나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7986 [2] 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하는 상가로서, 주위는 상업용, 오피스텔 등이 소재하는 지역이며, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕
규모 : 지하2층 지상6층
외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
바닥 : 타일 마감 등
창호 : 페어그라스 창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설(폐문부재 상태임.)로 이용 중 임.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 소방설비, 승강기, 스프링클러설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 평지의 토지로서, "근린생활시설 건부지" 로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남서측으로 노폭 약35m, 15m의 아스콘포장도로와 각각 접하며, 남동측으로 노폭 약8m의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭 35m-40m)(대로1류)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(소로2류(보행자전용))(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 5,6,7은 벽체 구분없이 내부에 방실을 만든것으로 보이며, 인테리어 공사를 하다가 중단된 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경7986 (2)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 99-3 엠폴리스303 1동 2층207호

용도: 근린상가

감정가: 590,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 43.82㎡ (약 13.26평)

토지지분: 43.82㎡ (약 13.26평)

건물면적: 132.42㎡ (약 40.06평)

건물지분: 132.42㎡ (약 40.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유동화물건, 별도등기

1.4. 주의사항

1. 일괄매각

2. 목록 5,6,7은 벽체 구분없이 내부에 방실을 만든것으로 보이며, 인테리어 공사를 하다가 중단된 것으로 보임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하는 상가로서, 주위는 상업용, 오피스텔 등이 소재하는 지역이며, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

2.3. 도로 상태

본 건은 가장형 평지의 토지로서, 북동측, 남서측으로 노폭 약 35m, 15m의 아스콘포장도로와 각각 접하며, 남동측으로 노폭 약 8m의 보행자도로와 접함.

2.4. 지역 개발 현황

본 건이 위치한 새솔동은 송산그린시티 개발 사업의 일환으로 조성된 신도시 지역으로, 대규모 테마파크 조성(화성국제테마파크, 2026년/2031년 단계적 개장 예정), 스마트시티 구축 등 활발한 개발이 진행 중에 있음. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 8일자 하나은행의 근저당(을1)임.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 을1(하나은행 근저당), 을2(최민경 근저당), 을2-1(양천세무서장 압류), 갑8(아이에이제십사차유동화전문 임의경매) 등은 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리는 현재 없는 것으로 보임.

3.4. 특수 권리 사항

유동화물건, 별도등기 사항이 존재함. 이는 일반적인 경매 물건과 달리 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보만으로는 임차인의 구체적인 보증금 및 차임 내역을 알 수 없으며, 폐문부재 상태로 인해 현황 파악이 어려운 점을 고려해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 경기도 화성시 새솔동의 "새솔동행정복지센터" 인근 상업 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있음.

4.2. 건물 이용 현황

건물의 용도는 근린생활시설로 이용 중이나, 현재 폐문부재 상태임. 일부 구획(목록 5,6,7)은 인테리어 공사가 중단된 것으로 파악되어, 내부 상태 확인 및 추가 공사 필요 여부 검토가 중요함.

4.3. 잠재 상권 가치

화성 국제 테마파크 조성 사업(2026년/2031년 단계적 개장 예정, 약 4조 5천억 규모 투자) 및 신도시 개발이 진행됨에 따라, 향후 상권 활성화 및 유동인구 증가가 기대됨. 특히 MZ세대 인구 비율이 높아 젊은 소비층을 타겟으로 한 상업 시설 개발 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

"새솔동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함. 주변 상업용 건물 및 오피스텔이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주변 환경

주거 시설(오피스텔)과 상업 시설이 혼재된 신도시 지역임. 송산그린시티 내 계획된 다양한 녹지 및 공공시설, 그리고 테마파크 개발로 인해 생활 편의성이 증대될 것으로 예상됨. (주변 학교, 병원 등 구체적인 생활 편의시설은 현장 방문 및 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 원상복구 관련

* 현재 폐문부재 상태이므로, 점유자 확인 및 명도 절차가 필요하며, 이에 따른 추가 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 인테리어 공사가 중단된 상태(목록 5,6,7)이므로, 내부 마감 상태 미비 또는 하자 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 원상복구 또는 재공사 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 권리관계

* 유동화물건 및 별도등기 사항은 등기부 외 추가적인 권리 변동 가능성이 있으므로, 경매 진행 과정에서 면밀한 확인이 요구됨.

6.3. 채무 규모

* 등기부채권 총액(1,161,600,000원)이 감정가(590,000,000원) 대비 높아, 낙찰가의 적정성 및 자금 계획 수립에 신중한 검토가 필요함.

6.4. 미확인 시설 및 설비 상태

* 내부 공간 활용 상태, 전기, 수도, 소방 설비 등의 실제 작동 여부 및 유지보수 필요 여부에 대한 정확한 현장 확인이 중요함.

6.5. 혐오시설

* 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 새솔동의 신도시 개발 지역 내 위치한 근린상가로, 향후 대규모 개발 사업(테마파크 등)과 함께 지역 가치 상승 및 상권 활성화를 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 현재 폐문부재 및 인테리어 공사 중단 상태는 명확한 리스크 요인이며, 이로 인한 명도 및 원상복구 비용 발생 가능성을 간과해서는 안 됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후는 정리될 것으로 보이나, 유동화물건 및 별도등기 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 성공적인 투자를 위해서는 반드시 현장을 방문하여 물건의 실제 상태를 직접 확인하고, 예상되는 명도 및 공사 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 개발이 진행 중인 송산그린시티 내 핵심 입지 (대규모 테마파크 조성 예정).

* "새솔동행정복지센터" 인근의 편리한 행정 접근성 및 상업 지구 내 위치.

* 향후 지역 성장 잠재력이 높아 공실 리스크 감소 및 가치 상승 기대.

* 큰 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 신도시 내 상업 시설로서의 잠재력 보유.

* MZ세대 중심의 젊은 인구 구성으로 인한 소비 활동 증가 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가는 590,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현장 조사 결과 확인된 물건의 실제 상태 (내외부 마감, 설비 작동 여부, 공사 중단 부분의 복구 필요성 등).

* 명도 예상 비용 및 소요 기간 (점유자 현황 및 협상 가능성).

* 인테리어 공사 중단 부분의 원상복구 또는 재공사 예상 비용.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 매물 시세 동향 (특히 신축 상가 및 신도시 상권 분석).

* 화성시 새솔동 지역의 장기적인 개발 계획 및 성장 가능성, 주변 상권 활성화 정도.

* 총 채무 규모(1,161,600,000원) 대비 낙찰가의 적정성.

따라서, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 본 건의 예상 가치를 재평가한 후, 잠재적 리스크(공사 중단, 폐문부재, 권리사항 등)를 감안한 보수적인 접근으로 입찰가를 신중하게 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.