나이스옥션 법원경매 수원 2024타경701 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경701 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경701
• 주소: 경기도 수원시 권선구 세권로43번길 41, 3층301호 (세류동,에코빌)
• 감정가: 262,000,000원
• 최저가: 183,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매19계 2024타경701 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 세권로43번길 41, 3층301호 (세류동,에코빌) | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 183,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경701 (4)이며, 용도는 다세대주택으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

본 물건은 유동화 물건(NPL, Non-Performing Loan)으로 채권자가 유동화전문회사이며, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일합니다.

감정가는 262,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황 요약

소재지는 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 3층301호입니다.

건물은 2019년 8월 26일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층에 위치하며, 비교적 신축급의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

토지면적은 38.18㎡ (약 11.55평)이고, 건물 전용면적은 54.32㎡ (약 16.43평)로 방 2~3개 규모의 주거 공간입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역적 특징 및 교통상황

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

제2종일반주거지역에 속하여 주거 환경이 안정적이며, 도시가스 개별난방 및 승강기 설비가 되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로는 본건 단지 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채무자 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자 정OO과 채무자 정OO이 동일하여 채무자가 본인 소유의 부동산을 담보로 제공한 후 상환하지 못한 사건입니다.

채권자가 유동화회사(유동화물건)라는 점이 특징인데, 이는 통상적으로 기존 금융기관의 부실 채권이 매각된 것으로, 채권 회수가 공격적으로 진행될 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

가장 중요한 권리분석 사항으로, 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 점유자 현황과 임차인의 대항력 유무를 알 수 없다는 의미로, 매수인은 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 전입세대 열람 및 점유 관계를 확인해야 합니다.

만일 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 미상환된 보증금을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 발생합니다.

점유자가 소유자(채무자)일 경우, 명도(인도명령)는 상대적으로 수월할 수 있으나, 미상의 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 및 주거 수요

본 물건이 위치한 세류동 주택지대는 주거 밀집 지역으로, 대규모 상권보다는 근린생활시설을 중심으로 한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

주요 수요층은 인근 지역에 거주하는 직장인, 신혼부부 및 세류초등학교 통학이 필요한 자녀를 둔 가구가 될 것입니다.

본 물건은 2019년식으로 비교적 신축이며 승강기를 갖추고 있어 인근 구축 다세대/빌라 대비 임차 수요 확보 및 매매 경쟁력에서 우위에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 생활 편의시설

교육 시설로는 도보 거리 내에 세류초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

기본적인 급배수위생설비 및 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 차량 이용 시 수원역 및 AK플라자 등 대형 상업 시설로의 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건의 특성

본 물건은 유동화 물건(NPL)이므로, 일반 경매보다 채권자 측의 입찰 참여나 낙찰 후 처리 과정이 빠르고 엄격하게 진행될 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상의 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 점유자 및 임차인의 대항력 인수 가능성입니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 매수인이 보증금 일부 또는 전부를 떠안을 수 있습니다. 입찰 전 정확한 권리 관계 파악이 필수입니다.

6.3. 혐오시설 여부 (현장 확인 필수)

지도 및 검색 서비스 상 인근에 대규모 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 고압선 등)은 즉각적으로 확인되지 않으나, 소규모의 도시형 시설(재활용 센터, 고물상 등) 유무는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 수원시 권선구 세류동의 제2종일반주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

감정가 2억 6천만 원대로, 소형 주거 시설을 찾는 실수요자나 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

다만, '유동화 물건'의 특성과 '임대관계 미상'이라는 잠재적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 권리분석을 철저히 하고 예상 명도 비용 및 기간을 계산에 포함해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급의 주거 환경

2019년식으로 건물의 연식이 양호하며 승강기 등 주거 편의 시설이 잘 갖춰져 있어, 인근 노후 주택 대비 높은 선호도를 바탕으로 임대 경쟁력 및 향후 매도 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 지역

세류초등학교 인근의 주택지대에 위치하며, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 양호하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 임대 수익형 투자 가치

건물 전용면적 54.32㎡ (약 16.43평)로, 소형 아파트나 빌라 시장에서 수요가 꾸준한 면적대입니다. 임차인 확보가 용이하여 꾸준한 월세 수익을 기대할 수 있는 투자처입니다.

(끝)

법원 정보

수원지방법원 경매19계