나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7986 [2] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층207호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7986 [2] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층207호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매5계 2024타경7986 | 소재지: 경기도 화성시 노들길 6-12, 1동 2층207호 (새솔동,엠폴리스303) | 감정가: 227,000,000원 | 최저가: 158,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경7986 (2)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 물건은 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층207호에 위치하며, 감정가는 227,000,000원으로 평가되었습니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 14.44제곱미터(약 4.37평)이며, 건물면적은 43.64제곱미터(약 13.20평)입니다. 토지 및 건물 모두 제시외면적 없이 토지 지분율 1444, 건물 지분율 4364로 보고되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 새솔동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재하는 일반상업지역입니다. 입지적으로는 행정복지센터 인근의 중심 상업지역에 자리하고 있어 기본적인 접근성은 양호하며, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

본 물건이 속한 토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역(송산그린시티)은 계획적인 상권 개발이 이루어진 지역으로 판단됩니다. 북동측(대로1류, 노폭 약35m), 남서측(중로2류, 노폭 약15m), 남동측(소로2류 보행자도로, 노폭 약8m) 등 3면이 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자의 접근성이 매우 우수합니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 주요 교통로와 접한 코너형 상가 건물에 위치하여 가시성이 높은 상권에 해당합니다.

2.3. 생활정보

본 물건은 근린생활시설로, 기본적인 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 소방설비, 승강기, 스프링클러설비 등이 갖추어져 있습니다. 상업지역 내에 위치하여 편의시설 이용에는 용이하며, 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 권리관계가 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 채권자는 아OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로 '유동화물건'이 기재되어 있어 NPL(부실채권) 형태로 진행되는 물건일 가능성이 높습니다. 감정평가서상 '이용상태' 항목에 '공히 근린생활시설(폐문부재 상태임.)로 이용 중 임'으로 기재되어 있어, 현장 조사 시 임차인 유무 확인과 점유 관계 파악이 필수적입니다. 임대차 관계는 '미상'으로 보고되어 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 중요합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)에 위치하며, 대로1류(폭 35m-40m), 중로2류(폭 15m-20m), 소로2류(보행자전용, 폭 8m-10m)에 접합니다. 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역으로도 지정되어 있으나, 상업용 건물 이용에는 특이한 제한이 없을 것으로 보입니다.

4. 건물 및 이용 현황

4.1. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 평슬라브지붕이며, 지하 2층부터 지상 6층 규모 중 2층에 위치합니다. 외벽은 외장 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 바닥은 타일 마감 등으로 마감되었으며, 페어그라스 창호가 설치되어 있습니다. 건물은 2021년 준공된 것으로 파악되어 비교적 신축급의 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 이용상태

본 물건은 현재 근린생활시설(상가)로 이용 중입니다. 다만, 감정 당시 '폐문부재' 상태였으므로 현재 실제 사용 여부, 임차인 유무, 정확한 내부 상태 등에 대한 현장 재확인이 요구됩니다.

5. 투자 분석 및 제언

5.1. 잠재적 리스크

첫째, 현재 '폐문부재' 상태이며 임대차 관계가 '미상'이므로 낙찰 후 점유자를 상대로 한 명도 진행 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 둘째, '유동화물건' 특성상 채권자측의 대응이 신속할 수 있으며, 법정 매각기일 전 채권 변제 등의 이유로 경매가 취하될 가능성도 배제할 수 없습니다. 셋째, 상업시설의 경우 주변 상권의 활성화 정도에 따라 투자 수익률이 크게 좌우되므로, 현장 상권 분석을 통한 공실 위험도를 면밀히 파악해야 합니다. 넷째, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 입주민들의 민원 가능성 등 잠재적 리스크는 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 새솔동 행정복지센터 인근의 일반상업지역에 위치하며, 대로와 중로 등 주요 도로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 매우 뛰어난 상가입니다. 비교적 신축급 건물(2021년 준공 추정)에 2층 근린생활시설로, 토지이용계획상 용도지역도 상업시설에 적합합니다. 다만, 폐문부재로 인한 임차인 및 점유자 미확인 상태는 중요한 리스크 요인이므로, 철저한 권리분석과 현장조사를 통해 명도 부담을 최소화할 수 있는 경우 안정적인 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 대로와 중로에 접한 삼거리 형태의 상업지역 코너 입지(간접 포함)는 노출도가 매우 높아 근린생활시설로서의 광고 효과 및 접근성이 우수합니다.

용도지역의 적합성: 일반상업지역으로서 건물의 용도 활용에 유리하며, 향후 가치 상승의 여력이 있습니다.

경매 방식: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리관계가 명확합니다.

신축급 건물: 2021년 준공 추정되는 신축급 건물 상태는 향후 유지보수 비용 부담이 적고, 임차인의 선호도가 높을 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계