나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7986 [4] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 3층307호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7986 [4] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 3층307호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매5계 2024타경7986 | 소재지: 경기도 화성시 노들길 6-12, 1동 3층307호 (새솔동,엠폴리스303) | 감정가: 590,000,000원 | 최저가: 413,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서 (수원지방법원 2024타경7986 (4))

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7986 (4)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 3층 307호

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (집합건물)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 590,000,000원

토지면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물면적: 132.42㎡ (약 40.06평)

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지 조건 분석

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 '새솔동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 송산그린시티 동측 지구에 속하는 신도시 상업 지구 내에 위치합니다. 주위는 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 제반 환경은 대체로 무난합니다.

본건은 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(송산그린시티)입니다. 북동측과 남서측으로 각각 노폭 약 35m, 15m의 대로 및 중로와 접하며, 남동측으로 보행자도로와도 접하여 차량 및 도보 접근성이 우수합니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 새솔동은 행정구역 상 화성시이나, 안산시와의 접근성이 매우 높아 실질적으로 안산시 생활권으로 간주되기도 하며, 수노을교 등을 통해 안산시 단원구 초지동, 상록구 해양동과 연결됩니다.

1.3. 상권 분석

본건이 위치한 새솔동은 송산그린시티 개발로 인구가 유입되어 2018년 신설된 동으로, 주변에 다수의 아파트 단지가 조성되어 있어 안정적인 배후 세대를 갖추고 있습니다. 상권은 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설의 성격이 강하며, 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재되어 주 7일 상권의 가능성이 있습니다.

본건의 건물 규모는 전용면적 약 40.06평으로 중형 규모의 근린생활시설입니다. 현재는 근린생활시설(폐문부재 상태)로 이용 중이며, 내부 인테리어 공사가 중단된 상태입니다. 이는 투자자가 직접 업종을 선정하여 인테리어를 완성할 수 있는 장점과 함께, 공실 해소까지 시간과 비용이 소요될 수 있다는 단점을 동시에 가집니다.

1.4. 권리 분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 '부동산임의경매' 사건으로, 소유자 및 채무자가 동일인(김OO)입니다.

공부 상 토지 및 건물 면적에 대한 차이는 없으므로, 경매 진행 상의 물건 하자는 없는 것으로 확인됩니다.

특이사항으로 '유동화물건'으로 표기되어 있어 채권이 유동화회사에 매각되었을 가능성이 있으며, 이는 경매 진행 절차 상의 특이사항일 뿐 권리 관계에 직접적인 영향을 미치지는 않습니다.

다만, 현재 이용상태가 '폐문부재'이며 임대관례는 '미상'으로, 정확한 현황 파악 및 임차인 유무, 점유 관계 확인이 필수입니다. 만약 임차인이 있다면 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 결정되므로 입찰 전 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

1.5. 생활 정보 및 주변 시설

본건 주변은 송산그린시티 동측 지구에 조성된 신흥 상업지역입니다. 주요 공공시설로는 '새솔동행정복지센터'가 인근에 소재하여 행정 편의성이 높습니다.

주변에 송산그린시티 반도유보라, 금강펜테리움, 모아미래도, 대방노블랜드 등 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인된 바는 없으나, 신도시 개발 지역의 상업 지구임을 감안할 때 일반적인 혐오시설은 드물 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 주변 환경에 대한 추가적인 임장 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '주의사항'에 명시된 내부 현황입니다. 307호(본건), 308호, 309호 부동산이 벽체 구분 없이 내부에 방실을 만든 것으로 보이며, 인테리어 공사가 중단된 상태입니다.

이는 다음과 같은 추가 비용 및 리스크를 유발합니다.

1) 원상회복 리스크: 낙찰자가 추후 원상회복 의무를 부담하거나, 공사가 미완성된 부분을 완성해야 하는 추가적인 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

2) 점유 관계 리스크: 공사가 중단된 상태에서 유치권, 임차권 등 복잡한 점유 관계가 발생했을 가능성을 배제할 수 없습니다. (폐문부재 상태와 연관됨)

3) 용도 적합성 리스크: 건축물 대장상의 용도와 현황이 다를 경우(벽체 제거 등) 추후 원상 복구 명령을 받을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 송산그린시티 새솔동 상업지역 내 삼면 도로에 접하는 우수한 입지에 위치하고 있어 상가로서의 입지 조건은 매우 양호합니다. 토지이용계획 상 일반상업지역에 속하며, 약 40평에 달하는 비교적 넓은 면적으로 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

종합 의견:

본건은 권리 분석상 특별한 하자는 없으나, 내부 현황 리스크(벽체 통합 및 공사 중단)가 명확하게 고지된 물건입니다. 따라서 감정가 590,000,000원을 기준으로 내부 인테리어 및 원상 복구 비용을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

투자 포인트:

1) 신도시 상업지역 내 대로변 접합 입지로, 장기적인 상권 활성화 기대 가능.

2) 약 40평의 넓은 면적으로 근린생활시설 수요 충족에 유리.

3) 내부 공실 및 미완성 인테리어 리스크를 충분히 반영하여 저가로 낙찰받을 경우, 향후 임대 수익률 극대화 가능.

4) 송산그린시티라는 개발 호재를 갖춘 지역에 위치함.

법원 정보

수원지방법원 경매5계