나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95563 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 45-9 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95563 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 45-9 단독주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매5계 2024타경95563 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 고색로 70-10 | 감정가: 541,532,740원 | 최저가: 379,073,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 보고 목적

1.1. 물건 현황 및 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경95563 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 45-9

용도: 단독주택 (제1종일반주거지역)

경매 구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 541,532,740원

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

건물면적: 103.10㎡ (약 31.19평) (주건물)

제시외 건물면적: 105.30㎡ (약 31.85평) (일괄매각 포함)

총 건물 사용승인일: 1984년 7월

소유자/채무자: 이OO

채권자: 신OOOOOOOO

주의사항: 제시외 건물(슬래브지붕 발코니, 판넬조 옥탑 등) 포함 일괄매각이며, 건물 준공일(1984년)이 오래된 노후 주택임.

1.2. 감정평가 요약 및 특징

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 (수인분당선) 고색역 동측 인근에 위치하며, 기존주택지대 내 단독주택으로 이용 중입니다. 평탄한 사다리형 토지이며, 남측과 동측 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 일조권이 양호한 편입니다.

교통 환경은 수인분당선 고색역 및 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 무난하며, 북측 인근에 조성된 하늘숲길 공원 이용이 용이합니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조로 도시가스 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 심층 분석 및 투자 검토

2.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 수인분당선 고색역에서 도보 이용이 가능한 역세권 주택지에 위치합니다. 주위는 기존 주택 및 상가 등으로 혼재된 지역으로, 북측으로 조성된 하늘숲길 공원이 인접하여 주거 쾌적성이 일정 부분 확보되어 있습니다.

도로 및 접근성: 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있어 차량 진출입은 용이하며, 제1종일반주거지역으로 용도 변경이나 재건축 시 용적률 및 층수 제한을 받습니다.

2.2. 권리분석

매각 구분: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 명도 및 소유권 확보에는 어려움이 없을 것으로 판단됩니다.

제시외 건물: 제시외 건물(발코니, 옥탑 등) 105.30㎡가 감정가에 포함되어 일괄 매각되므로, 추가적인 법정지상권 또는 철거 리스크는 없습니다.

임대차 관계: 현장조사 시 이해관계인의 부재로 임대차 관계는 확인하지 못하였으므로, 입찰 전 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 재확인해야 명도 리스크를 줄일 수 있습니다. (미확인 상태이므로 추후 확인 필요)

2.3. 상권분석 및 생활정보

생활 편의성: 고색역 주변의 상권 및 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성은 무난합니다.

주변 개발 호재: 인근 고색지구 도시개발사업 등 수원 서부권의 개발 계획이 존재하나, 현재 사업 진행에 차질을 빚고 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

군 비행장 소음 리스크: 본건 소재지는 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 이는 인근 수원 군공항으로 인한 항공기 소음 발생 가능성이 높은 지역임을 의미하며, 실생활에 지장이 있는 수준의 소음이 발생할 수 있는 지역입니다. 이는 매매/임대 시장에서 명확한 혐오시설 및 감가요인으로 작용할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

노후 건물: 건물 사용승인일이 1984년 7월로 약 40년이 경과하여 건물 자체의 가치보다는 토지의 가치 비중이 높습니다. 향후 대수선 또는 신축을 고려해야 할 수 있으며, 제1종일반주거지역의 용도 제한을 고려한 사업성 검토가 필수입니다.

제시외 건물 (양성화/위법 건축물 확인): 제시외 건물이 감정평가에 포함되어 매각되나, 해당 면적 전체의 건축물대장 등재 및 양성화 여부를 확인하여 추후 이행강제금 등의 추가적인 행정 리스크가 발생할 가능성을 점검해야 합니다.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 고색역세권의 제1종일반주거지역 토지 가치에 주목해야 하는 물건입니다. 다만, 군용비행장 소음 리스크라는 명확한 감가 요인이 존재하므로, 입찰가 산정 시 해당 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

투자 포인트:

1. 역세권 토지: 수인분당선 고색역 인근의 제1종일반주거지역 주택지라는 입지적 장점.

2. 일괄매각: 제시외 건물을 포함한 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명료함.

3. 재건축/리모델링 검토: 낡은 단독주택의 토지를 확보하여 향후 재건축 또는 대수선을 통해 가치를 높일 수 있는 기회. 단, 소음 규제 및 용도지역 제한을 고려해야 함.

법원 정보

수원지방법원 경매5계