)와 해당 상권의 시세, 향후 임대 가능성, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 권고입찰가범위

감정가: 748,000,000원

본 물건은 현재 공실이며, 임대 관계가 미상인 점, 그리고 상권의 활성화 정도에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

상기 요인들을 고려하여, 감정가의 85% ~ 100% 수준 (약 635,800,000원 ~ 748,000,000원) 에서의 입찰을 권고합니다. 이는 시장 상황 및 낙찰 후 명도, 임차 확보 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.